Après la rigueur dans les paiements, la deuxième qualité du locataire idéal est le maintien du logement en bon état. Mais comment trouver cette perle rare ? Nos 5 conseils pour trouver LE bon locataire.
S'adresser aux professionnels pour dénicher le bon locataire
Pour trouver LE bon locataire, il n'y a pas de recette miracle qui « marche à tous les coups ». Les propriétaires attendent au minimum de percevoir leur loyer et que le bien dans lequel ils ont investi ne soit pas dégradé. Alors confier la recherche du « bon locataire » à un professionnel de l'immobilier, habitués à gérer tous les types de situation en cours de location, est souvent sécurisant. Il est plus difficile pour un locataire de « tromper » une agence qui a l'habitude et les moyens de vérifier la véracité des documents du candidat qu'un propriétaire particulier. Elle cernera davantage le futur locataire et vous évitera des démarches coûteuses en temps, en énergie et en argent.
S'assurer de l’éligibilité du futur locataire
Les professionnels de l'immobilier conseillent de créer la « relation » propriétaire-locataire. Très rapidement après les premiers échanges, le candidat à la location devra fournir des pièces justifiant de sa situation. La qualité des pièces transmises et la rapidité pour les fournir sont déjà un gage de fiabilité et de sérieux. Ces pièces sont des justificatifs d'identité, de domicile, de situation professionnelle et de ressources. La situation professionnelle et les ressources renseignent ainsi sur la solvabilité du candidat soit son éligibilité financière. Et dans le cas d’un bien acheté en défiscalisation il faudra également valider son eligibilité fiscale. Certaines pièces ne peuvent toutefois pas être demandées comme des justificatifs de situation financière ou des documents relatifs à la vie privée.
Établir un bail en bonne et due forme
La sécurisation de la location passe aussi par la signature d’un bail qui est conforme à la législation en vigueur (LOI ALUR) ET qui prévoit les règles à respecter. « Le bail (ou contrat de location) matérialise les droits et les obligations du propriétaire et du locataire » (service-public.fr). Il s'agit donc de prévoir les clauses qui, si elles ne sont pas précisées, pourraient porter préjudice au propriétaire comme la sous-location saisonnière possible uniquement avec l'autorisation du propriétaire, l’application de l’IRL (Indice de Révision des Loyers), la régularisation annuelle des charges dans le cas du choix des provisions pour charges, la clause résolutoire du bail… . Attention toutefois, certaines pourraient être qualifiées d'abusives.
Prévoir des solutions garanties pour prendre le relais du locataire
Le propriétaire peut se prémunir contre un certain nombre de situation inconfortable en demandant :
● le versement d’un dépôt de garantie. Encadré par la loi, son montant, son versement et sa restitution seront clairement stipulés dans le bail. Le montant non révisable ne peut être supérieur à 1 mois de loyer, hors charges. Si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé ainsi que dans le cadre d’un « bail mobilité ». Ce dépôt peut être versé par le locataire ou par un organisme comme Action Logement ou le Fonds de solidarité pour le logement ;
● un garant, si le locataire n’a pas de situation de vie stable ou une solvabilité inférieure à celle requise (généralement, trois fois le montant du loyer charges comprises). Ce garant peut être un membre de la famille, un ami ou une banque qui aura l’obligation de payer à la place du locataire en cas de défaillance de ce dernier (une caution simple ou solidaire ou une caution bancaire). Depuis peu, des demandes de garant peuvent se faire en ligne sur certains sites.
● Contracter une assurance Garantie des Loyers Impayés (GLI) auprès d’une assurance ou d’une banque si vous n’avez pas de garanties. Elle qui couvrira, sous conditions, les loyers et les charges impayés, les dégradations éventuelles et les frais de contentieux en cas d’impayé du locataire.
● solliciter le dispositif VISALE Si la GLI n’est pas envisageable, le dispositif VISALE proposé par Action Logement peut être est une solution. Il est réservé aux salariés précaires et aux jeunes de 30 ans au plus. Pour le propriétaire, il est gratuit. Mais certaines conditions de loyer charges comprises sont à respecter : il doit être inférieur à 1 300€ en région et 1 500€ en Île-de-France.
Un accompagnement au quotidien pour la gestion
Les professionnels de l’immobilier assurent un suivi régulier de votre compte de gestion et effectuent des contrôles relatifs aux charges de votre bien en copropriété.
Gestion des appels de fonds et régularisation annuelle des charges auprès de votre locataire.
Ils vous sécurisent en vérifiant l’augmentation annuelle des loyers qui s’appliquent en fonction de l’IRL(indice de révision des loyers) afin de surveiller si les nouveaux loyers respectent les grilles des plafonds (en cas d’investissement d’un bien en défiscalisation) pour ne pas risquer un déplafonnement qui rendrait votre investissement caduc.
Un de leur rôle essentiel est également de vous accompagner leur de la période des impôts fonciers en vous fournissant une aide à la déclaration fiscale.
