La plupart du temps, lorsqu’un couple se sépare, le logement acheté en commun doit être partagé. Les ex-conjoints peuvent décider de vendre le bien ou l’un deux peut souhaiter conserver ce logement. Quelles sont alors les règles appliquées ?
Une estimation du prix du logement en bonne et due forme
Quelle que soit la décision prise, vendre ensemble ou garder le logement pour l’un des ex-conjoints, une estimation du prix du logement en règle doit être faite. Il est recommandé de faire appel à un professionnel, un notaire, un expert immobilier, voire de demander plusieurs estimations afin que la valeur estimée ne devienne pas source de conflit supplémentaire quand la séparation est déjà difficile. Neutralité et impartialité sont à privilégier autant que possible.
Cette estimation immobilière précise, permettra de déterminer le montant de la part du bien indivis, également nommé soulte. Cela correspond à la somme versée après un divorce ou un partage de biens par l’ex-conjoint souhaitant devenir le seul propriétaire de l'un des biens à partager entre les membres du couple qui se séparent. Base de la transaction, la soulte est une compensation monétaire. Son versement permet de devenir officiellement pleinement propriétaire du bien.
Déterminer le montant de la soulte et financement
Après l’estimation de la valeur du logement, il faut déterminer à quelle hauteur chacun est propriétaire, autrement dit la quote-part de chaque ex-conjoint. Cela dépend de ce qui a été convenu au moment de l’achat du logement. La répartition est soit proportionnelle au montant de l’apport de chacun, par exemple 40/60, soit équilibrée à 50/50 malgré des montants d’apports différents. Quand le montant de la soulte à reverser est connu, l’ex-conjoint qui veut conserver le logement va pouvoir envisager les moyens de financement. La soulte, en général une somme importante, peut se financer par un crédit immobilier.
Pour une maison de 200 000 euros entièrement remboursée, la soulte sera équivalente à 100 000 euros si le bien était détenu à 50/50. S'il reste 100 000 euros de crédit, la soulte sera de (200 000 - 100 000) /2 soit 50 000 euros. L’ex-conjoint futur propriétaire devra payer la soulte de 50 000 euros et les 100 000 euros restant dus à la banque. Attention, le taux d’endettement maximum reste de 33 % mais il faut savoir que la partie déjà remboursée constitue un apport pour la banque. Il est possible pour l’emprunteur de reprendre le prêt commun, opération appelée « désolidarisation ».
Le rachat de soulte se fait devant un notaire qui rédige un acte appelé « état liquidatif ». Des frais de notaire supportés par chaque conjoint sont à ajouter, estimés à 7 ou 8 % de la valeur de la compensation financière.
Avant d’accepter un rachat de soulte, acte irrévocable, il vaut mieux savoir à quoi s’en tenir : montant de la soulte, coûts liés au crédit qui la finance et frais de notaire, tout est à prendre en compte.
Divorce et immobilier ne font pas toujours bon ménage. Alors n’oubliez jamais les règles de base.
