Votre projet cette année ? Investir dans l’immobilier neuf en 2022. Pour devenir propriétaire et louer, plusieurs options s’offrent à vous. La loi n°2021-1900 du 30 décembre 2021 de finances pour 2022 est venue apporter quelques modifications dans les différents textes qui orchestrent les investissements locatifs. De la loi Pinel au dispositif LMNP en passant par la loi Censi-Bouvard, vous avez le choix en fonction de votre profil d’investisseur. Zoom sur vos possibilités et rappels des changements entrés en vigueur il y a quelques mois.
Investir dans l’immobilier en 2022 avec la loi Pinel
Parmi les mécanismes fiscaux permettant de réaliser un investissement locatif dans le neuf, la loi Pinel se place en tête de liste, véritable chouchou des Français. Pour rappel, cette loi de défiscalisation ouvre le droit à une réduction d’impôts de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location choisie de 6, 9 ou 12 ans. Cette dernière est calculée sur un montant maximum de 300 000€ hors taxe dans la limite de deux investissements Pinel par année.
Comment bénéficier de la loi Pinel 2022 ?
Pour profiter de cette réduction, les particuliers doivent respecter les règles établies, en matière de loyer notamment et des ressources des locataires plafonnées.
Autres conditions, plusieurs critères liés au logement lui-même :
-Faire le choix d’un logement au sein d’un programme immobilier neuf en France respectueux des critères de performances énergétiques et notamment de la RT 2012 actuellement.
-Être mis en location nue.
-Être situé dans certaines zones, localités dites tendues dans lesquelles la demande est supérieure à l’offre. On parle alors de zonage Pinel.
-Se trouver dans un immeuble d’habitation collectif. Les maisons neuves sont quant à elles exclues du dispositif depuis le 1er janvier 2021.
-Afficher un prix inférieur ou égal à 5 500€ par m².
Quid de la loi Pinel 2023
Mais attention, quelques changements sont à prévoir dès 2023. Si la loi Pinel 2022 reste identique aux années précédentes, le 1er janvier prochain, les taux de réduction seront diminués. En 2023 puis en 2024, les taux de défiscalisation accordés seront en effet de : 10,5% pour 6 ans de location, 15% pour 9 ans de location et 17,5% pour 12 ans de location. Des pourcentages qui passeront respectivement à 9%, 12% et 14% à compter du 1er janvier 2024.
Bon à savoir : l’expérimentation portant sur certains programmes immobiliers neufs en Bretagne est reconduite jusqu’à fin 2024. Il s’agit d’une régionalisation de la loi Pinel lancée en 2021 sur le territoire breton. Les enseignements seront tirés après ces quatre années pour décider si la régionalisation des dispositifs fiscaux est intéressante ou non.
Vers la loi Pinel +
En 2023, la loi Pinel + relayera la loi Pinel classique. Et bonne nouvelle ! Si les avantages fiscaux seront considérablement revus à la baisse en 2023 puis en 2024, il sera cependant possible de profiter du plein potentiel de la loi Pinel en visant certains logements pour investir dans l’immobilier neuf, des logements donnés comme exemplaires sur le plan social et environnemental » selon la ministre du Logement :
-Se positionner sur un logement neuf situé en quartier prioritaire.
-Opter pour un programme immobilier neuf en France affichant des performances énergétiques au moins égales à celles de la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020. La ministre demande que les logements aillent « un peu plus loin que la norme environnementale générale du neuf ». Ils devront donc atteindre les seuils de la RE 2020 s’ils sont achetés en 2023 et les seuils de la RE 2020 et un DPE s’ils sont achetés en 2024.
-Choisir un logement neuf répondant à plusieurs qualités d’usage relatives à l’agencement et à la luminosité notamment. Une surface minimale de 28 m² pour un 1 pièce, de 45 m² pour un 2 pièces, de 62 m² pour un 3 pièces, de 79 m² pour un 4 pièces et de 96 m² pour un 5 pièces.
-Posséder un espace extérieur de 3 m² au moins pour un 1 pièce ou un 2 pièces, de 5 m² pour un 3 pièces, de 7 m² pour un 4 pièces et de 9m² pour un 5 pièces.
-Présenter une double orientation pour les 3 pièces et plus.
Le constat est évident : le dispositif Pinel + souhaite étoffer le marché locatif de logements performants tout en offrant une belle réduction d’impôts aux investisseurs qui jouent le jeu de la performance énergétique et de la qualité pour leurs locataires.
Pourquoi la fin de la loi Pinel classique ?
Particuliers et investisseurs sont en droit de s’interroger : pourquoi le gouvernement souhaite revoir les avantages fiscaux proposés par la loi Pinel jusqu’à les supprimer complètement ? Le dispositif Pinel est tout simplement trop coûteux pour l’État. C’est en effet ce dernier qui assume en grande partie les 1,2 milliard d’euros liés à la diminution des impôts des particuliers investisseurs. Ce qui devait être une bonne opération pour enrayer la tension du marché immobilier locatif dans les grandes villes se trouve aujourd’hui être un poids financier trop lourd à assumer au niveau national. Ajoutons également qu’une prise en compte des spécificités des territoires a plusieurs fois été évoquée. Le prochain dispositif de défiscalisation pourrait ainsi l’intégrer dans son fonctionnement. À suivre après 2024 non sans avoir profité de la loi Pinel 2022 et de ses avantageux mécanismes.
Investir dans l’immobilier neuf en 2022 avec la loi Censi-Bouvard
Autre possibilité pour réaliser un investissement locatif en 2022 : la loi Censi-Bouvard. Le dispositif est prolongé par l’article 74 de la loi de finances pour 2022.
Pour faire simple, il permet aux particuliers investisseurs de miser sur un logement neuf meublé situé en résidence de services à savoir les résidences seniors, les EHPAD ou encore les résidences étudiantes. Une fois acheté et livré, le bien doit être loué en meublé sous le sceau d’un bail commercial par l’exploitant de l’ensemble et pour une durée minimale de neuf ans.
La réduction d’impôts atteint 11% du prix hors taxe du bien dans la limite de 300 000€ hors taxe. Il est également possible de réaliser plusieurs investissements locatifs Censi-Bouvard par année dans la limite d’une réduction d’impôts calculée sur le montant précité.
La défiscalisation est perçue de manière linéaire au cours des neuf années qui suivent la livraison du programme immobilier neuf. Autre avantage, si la réduction de l’impôt est supérieure à l’impôt réellement payé par l’investisseur, elle est reportable pendant six ans.
Enfin, le dispositif Censi-Bouvard 2022 autorise la récupération de la TVA à hauteur des 20% sur le prix de l’acquisition à condition que la résidence propose au moins trois services en supplément du seul hébergement.
Le cas particulier du statut LMNP pour investir dans l’immobilier neuf en 2022
Autre dispositif prolongé, le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) cumulable avec la loi Censi-Bouvard en 2022. Un investissement LMNP est réalisé avec comme objectif d’être loué. Le statut permet ensuite d’assurer une meilleure rentabilité au placement en profitant de la réduction d’impôts et de la récupération de la TVA au même titre que le dispositif Censi-Bouvard. La loi LMNP peut être sollicitée pour un investissement neuf comme ancien. Elle présente toutefois davantage d’atouts dans l’immobilier neuf, à commencer par les frais de notaire réduits et par une propension à la valorisation plus rapide, logements peu énergivores et dernière génération obligent.
Grâce à la loi LMNP, il est possible d’opter pour deux régimes fiscaux différents :
-Le régime réel simplifié : les revenus locatifs dépassent 70 000€ par an ou le particulier investisseur en fait la demande auprès de l’administration fiscale. Charges et amortissements des recettes fiscales sont alors déductibles pour réduire les impôts. On pense notamment aux taxes, aux frais de syndic, aux intérêts d’emprunt…
-Le régime micro-BIC au régime forfaitaire : les revenus locatifs n’excèdent pas 70 000€ par année. Le particulier investisseur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50% de ses recettes locatives. Ce mode de calcul est intéressant si et uniquement si les charges ne dépassent pas les 50%.
Bon à savoir : dans une très grande majorité de cas, le régime réel est le plus avantageux pour les investisseurs. Il permet d’amortir très simplement l’investissement et les meubles, de déduire les différentes dépenses liées au logement mis en location et de bénéficier d’une belle réduction d’impôts.
Investir dans l’immobilier neuf en 2022 en couplant Censi-Bouvard et LMNP est donc une bonne idée rentabilité. En fonctionnant ensemble, les dispositifs permettent aux particuliers d’investir dans la pierre en profitant des avantages fiscaux du LMNP et de ceux du Censi-Bouvard (défiscalisation de 11% du montant du bien en tête). Comme pour le Censi-Bouvard seul, l’investissement Censi-Bouvard LMNP vise :
-Un logement neuf en résidence seniors, en résidence étudiante ou en EHPAD.
-La mise en location en qualité de logement meublé et de résidence principale.
-La délégation de la gestion locative pendant 9 ans.
Pourquoi investir dans l’immobilier neuf locatif en 2022 ?
Les principaux dispositifs fiscaux à l’esprit, voici en résumé les raisons et avantages qui pourraient vous décider à investir dans l’immobilier neuf locatif cette année :
-Réaliser un placement rentable et sécurisé : alors que la bourse a cette fâcheuse tendance à fluctuer, l’immobilier reste une valeur refuge depuis de nombreuses années. Bien pensé, un investissement locatif est gage de rentabilité sur le moyen et long terme. Payé en grande partie par les locataires et par la réduction d’impôts, il se valorise également rapidement dans le cas de l’immobilier neuf. Il y a donc une belle plus-value à la clé dans une très grande majorité des cas.
-Créer un patrimoine sûr : sans mise de départ importante, l’investissement locatif dans l’immobilier neuf permet de constituer un patrimoine solide et de le léguer le moment venu à sa descendance.
-Préparer la retraite : ce n’est pas une surprise, les revenus diminuent une fois la retraite venue. Une rente complémentaire est donc la bienvenue. Investir dans l’immobilier neuf permet d’assumer les frais inhérents au placement dans les années d’activité et de profiter ensuite d’une rente mensuelle ou d’un apport financier conséquent grâce à la revente du bien. Il est également possible au terme de la durée de location obligatoire choisie de prendre possession du logement et de s’y installer sans payer de loyer voire de crédit immobilier s’il est arrivé à son terme.
-Réduire les impôts : l’immobilier locatif est connu et prisé pour les belles réductions d’impôts à la clé, déjà détaillées dans le cas de la loi Pinel 2022, de la loi Pinel +, de la loi Censi-Bouvard et du dispositif LMNP.
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