Comme toutes les transactions immobilières, l’achat sur plan nécessite l’intervention d’un notaire. L’achat en VEFA ou Vente en l’État Futur d’Achèvement est régi par des règles qui lui sont propres, parfaitement définies et encadrées. De la signature du contrat de réservation à celle de l’acte authentique en passant par les frais appliqués pour un achat immobilier neuf, zoom sur le rôle et l’accompagnement du notaire pour une acquisition sur plan.
Préambule à l’accompagnement du notaire pour un achat immobilier neuf
Avant de détailler les moments-clés de l’intervention du notaire, sachez que le professionnel peut vous accompagner avant même la signature de l’acte authentique dans le cadre d’un achat sur plan.
L’acquisition sur plan appelle en effet une signature préalable au passage chez le notaire, à savoir la signature du contrat de réservation. Si ce dernier n’est pas nécessairement présent, vous pouvez tout à fait le lui demander. Il peut en effet être rassurant de bénéficier de son œil avisé lors de cette démarche préliminaire, celle qui scelle l’engagement acheteur-promoteur/constructeur. Il peut par exemple relire le contenu du contrat de réservation pour s’assurer qu’il ne comporte pas d’erreur.
Autre élément-clé, si vous n’avez pas de notaire attitré, pas de panique. Le promoteur qui commercialise le programme immobilier neuf en désigne un, un notaire chargé du projet. Vous avez donc le choix de faire appel uniquement au notaire de l’ensemble ou de demander la présence de deux notaires : celui de l’ensemble ET le vôtre. Il peut ainsi être judicieux d’être épaulé par un professionnel de loi que vous connaissez.
Bon à savoir également, demander la présence de deux notaires n’engendre pas de coûts supplémentaires. Les professionnels se partagent simplement les "frais de notaire" ; nous y reviendrons dans la suite de cet article.
Les étapes de l’accompagnement du notaire pour un achat immobilier neuf
Le contrat de réservation de votre achat en VEFA signé, vient le moment tant attendu de la signature de l’acte authentique de vente. Cette première étape de l'achat immobilier obligatoire chez le notaire acte définitivement votre titre de propriété. Elle intervient généralement dans les deux à trois mois qui suivent la signature du contrat de réservation.
En pratique, voici comment cela se passe. Un mois avant de signer l'acte authentique, vous recevez le projet par courrier. Il vous revient de le détailler, de le relire et de le faire relire si vous le souhaitez par votre notaire.
Avant de rencontrer le notaire, vous devez également vous acquitter des "frais de notaire" et débloquer les sommes relatives à l'avancement des travaux. Ces montants sont à virer sur un compte dédié, celui du notaire du programme, 48h avant la signature de l'acte authentique généralement.
À la date donnée, vous vous rendez comme convenu chez le notaire du programme immobilier neuf, accompagné de votre notaire le cas échéant mais pas nécessairement et/ou de votre expert Médicis Immobilier Neuf. Le professionnel commence par décliner votre identité à haute voix et par vérifier les différents documents légaux en sa possession.
Vient ensuite le moment de relire l'intégralité de l'acte authentique et de s’assurer que les éléments incontournables sont présents, à savoir : l'adresse du futur logement, sa situation dans l'ensemble immobilier, la description du logement (superficie, étage, nombre de pièces, équipements, matériaux…), la présence d'un parking, d'un garage, d'une cave, d'un cellier…, la date de livraison prévisionnelle assortie des pénalités de retard dans certains cas, le prix du logement, le calendrier prévisionnel d'appels de fonds, les conditions du droit de réflexion…
Plusieurs documents sont également annexés à l'acte authentique dont le règlement de copropriété, l'attestation d'assurance dommage-ouvrage, les différentes plans, les notices des équipements…
La séance de lecture terminée, vous signez définitivement l'acte authentique de vente. Vous voilà propriétaire !
Peut-on annuler un achat immobilier neuf après la signature de l'acte authentique ?
Le cas est rare mais possible si et seulement si vous n'avez pas signé de contrat de réservation. En effet, si vous avez signé l'acte authentique de vente sans passer par la case contrat de réservation, vous avez 10 jours à compter du passage chez le notaire pour vous rétracter.
Un délai dont les acheteurs d'un appartement en VEFA profitent très majoritairement après la signature du contrat de réservation.
Seule possibilité pour annuler votre achat immobilier neuf sur plan, prouver que le promoteur a fauté, une situation qui reste vraiment minoritaire. Ainsi, si le promoteur/constructeur ne tient pas ses engagements, si des défauts sont constatés, il est possible de se rétracter après la signature de l'acte authentique de vente.
Qu'est-ce que les frais de notaire pour un achat immobilier neuf ?
Vous vous en doutez, l'accompagnement du notaire et les formalités dont il s'acquitte demandent une rémunération. C'est ainsi que l'on parle des frais de notaire pour un achat immobilier neuf, un terme employé à mauvais escient, vous allez rapidement comprendre pourquoi.
Pour schématiser, dans le cadre d'un achat en VEFA, vous allez honorer des frais de notaire équivalents à 2 à 3% du prix global du bien hors taxes. Il s'agit de l'un des grands avantages de l'immobilier neuf puisque ces mêmes frais sont compris entre 7 et 8% dans l'immobilier ancien. Nous l'avons dit, cette somme doit être versée sur le compte du notaire maximum 48h avant la signature de l'acte authentique.
À première vue, cela représente un montant important que l'on attribue trop souvent et trop rapidement au notaire. Le professionnel n'en perçoit en fait qu'une infime partie, positionnée comme les "émoluments du notaire". Les frais de notaire globaux mériteraient donc d'être logiquement et plus justement requalifiés en "frais d'acquisition".
Lorsque vous assumez les frais d'acquisition pour un achat immobilier neuf, sachez que vous honorez la taxe foncière (0,715%) et les émoluments du notaire qui sont proportionnels au prix d'acquisition du bien immobilier neuf (3,870% du prix pour un achat inférieur à 6 500€, 1,586% du prix pour un achat compris entre 6 501 et 17 000€, 1,064% pour un achat compris entre 17 001 et 60 000€ et 0,799% pour un achat supérieur à 60 000€.)
À ces sommes viennent s'ajouter divers frais pour un montant de 400€ environ, les émoluments de formalités pour un montant de 800€ environ et la contribution de sécurité immobilière perçue par l'État dans le cadre de la réalisation des formalités d'enregistrement et de publicité foncière. Elle est d'un minimum de 15€ et est proportionnelle au prix d'achat à raison de 0,10%.
Cas pratique : quel calcul pour les frais de notaire ?
Prenons un exemple pour illustrer ce que vous allez payer pour votre achat immobilier neuf en VEFA. Si le logement acquis est affiché pour un montant de 300 000€ :
- Les émoluments du notaire avec un taux de 0,799% : 2 397€.
- Les émoluments de formalités : 800€.
- Les frais divers : 400€.
- La taxe de publicité foncière avec un taux de 0,715% : 2 145€.
- La contribution de sécurité immobilière avec un taux de 0,10% : 300€.
Le total des frais d'acquisition s'élève donc à 6 042€ pour ce cas précis. Un montant qui est plus que doublé dans le cas d'un achat immobilier ancien.
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