Une fois votre investissement locatif réalisé, vous n’avez qu’une idée en tête : le rentabiliser. Et pour cela, le choix du bon locataire est nécessaire. Comme tous les propriétaires, vous souhaitez trouver LE locataire qui payera ses loyers à l’heure tous les mois, qui sera sérieux et sur lequel vous pourrez compter. Même s’il n’y a pas de mode d’emploi miracle, il est tout à fait possible de suivre une « roadmap » bien étudiée pour ne pas se tromper dans le choix de son locataire. Vous ne souhaitez pas assurer la fastidieuse gestion locative vous-même ? Faites appel à un professionnel de l’immobilier qui la suivra pour vous ! On vous explique.
Une gestion locative déléguée
Pour votre premier investissement, vous ne voulez pas vous tromper. Vous souhaitez donc faire appel à une société de gestion locative pour gérer votre investissement. Vous en êtes à votre deuxième, troisième, quatrième investissement locatif ? Vous n’avez que peu de temps à votre disposition ? Votre professionnel de l’immobilier s’occupe de tout sans rien laisser au hasard. Vous êtes ainsi assuré que votre investissement locatif est entre de bonnes mains. Plus encore, déléguer la gestion locative ne vous coûtera que quelques euros par mois car elle peut être déduite de vos revenus locatifs. On parle de charge déductible. Vous auriez tort de vous en priver !
Voici comment procède votre société de gestion locative pour trouver le locataire idéal.
Choisir un locataire en fonction de son salaire
Cela peut paraître un peu brut dit ainsi, mais le locataire est sélectionné en fonction de ses revenus. Agences et bailleurs s’accordent à dire que l’occupant d’un logement (ou le couple), doit avoir des revenus au moins égaux à trois fois le montant du loyer demandé. Cela limite grandement les risques d’impayés.
En fonction des agences / propriétaires, cette règle est plus ou moins souple. Certains autorisent des revenus équivalents à 2 voire 2,5 fois le loyer, d’autres imposent un minimum de 3,5 fois son montant. Mais en demandant un revenu trop élevé, vous pourrez passer à côté de bons profils de locataires. En effet, les fonctionnaires sont des candidats idéaux même s’ils ne gagnent pas 3,5 fois le montant du loyer.
Des justificatifs en règle pour rentabiliser son investissement locatif
Un certain nombre de documents peut être demandé aux futurs locataires. La liste a été quelque peu réduite depuis l’adoption de la loi Alur mais elle reste suffisante pour vous faire une idée précise de la solvabilité de votre locataire. Vous pouvez ainsi vérifier son identité avec une pièce d’identité (carte d’identité, passeport…), vérifier son lieu de résidence actuel (quittance de loyers, justificatif de domicile…) ou encore ses revenus (trois derniers bulletins de salaire, avis d’imposition le plus récent…). Les originaux sont le plus souvent exigés.
Tous ces documents permettent de se faire une idée quant au candidat à la location. En cas de doute, il est possible de vérifier son avis d’imposition via le site des impôts ou encore de téléphoner à son employeur pour avoir confirmation de son embauche.
Un investissement locatif solidement assuré contre les impayés
Même si les impayés restent de l’ordre de l’exception, mieux vaut se prémunir pour ne pas se retrouver dans l’embarras face à un locataire mauvais payeur.
Pour cela, plusieurs solutions existent :
• Demander au locataire un garant physique qui assurera le paiement du loyer en cas d’incapacité de sa part. Les étudiants dont les parents se portent garants sont par exemple un bon profil de locataires.
• Utiliser les garanties type la « Clé » pour les étudiants ou Visale pour les jeunes actifs.
• Avoir recours aux assurances loyers impayés qui suppriment la nécessité de recourir à un garant.
Choisir son locataire en fonction de son sérieux
Une fois le risque d’impayé éloigné, le profil même du locataire est à étudier pour éviter un candidat bruyant et irrespectueux. Evidemment, cela n’est pas toujours facile à jauger. Le plus simple reste de contacter le bailleur précédent pour lui demander si tout s’est bien passé avec son locataire sortant.
Il faut également être attentif lors des différents échanges téléphoniques et physiques : réactivité aux demandes, attitude…
Choisir un locataire pour éloigner la vacance locative
Le leitmotiv d’un bailleur / d’une agence de gestion locative est de voir le logement à louer occupé toute l’année, sans période de vacance locative. Pour cela, les candidats en CDI, qui ont une stabilité dans leur emploi, sont privilégiés. Plus le locataire souhaite rester longtemps, mieux c’est.
Cette règle ne s’applique pas dans le cas de la location meublée ou étudiante avec un bail d’une année.
D’une manière générale, dès qu’un locataire donne sa dédite, il ne faut pas attendre le dernier moment pour commencer à chercher son remplaçant. Anticiper et faites faire des visites avant même que le locataire ne soit parti assure une plus grande sécurité.
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