Votre investissement locatif est le projet d'une vie. Peut-être le premier, peut-être pas, quoi qu'il en soit vous avez une seule idée en tête : rentabiliser votre patrimoine immobilier. Et qui dit location fructueuse, dit recherche d'un ou plusieurs locataire(s) solide(s) et fiable(s). Pas toujours facile de rechercher et de trouver le locataire idéal sans avoir quelques appréhensions quant à la relation locative qui va s'établir ensuite. Voici un petit guide pratique qui vous permettra d'éloigner les locataires menteurs mais aussi de pallier toutes les situations potentiellement compliquées avec votre locataire. On vous explique.
Comment éviter les loyers impayés dans le cadre de votre investissement locatif ?
Les loyers impayés sont la situation la plus problématique pour un bailleur. Il existe cependant des moyens de les prévenir en choisissant votre locataire avec soin. Voici simplement comment.
Les originaux de chaque document pour louer votre investissement locatif
Cet appartement ou cette maison, vous avez envie qu'il/elle soit loué(e) à un locataire de confiance. Et cela passe dans un premier temps par fournir des documents authentiques. Certains petits malins ont trouvé le moyen de falsifier des documents officiels comme un avis d'imposition ou une fiche de salaire pour mettre toutes les chances de leur côté d'obtenir les clés.
Pour vous prévenir de ce genre de locataires manipulateurs, demandez les originaux de chaque document. Selon la loi Alur, un bailleur est en mesure de demander des photocopies comme les originaux de chaque document. Si vous avez des doutes, vous pourrez ainsi comparer les deux très facilement.
Toujours plus de justificatifs pour louer votre investissement locatif
Nous l'aborderons dans un prochain paragraphe, la loi Alur définit une liste de documents possiblement demandés par le bailleur ou non. Mais pour ceux autorisés, vous pouvez tous les solliciter. Et si le contrat de travail ne suffit pas à vous rassurer, demandez une attestation de CDD ou CDI à l'employeur de votre futur locataire.
Faire la demande d'une attestation de paiement des loyers du dernier logement occupé peut également être une bonne idée.
Il est également possible de téléphoner à l'ancien bailleur ou encore à l'employeur pour obtenir les informations dont vous avez besoin. D'une manière générale, assurez-vous de posséder les trois dernières quittances de loyers ainsi qu'un justificatif de domicile.
L'avis d'imposition passé au crible
Avec le seul numéro fiscal de votre futur locataire, vous pouvez vérifier en quelques clics si les revenus donnés sont les bons. Vous auriez tort de vous priver de cette sécurité !
Gardez en tête que pour avoir l'esprit tranquille, votre locataire doit gagner au moins trois fois le montant du loyer. Il s'agit même d'une condition essentielle pour profiter d'une éventuelle garantie loyer impayé. Si vous ne la respectez pas, vous ne serez tout simplement pas couvert.
Un maximum de garanties pour couvrir votre investissement locatif
La garantie locative la plus courante est aujourd'hui la GLI ou garantie loyer impayé. Cette garantie couvre les loyers impayés mais également les dégradations possiblement occasionnées par le locataire. De nombreux bailleurs y ont donc recours.
Autre solution, faire appel à un ou plusieurs garants pour prendre le relais en cas de défaut de paiement du locataire. Une vraie sécurité pour le propriétaire loueur de voir les loyers honorés.
Il est cependant nécessaire de vérifier la solvabilité de l'acheteur en amont pour éviter les désagréments. Certains justificatifs permettent de s'en assurer et notamment l'avis d'imposition, les bulletins de salaire ou encore les avis de situation dans le cas de travailleurs indépendants.
Concernant les garants, mieux vaut choisir un proche (voire très proche) du locataire. Il peut s'agir le plus souvent de l'un ou des deux parents du candidats locataire.
Garantie toujours, le bailleur peut demander le versement d'un dépôt de garantie dont le montant ne peut dépasser deux mois de loyer.
La caution bancaire pour protéger un investissement locatif
Si le locataire ne possède pas de garants, il peut faire appel à une caution bancaire pour démontrer sa bonne foi. Comment ? En consignant une somme définie sur un compte bancaire dédié. Ce montant est bloqué au cours de la durée du bail. Si le locataire n'assume pas ses loyers ou ses charges, le bailleur est en droit de demander le déblocage auprès de la banque pour se dédommager.
Afin que la banque se porte caution, il est nécessaire de verser entre six et douze mois de loyer. Une sorte d'épargne qui n'est cependant pas accessible pour toutes les bourses. Quant au propriétaire bailleur, il doit impérativement justifier des loyers impayés pour bénéficier de cet argent.
Le numéro de sécurité sociale comme protection pour la mise en location
C'est une technique peu utilisée par les bailleurs. Elle n'est pas courante mais tellement simple à mettre en œuvre. Vous le savez certainement, le numéro de sécurité sociale de chaque personne figure sur les bulletins de salaire. Le premier chiffre définit le sexe et les deuxième et troisième l'année de naissance. Vous pouvez donc vérifier que le bulletin de salaire est bien le sien grâce à la date de naissance mentionnée sur la pièce d'identité de votre futur locataire.
Les documents que vous ne pouvez pas demander avant de louer votre investissement locatif
Dans le cadre de la mise en location de votre investissement locatif, vous êtes en droit de demander certains documents, d'autres pas. Une liste beaucoup plus précise depuis l'adoption de la loi Alur. Sachez d'ores et déjà qu'aucune somme ne peut être demandée pour réserver un logement, c'est la loi.
Les documents à ne PAS demander dans le cadre de la location d'un investissement locatif
Pour votre parfaite information, voici la liste des documents que vous ne pouvez pas demander pour la mise en location de votre investissement locatif :
- Un extrait de casier judiciaire.
- Des relevés de compte.
- Une copie ou l'originale de la carte vitale.
- Un justificatif de crédit(s).
Des examens médicaux et notamment un carnet de santé ou des examens sanguins.
Les documents à demander dans le cadre de l'investissement locatif
Évidemment, il existe une multitude de documents à demander à votre locataire en toute légalité :
- Une carte d'identité ou un passeport.
- Un permis de conduire.
- Une carte de séjour ou de résident.
- Les 3 dernières quittances de loyers.
- Une attestation sur l’honneur justifiant d’une domiciliation.
- Un avis de taxe foncière.
- Un contrat de travail pour les salariés.
- Un certificat de scolarité pour les étudiants.
- Une copie de la carte professionnelle pour les professions libérales.
- Un fiche INSEE pour les professionnels indépendants.
- Un extrait de KBIS dans certains cas.
- Les 3 derniers bulletins de salaire.
- Les 2 derniers bilans comptable pour une activité indépendante.
- Un justificatif de versement d’aides au logement.
En fonction des cas, il est tout à fait possible pour le propriétaire de demander les originaux des documents pour vérification. Une réelle sécurité comme nous l’avons vu au début de cet article.
Les documents de caution à insérer dans le dossier de mise en location
La liste des documents sollicités par le propriétaire à son locataire est à compléter par les justificatifs à fournir par les garants le cas échéant. En voici la liste exhaustive :
- Un justificatif de domicile pour chaque garant comme une facture d’électricité ou un avis de taxe foncière.
- Des justificatifs de revenus comme les 3 derniers bulletins de salaire.
- Des justificatifs de situation professionnelle comme un contrat de travail.
Un conseil ? Un locataire qui vient le jour J avec un dossier complet, un dossier réunissant tous les documents listés ci-dessus démontre d’ores et déjà une grande motivation. Etudier sa candidature locative avec attention est donc une bonne idée.
Faire appel à la caution en cas de loyers impayés dans votre investissement locatif
Si vous souscrivez une assurance loyers impayés, vous connaissez très certainement votre contrat d’assurance et ses conditions. En cas de loyers impayés, vous contacterez donc votre assureur pour vous faire indemniser.
Mais dans le cas de garants physiques, les démarches sont souvent moins connues. Et pourtant, le meilleur réflexe est d’agir rapidement, très rapidement même. Dès le premier loyer impayé constaté, foncez ! Contactez le garant de votre locataire à l’aide des coordonnées indiquées dans l’acte de cautionnement.
Quels sont les engagements de la caution vis-à-vis de votre investissement locatif ?
Le garant aussi nommé la caution est la personne qui doit payer les loyers en cas de défaut de paiement du locataire. Il s’y est engagé via un acte de cautionnement annexé au contrat de location. Cette personne physique a donc accepté de payer les loyers mais également les charges et les intérêts pour paiements en retard ainsi que les éventuelles dégradations dans le logement. Il s’agit donc d’une personne ressource pour le propriétaire en cas de problème.
Comment contacter le garant du locataire ?
Comme expliqué, les coordonnées de la caution se trouvent en annexe du contrat de location, dans l’acte de cautionnement. Dans ce document figure les nom, prénom, lieu de naissance et adresse physique de ce dernier.
Il ne vous reste donc plus qu’à envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception pour faire valoir vos droits. Cette démarche est évidemment à entamer si votre locataire a été sommé de payer ses loyers par courrier en recommandé avec accusé de réception également et qu’il n’a pas réagi. Il est dans ce cas préférable de faire parvenir un courrier identique au garant afin qu’il soit informé rapidement de la situation.
Bon à savoir : le non-paiement des loyers ou de fréquents retards sont des motifs valables pour donner congé à votre locataire.
Mode d’emploi pour expulser un locataire de votre investissement locatif
Si les loyers impayés sont le principal motif évoqué par les bailleurs pour donner congé à leurs locataires, ils ne sont pas les seuls. Vous pouvez en effet légitimement expulser votre locataire s’il a commis des dégradations dans le logement ou encore s’il génère des troubles de voisinage à répétition. Qu’importe la raison, la réaction immédiate doit être celle de l’action.
Etape n°1 pour expulser un locataire de votre investissement locatif
Le premier bon réflexe est évidemment de tenter de trouver une solution amiable. Dès le premier loyer impayé, contactez votre locataire pour lui en demander la raison. Ensemble, vous trouverez certainement des alternatives pour résoudre la situation. Il s’agit alors d’une discussion informelle en face à face ou même au téléphone.
Un locataire de bonne volonté trouvera rapidement le moyen de payer ses dettes. Vous pouvez même lui proposer un échéancier pendant quelques mois. Dans le cas contraire ou confronté à un locataire de mauvaise foi, le bailleur peut envoyer un courrier recommandé avec accusé de réception à son locataire le sommant de répondre. En guise d’apaisement, vous pouvez même joindre une proposition d’échéancier à votre courrier. Aucune réaction de la part du locataire ? C’est le moment de passer à la seconde étape.
Etape n°2 pour expulser un locataire de votre investissement locatif
Nous l’avons vu, la raison première qui pousse les bailleurs à demander l’expulsion de leur locataire est le défaut de paiement. Après une mise en demeure restée sans réponse, le propriétaire loueur peut donc faire appel à un huissier qui adresse au locataire un commandement de payer sous deux mois.
Le problème persiste ? Le locataire doit comparaître devant le tribunal d’instance de la localisation. L’huissier informe le locataire de cette assignation.
Dans le cas où le litige locatif est d’un autre ordre que le loyer impayé, le bailleur peut saisir le tribunal d’instance sans passer par un huissier. Il formule tout simplement le souhait d’expulsion et de résiliation du bail.
Etape n°3 pour expulser un locataire de votre investissement locatif
Si à ce stade les impayés sont toujours en attente, l’huissier passe la vitesse supérieure. Il prévient la préfecture qui dirige ensuite une enquête sociale dans le but d’évaluer la situation du locataire. Un compte-rendu est fourni au juge avant convocation du locataire. C’est ici que le juge prononce ou non la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.
Il arrive fréquemment que le locataire face encore la sourde oreille à ce stade du processus. Absent de l’audience, l’ordonnance d’expulsion lui est remise par l’huissier, en mains propres. A compter de ce moment, le locataire dispose de deux mois pour faire ses valises et quitter le logement. Mais il est également en droit de faire appel et de solliciter un délai supplémentaire pour réaliser son déménagement.
Etape n°4 pour expulser un locataire de votre investissement locatif
Malheureusement, il est fréquent que le locataire mette du temps, beaucoup de temps à rendre les clés du logement. Pour que l’expulsion soit plus rapide, le bailleur peut mandater un huissier une seconde fois. S’en suit l’envoi d’un commandement de quitter les lieux. La préfecture est également informée de la démarche d’expulsion. Elle mentionne alors au locataire son droit de faire une demande de relogement dans le cadre du droit au logement opposable (Dalo).
Etape n°5 pour expulser un locataire de votre investissement locatif
Aucun bailleur n’aime en arriver à cette étape, mais elle est parfois nécessaire. Les forces de police peuvent être mandatées si le locataire s’oppose à la procédure et qu’il ne restitue pas les clés. Avant de procéder à l’expulsion, la santé et l’âge du locataire sont passés au crible par le préfet, tout comme la composition du foyer. En fonction de l’analyse du préfet, l’expulsion par les forces de police a lieu ou non.
Bon à savoir : il est impossible de procéder à des expulsions lors de la trêve hivernale. Cette période s’étend entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année qui suit. De même, l’expulsion ne peut être consommée les jours fériés ou entre 21h et 6h du matin.
Nous sommes évidemment dans des cas extrêmes qui surviennent très rarement. Même si ces troubles locatifs peuvent faire peur et sont à connaître, ils ne doivent en aucun cas freiner votre envie de réaliser un placement et de profiter des avantages de l'investissement locatif.
La règle d’or reste toujours de choisir son locataire avec le plus grand soin. Vous ne vous sentez pas les épaules pour assurer la gestion de votre investissement locatif ? Faites appel au Neuf Gestion, régie locative de Médicis Immobilier Neuf. Des professionnels seront à vos côtés pour trouver le locataire idéal et plus encore.
