L'achat en démembrement est le plus souvent utilisé pour anticiper la transmission d'un patrimoine immobilier, pour protéger le bénéficiaire de l'usufruit et pour éviter une imposition trop lourde. Zoom sur les différents procédés d'achat en démembrement et leurs avantages.
Démembrement, le principe
Le principe du démembrement de propriété divise la pleine propriété qui comprend elle-même trois éléments :
• l’usus : le droit d’utiliser le bien,
• le fructus : le droit de jouir du bien,
• l’abusus : le droit de disposer du bien.
• le fructus : le droit de jouir du bien,
• l’abusus : le droit de disposer du bien.
Le démembrement sépare donc les droits de propriété entre l’usufruit et la nue-propriété. L’usufruit est la réunion de « l’usus » et du « fructus » au profit d’une seule personne appelée « l’usufruitier ». Le « nu-propriétaire » dispose lui de « l’abusus » et respecte les droits de « l’usufruitier ». C’est par un acte de démembrement immobilier que le notaire sépare ces droits.
Le démembrement de propriété d’un bâtiment permet à l’usufruitier d’habiter ou de louer le logement et d'en récolter les loyers. Il a en charge les dépenses courantes et les impôts sur le bien à payer. Le nu-propriétaire possède quant à lui le bien. Il peut le vendre, le donner ou le détruire et supporte les grosses réparations (la réfection d'une toiture par exemple). Lors du décès de l’usufruitier ou à une date fixée en amont, l’usufruit revient au nu-propriétaire qui devient alors pleinement propriétaire du bien.
L'achat en démembrement, les procédés
Trois procédés d'achat en démembrement existent, les deux premiers ne passant pas par la constitution d'une Société Civile Immobilière (SCI).
L'achat en démembrement simple
Il y a deux acheteurs pour ce cas de figure. L'un achète la nue-propriété, l'autre achète l'usufruit. Parent, vous achetez l'usufruit d'un appartement et votre enfant achète la nue-propriété par exemple, l'usufruit étant acquis au survivant en cas de décès du premier. Au décès du dernier parent, l'usufruit s'éteint et l'enfant devient pleinement propriétaire sans aucun droit de succession à payer. Pour l'administration fiscale, il faut que chaque acheteur ait réellement payé sa part, évaluée à son juste prix.
L'achat en démembrement croisé
Les droits de nue-propriété et d'usufruit sont croisés. Un couple de concubins décide par exemple d'acheter un bien selon ce procédé. Homme et femme possèdent chacun la moitié de l'usufruit d'une partie et chacun la moitié de la nue-propriété de l'autre partie. Si l'homme décède, « son usufruit » est transmis à sa femme qui possède déjà la nue-propriété sur cette partie. Elle en devient donc pleinement propriétaire et pourra ainsi la transmettre. Quant à la nue-propriété de l'homme dont elle a l'usufruit, elle le conserve jusqu'à son décès. Les héritiers de l'homme deviendront alors propriétaires de cette partie lors du décès de sa femme. Et comme il s'agit de la récupération d'un droit, aucune taxe n'est à payer.
L'achat en démembrement croisé par une SCI
Un achat en démembrement croisé peut se faire par le biais d'une Société Civile Immobilière : Deux personnes décident de constituer une SCI pour un achat en démembrement croisé et la société achète le bien. Chaque associé est nu-propriétaire d'une partie des parts et usufruitier de l'autre partie pour moitié chacun. Au décès du premier associé, le second bénéficie de l'usufruit des parts de l'associé décédé et devient donc pleinement propriétaire des parts dont il est déjà nu-propriétaire.
Les ayant-droits de l'associé décédé reçoivent la nue-propriété des parts dont le défunt était nu-propriétaire. Ils deviendront pleinement propriétaires de cette partie au décès du deuxième associé. Les héritiers de chaque associé posséderont ainsi une part égale du bien immobilier, c'est pourquoi les statuts doivent être précis quant au fonctionnement. Les parts peuvent elles être vendues selon ce que prévoient ces statuts.
La SCI familiale permet aux parents d'anticiper une transmission de patrimoine immobilier à leurs enfants. Les parts sociales bénéficient d'une franchise d'impôts jusqu'à 100 000€ par enfant, par période de 15 ans. Au-delà de 100 000€, les parts sociales auront des droits de succession moins élevés que lors d'une transmission directe. Le bien, en raison de sa moindre liquidité, perd 30% de sa valeur vénale diminuant de fait la base de calcul de l'imposition.
Ces procédés protègent l'usufruitier en l'autorisant à rester dans un logement transmis en nue-propriété, permettent également d'encaisser des loyers si le logement est loué. Ils diminuent aussi l'impact fiscal des transmissions. De vrais avantages !
L'achat d'un bien immobilier en démembrement vous parait-il intéressant ?
