Contrat qui établit les règles entre un propriétaire et un locataire, les règles du bail sont parfois difficiles à comprendre et à maîtriser. Propriétaires et locataires, nous vous proposons de le découvrir clairement et facilement en 9 points-clés.
Un modèle de bail type
Il est possible pour les propriétaires comme pour les locataires désireux d’en savoir plus, de se procurer un modèle de bail type sur le site de l’Anil ou sur celui de l’Association de défense des consommateurs, CLCV.
Préavis réduit
Depuis le 8 août 2015 et la loi Macron, tous les baux, qu’ils aient été signés avant le 27 mars 2014 (date de la promulgation de la loi Alur) ou après peuvent profiter d’un préavis réduit s’ils sont situés dans une zone tendue.
Double des clés et signature du bail
Lors de la signature du bail, un propriétaire ne peut légalement conserver un jeu de clés. Un locataire et un propriétaire peuvent cependant se mettre d’accord pour que le dernier garde un trousseau. Mais en aucun un bailleur ne peut entrer dans le logement loué sans l’accord de son locataire. Cet acte constitue une violation de domicile.
Loi Alur et bail à Paris
Un locataire qui a signé son bail avant l’entrée en scène de la loi Alur en 2014 est en droit de se demander s’il peut profiter du plafonnement dicté par l’encadrement des loyers. La réponse est non. Un bail signé avant l’entrée en vigueur de l’encadrement des loyers à Paris ne peut profiter du dispositif, même lors de reconductions tacites.
Relocation sans rupture de bail
Il arrive certaines fois qu’un locataire disparaisse dans la nature sans laisser de trace. Le bail n’est pas rompu, mais il quitte les lieux et cesse de payer le loyer. Un propriétaire pourrait donc être tenté de relouer son logement. Mais temps que le bail n’est pas résilié légalement, le propriétaire ne peut ni relouer son bien, ni l’habiter. Heureusement, une procédure de reprise du logement accélère toutes les formalités d’expulsion et de résiliation du bail. Cette procédure débute par l’envoi d’une mise en demeure du propriétaire au locataire afin que ce dernier justifie l’occupation du bien loué. Cette étape se fait par acte d’huissier qui se rend sur son lieu de travail ou à une éventuelle nouvelle adresse. Passé un mois, l’huissier est autorisé à rentrer dans le logement pour constater l’abandon.
Pacs, quelle règle pour le bail en cas de décès ?
Si deux pacsés sont co-titulaires du bail, le survivant possède un droit exclusif sur le bail. Il peut être supprimé par renonciation expresse. Il peut donc rester dans le logement loué autant qu’il le souhaite. Si deux pacsés n’étaient pas titulaires du bail, le bail peut tout de même être transféré au survivant.
Le bail en cas de divorce
Si deux conjoints mariés vivent sous le même toit, le bail est aux deux noms et ce, même s’il n’a été signé que pas l’un des partis. Tant que le divorce n’est pas prononcé il est impossible pour l’un ou l’autre des partis de résilier le bail seul. Le paiement des loyers est donc à assurer conjointement jusqu’à ce que le divorce soit légalement reconnu. Après, le bail est attribué à l’un ou l’autre sur décision du juge si les deux parties ne sont pas d’accord. Le conjoint qui quitte les lieux donne alors son congé au propriétaire.
Locataire, congé et bail prolongé
Il arrive que certains locataires posent leur dédite car ils ont acheté dans le neuf par exemple. Mais les travaux peuvent prendre du retard et rendre le futur logement inhabitable. Le locataire demande alors à son actuel propriétaire de prolonger le bail de quelques semaines. La situation est tout à fait envisageable en faisant stipuler au locataire par écrit qu’il souhaite « repousser son congé et s’engager ainsi à partir à une nouvelle date », explique Louis du Merle, juriste à l’Anil.
Logement à « usage d’habitation » et activité professionnelle
Il est possible pendant cinq ans pour le locataire d’exercer une activité professionnelle dans un logement loué. Il ne doit cependant pas attenter à la tranquillité des voisins, ne pas réceptionner de marchandises et ne pas recevoir de clients.
