Après une belle année 2019, l'immobilier en 2020 semble suivre la même tendance. Soutenu par des conditions favorables et des acheteurs au rendez-vous, le marché offre de belles opportunités et possibilités. Solvables, les ménages peuvent profiter d'importantes aides à l'achat cette année. Les investisseurs ne sont pas en reste avec des dispositifs fiscaux qui s'adaptent aux profils et besoins.
Le contexte immobilier en 2020
Avec environ 1 100 000 transactions réalisées en 2019, la barre est haute pour l'immobilier en 2020. Mais grâce à un contexte économique positif, le marché devrait une nouvelle fois afficher des records cette année.
Un contexte économique toujours favorable pour l'immobilier en 2020
Si aucune prévision n'est certaine à 100% quand il s'agit de contexte économique et financier, l'immobilier en 2020 devrait encore cette année profiter d'une politique dynamique de la BCE, Banque centrale européenne. Positive conséquence : les taux d'intérêt au plancher l'an passé sont amenés à rester stables voire à diminuer légèrement. Si une hausse n'est pas exclue à certaines périodes de l'année, elle est annoncée comme très modérée et peu impactante. La petite remontée des taux observée fin 2019-début 2020 est une hausse constatée quasiment chaque année à cette période.
Ce contexte est identique à celui de 2019, année au cours de laquelle la politique budgétaire menée par la FED et par la BCE ont permis aux taux directeurs de diminuer toute l'année. L'OAT 10 ans est même passée sous la barre du 0. Une direction que semble vouloir maintenir la BCE, au premier semestre 2020 au moins.
Plus encore, les banques cherchent à capter de nouveaux clients. Une volonté qui se confirmera dans les prochaines semaines/mois et qui permet aux emprunteurs d'obtenir des conditions de crédit très intéressantes.
Pour les Notaires de France, les "conditions d'emprunt devraient rester favorables en 2020" malgré le dernier appel du Haut Conseil de stabilité financière. Ce dernier a en effet demandé aux banques et autres établissements financiers de ralentir la tendance en systématisant le taux d'endettement à 33% maximum et en plafonnant la durée des emprunts à 25 ans. Mais les professionnels du secteur l'assurent : ces recommandations n'ont rien d'alarmant.
Des acheteurs au rendez-vous sur le marché immobilier en 2020
Pour les Notaires de France, les particuliers "accordent plus que jamais leur confiance à la pierre". Preuve en est, la barre des 1 000 0000 de transactions franchie en 2019. Les particuliers envisagent aujourd'hui l'immobilier comme une valeur refuge. Dans un contexte économique parfois mouvant et incertain, investir dans un logement – pour une résidence principale comme pour un investissement locatif – permet de se constituer un patrimoine pérenne et solide. "Dans un contexte financier favorable à l'acquisition", les Français ont donc plusieurs raisons de miser sur l'immobilier :
• Se constituer un patrimoine fiable.
• Anticiper la retraite face aux débats houleux autour de cette thématique.
• Réduire les impôts.
• Profiter des taux bas qui rendent l'achat immobilier plus intéressant que la location.
• Anticiper l'avenir pour léguer un patrimoine immobilier à leurs enfants.
• …
Et cette "frénésie" immobilière semble vouloir perdurer en 2020. Si les taux d'intérêt restent à un niveau bas voire très bas, les ménages continueront à emprunter pour devenir propriétaire. Des conditions d'emprunt intéressantes couplées à des aides à l'achat et à l'investissement (cf ci-après) qui rendent de nombreux foyers solvables et, donc, candidats à la propriété.
Des prix de l'immobilier en 2020 qui restent stables
Autre vecteur de dynamisme pour l'immobilier en 2020 : les prix de la pierre. Si certaines grandes villes affichent des prix à la hausse, parfois spectaculaires, toute la France n'est pas Paris, Lyon ou Bordeaux. Selon les Notaires de France, le prix moyen au m² (neuf et ancien confondus) est de 2 060€ dans l'hexagone. Un tarif accessible pour de nombreux ménages pour peu que la localisation soit étudiée en fonction du budget.
Dans les prochains mois, les prix de l'immobilier devraient rester stables et accessibles selon les Notaires. Parmi les grandes villes les moins chères de France, cap sur Saint-Étienne qui permet d'acheter 159m² avec une mensualité de 1 000€/mois ou sur Le Mans qui permet de devenir propriétaire de 123m² pour cette même mensualité. Les petits budgets peuvent également se diriger vers Toulon, Angers, Nîmes ou encore le Havre.
D'autres villes sont évidemment beaucoup moins accessibles. Avec la mensualité précitée, il est possible d'acquérir 20m² à Paris, 43m² à Lyon et 47m² à Bordeaux (chiffres : dernier baromètre Meilleurtaux.com). Malgré cela, Paris est pour la première fois de son histoire considérée comme la ville la plus recherchée du monde par les acheteurs fortunés. Selon la dernière étude réalisée par le réseau Barnes, Global Property Handbook 2020, la capitale française se place même devant New York, Tokyo, Los Angeles et Hong Kong. Douze mois auparavant, Paris était seulement cinquième de ce classement. Une belle progression.
Plus globalement, l'immobilier est promis à un avenir radieux en 2020 mais également pour les prochaines années. La décennie à venir sera marquée par une forte croissance démographique dans les villes. 4 millions de ménages supplémentaires sont attendus en 2030 dans les zones urbaines. Un chiffre considérable qu'il faut anticiper et autant de nouveaux foyers à loger. Un fort besoin en logements s'annonce donc d'ores et déjà, que cela soit en accession à la propriété ou en investissement locatif pour louer. La pérennité de l'immobilier en 2020 et au-delà semble donc assurée.
Les aides à l'achat immobilier en 2020
Prix de l'immobilier stables, conditions d'emprunt favorables, politiques budgétaires encourageantes, il reste encore un levier majeur favorisant l'achat immobilier : les aides à l'achat. Pour acquérir une résidence principale ou pour réaliser un investissement locatif, différents dispositifs sont proposés aux particuliers. Mais avant de détailler les aides à l'achat immobilier disponibles en 2020, voyons les points-clés à retenir cette année et qui pourraient vous intéresser pour devenir propriétaire.
Ce qu'il faut savoir sur les aides à l'achat immobilier en 2020
Après de longues discussions, le PTZ ou Prêt à Taux Zéro a finalement été maintenu dans les zones B2 et C jusqu'au 31 décembre 2020. Il est donc possible d'en profiter pour réaliser l'achat d'une résidence principale en 2020. Ces deux zones devaient en effet sortir du dispositif à compter du 1er janvier 2020. Mais la pression des acteurs du secteur et des élus locaux a permis un retour en arrière.
Du côté de la loi Pinel, quelques nouveautés également. Alors que le dispositif permet d'investir dans des communes dites "tendues", dans lesquelles la demande est plus forte que l'offre, la loi de finances pour 2020 (article 164) a décidé d'une expérimentation en Bretagne. Un zonage propre à la loi Pinel en Bretagne est donc en phase de test. D'autres modalités d'investissement sont ainsi fixées en fonction des communes et de leurs spécificités. L'expérimentation s'achèvera au 31 décembre 2021, rapidement suivie par les premiers bilans.
Dispositif Pinel toujours, les maisons neuves seront bientôt exclues du mécanisme. À compter du 1er janvier 2021, la loi Pinel se recentrera sur l'habitat collectif. Impact mineur à prévoir pour les investisseurs qui sont très peu nombreux à choisir ce type de bien pour le mettre ensuite en location.
Parmi les autres points-clés pour l'immobilier 2020, on notera l'assouplissement de la loi Denormandie et sa prolongation jusqu'au 31 décembre 2022. Même deadline pour la loi Cosse et le dispositif Malraux.
Bonne nouvelle également, la suppression de la taxe d'habitation se poursuit progressivement. Mesure phare du gouvernement Macron, le dégrèvement accordé aux 80% de particuliers français deviendra total en 2020. Il faudra cependant attendre 2023 pour que la taxe d'habitation soit complètement supprimée pour les 20% restants.
Un achat immobilier en 2020 avec le PTZ pour habiter
Nombreux sont les particuliers qui souhaitent aujourd'hui acheter leur première résidence principale ou qui n'ont pas été propriétaires depuis deux ans ou plus. Parmi ceux-ci, une majorité peut profiter du Prêt à Taux Zéro (PTZ ou encore PTZ+) accordé en fonction des conditions de ressources du ménage, de sa composition et de la localisation du logement. Prêt mis en place il y a quelques années par l'État pour alléger le budget réservé à l'achat immobilier, il permet d'emprunter une partie du montant du logement à taux zéro tout en bénéficiant d'un différé de remboursement.
Pour bénéficier du Prêt à Taux Zéro, le particulier doit se tourner vers :
• La construction d'un logement neuf.
• Un logement neuf acheté sur plan ou jamais habité.
• Un logement ancien soumis à de lourds travaux de rénovation en zones B2 et C (le coût des travaux représente au moins 25% du prix du logement et permet d'obtenir une consommation énergétique annuelle de moins de 331 kWh/m²).
• Un local transformé en habitation.
• Un logement neuf ou ancien avec travaux pour le cas d'un contrat de location-accession.
• Un logement social sous couvert du respect de certaines conditions.
Comment obtenir un Prêt à Taux Zéro : en pratique, l'obtention du PTZ+ est simple. Il suffit de le souscrire dans une banque agrémentée par l'État (une immense majorité). Couplé à un crédit immobilier classique, le montage est réalisé par le banquier. Dans les faits, un ménage qui achète un logement neuf en zone A bis ou A et qui compte 3 personnes dans son foyer pourra profiter de 255 000€ à taux zéro. Dans le cas d'un achat en zone B1, ce montant passe à 230 000€.
Bon à savoir : le montant maximum du PTZ équivaut à 40% du prix du logement acheté, pouvant atteindre 345 000€ en zone A ou A bis pour un foyer de 5 personnes ou plus.
Les autres aides à l'achat immobilier en 2020 pour vivre
D'autres mécanismes favorisent également l'achat immobilier en 2020. Ne passez pas à côté de :
1. Les aides des collectivités locales : avant d'entamer vos démarches de financement, direction la mairie de votre commune. Certaines collectivités encouragent en effet l'accès à la propriété en proposant des coups de pouce de quelques milliers d'euros parfois. C'est le cas de Bordeaux et de son passeport "Premier Logement" par exemple qui peut atteindre entre 3 000 et 6 000€. Pour tout savoir sur les aides locales, contactez l'Adil de votre département.
2. Les aides des banques : les primo-accédants sont les chouchous des banques. Avec un fort potentiel de progression dans leur carrière professionnelle et une probabilité d'évolution de salaire et de projets immobiliers multiples, les banques affectionnent cette cible. Elles n'hésitent pas à leur proposer certains coups de pouce comme des taux d'emprunt préférentiels.
3. La TVA réduite en zone ANRU : en devenant propriétaire dans une zone ANRU (Agence Nationale de Rénovation Urbaine), il est possible de profiter d'une TVA réduite à 5,5% au lieu des 20% habituels. Ce taux est accordé en fonction des ressources de l'acquéreur, de la composition de son ménage, de la typologie du bien…
Un investissement immobilier en 2020 avec la loi Pinel
La loi Pinel est aujourd'hui LE dispositif préféré des Français pour investir dans la pierre. Il permet en effet de se constituer un solide patrimoine tout en réduisant considérablement ses impôts (jusqu'à 63 000€ !).
Mis en place en 2014, ce dispositif a un triple objectif pour l'État :
• Encourager la construction de logements dans les zones tendues.
• Favoriser l'investissement immobilier.
• Optimiser l'offre locative à destination des ménages aux revenus intermédiaires.
Pour cela, l'État propose aux investisseurs de miser sur un logement neuf en respectant certaines conditions :
• Acheter un logement construit entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2020.
• Choisir un bien éligible à la loi Pinel en fonction d'un zonage établi.
• Miser sur un logement dans le prix au m² ne dépasse pas les 5 500€.
• Réaliser deux investissements au maximum par année : la défiscalisation est calculée sur un montant maximum de 300 000€.
• Louer le bien en respectant des plafonds de loyers fixés.
• Mettre le bien en location en qualité de résidence principale.
• Louer à un locataire respectant les plafonds de ressources définis.
En échange, le propriétaire-bailleur profite :
• D'une réduction d'impôts de 12, 18 ou 21% en fonction de la durée de location obligatoire choisie de 6, 9 ou 12 ans.
• De la possibilité de louer le logement neuf à un ascendant ou à un descendant n'appartenant pas au même foyer fiscal.
• De la possibilité de réaliser un investissement locatif sans apport.
• De l'opportunité de se constituer un patrimoine immobilier solide et facilement transmissible.
• De l'opportunité de préparer et d'anticiper sa retraite. Une fois la période de location obligatoire terminée, le propriétaire est libre de disposer de son logement comme bon lui semble. Il peut donc continuer à le louer pour percevoir une rente, décider de l'habiter au titre de résidence principale ou secondaire ou encore de le revendre pour bénéficier d'une belle plus-value et de liquidités. Le logement aura en effet été financé à 60% environ par le locataire.
Un investissement immobilier en 2020 dans une résidence de services
Autre possibilité, miser sur une résidence de services. Devant le besoin croissant de logements pour les étudiants mais également et surtout pour les seniors, opter pour un investissement immobilier en résidence de services peut être une bonne idée.
Pour faire simple, il s'agit d'acheter un logement situé dans une résidence incluant au moins trois services comme la restauration, la conciergerie, un service de ménage, de lingerie… C'est notamment le cas dans un EHPAD ou dans une résidence étudiante.
Ce type de placement permet de profiter de la loi Censi-Bouvard et de défiscaliser une partie du montant du logement. La réduction d'impôts proposée est de 11% du coût du bien dans la limite de 300 000€. En échange, le propriétaire met son acquisition en location pendant neuf ans sous le sceau d'un bail commercial. Le logement est géré par un professionnel de la gestion locative qui assume le quotidien du logement, la location, le contact avec les locataires sans oublier le versement des loyers au propriétaire. Une solution clé en main qui séduira les investisseurs en recherche de placement non chronophage.
Quels sont vos projets immobiliers en 2020 ? Investissement, achat d'une résidence principale ou attentisme ? Pour quelle(s) raison(s) ?
