Sur le marché immobilier résidentiel, les biens dits « atypiques » sont de plus en plus prisés. Il y a les logements atypiques recherchés pour leur capacité à permettre une rénovation originale hors du commun et il y a des logements atypiques choisis pour faire une bonne affaire immobilière… Quelles sont les motivations des acheteurs d’un logement atypique ? Est-il vraiment intéressant de miser sur ce type de bien ?
Qu’est-ce qu’un logement atypique ? Que recherchent les acheteurs ?
Le logement atypique pèse pour 10 à 20 % dans l’activité globale du marché immobilier, un petit segment mais qui ne cesse de se développer. Quand on parle de « bien atypique », on imagine tout de suite des logements luxueux comme les lofts qui effectivement représentent 33 % des biens de ce marché, mais aussi des maisons d’architecte, des ateliers d’artiste, des boutiques commerciales ou des ateliers industriels ; des appartements de caractère, des duplex (9%). Mais, plus original encore, les logements atypiques peuvent être des péniches, des anciens couvents, des corps de ferme, voire des théâtres transformés en habitation. La clientèle de ce type de logements atypiques recherche des caractéristiques rares comme un jardin en ville. Ces acheteurs potentiels sont en quête d’espace, d’originalité et de nouveauté. Seulement cette originalité peut coûter chère et le prix d’acquisition élevé élimine certains acheteurs.
Une deuxième catégorie de logements atypiques est recherchée sur le marché immobilier pour des raisons bien différentes. Ce sont les rez-de-chaussée, les souplex (des caves aménagées et non des sous-sols) voire des containers de transport. Pourquoi ? Parce que les prix de l’immobilier sont tels que choisir ce type de logement permet de gagner quelques mètres carrés et de bénéficier d’un prix de 10 % à 50 % moins élevé en comparaison d’un logement standard. Le prix des rez-de-chaussée est en général moins important qu'en étage.
Le logement atypique est-il une bonne affaire immobilière ?
La première catégorie de logement atypique de type « loft » est plus destinée à devenir le logement principal qu'un investissement à louer. L'acheteur souhaite un logement original et singulier qui lui plait. C'est en général un coup de cœur. La deuxième catégorie de logement atypique de type « rez-de-chaussée » ou « souplex » intéresse les personnes avec moins de moyens, les personnes à mobilité réduite, celles qui ont besoin de voir un espace extérieur même si ce n'est pas le leur, ou encore des couples avec enfants qui ne dérangeront pas les voisins du dessous... Mais est-ce de bonnes affaires pour autant ?
Avant d'acheter un logement atypique, il est nécessaire de bien réfléchir aux aspects techniques et financiers. En cas d'achat avec combles ou d'atelier industriel par exemple, les plafonds peuvent être trop bas pour aménager une pièce pour des adultes. A l'inverse, des plafonds trop hauts ou des verrières rendent les pièces difficiles à chauffer.
Le duplex est souvent accessible par un escalier étroit. Pas pratique suivant les circonstances. Quant au rez-de-chaussée, il peut présenter un manque de luminosité, de petites ouvertures, impliquer plus de nuisances sonores, de vis-à-vis ou du passage, mais pas forcément le risque de cambriolage comme beaucoup le pensent. Statistiquement, les appartements en dernier étage sont plus souvent « visités » que ceux en rez-de-chaussée.
Pour un souplex, y installer une pièce à vivre paraît difficile tout comme une pièce d'eau. En effet, il s’agit souvent d’une pièce borgne sans ouverture ; il faudra trouver des solutions qui peuvent s'avérer coûteuses pour la lumière, l'humidité et l'aération. Si investir dans un rez-de-chaussée ou un souplex intéresse les investisseurs pour leur rendement locatif, ils prennent le risque de fréquents changements de locataires. Dans tous les cas, il faut être vigilant sur la réglementation tant à l'achat (calcul de surface Carrez) qu'à la revente (le souplex est-il considéré comme une habitation ?). Et se poser la question de la revente : « qui va pouvoir acheter ce bien si je souhaite le revendre ? »
Les logements atypiques sont l’une des grandes et nouvelles tendances immobilières. Il y a de très belles réussites de rénovation et d'aménagement qui font rêver. Pourriez-vous vous laisser tenter ? ?
