Le montant du loyer peut peser lourd, très lourd même dans le budget des Français locataires. Il est donc l’objet de toutes les attentions. Encadré dans certaines villes, régulé dans d’autres ou laissé libre dans certains cas, il existe plusieurs règles en la matière. Que vous soyez locataire, investisseur aguerri ou que vous souhaitiez réaliser votre futur investissement locatif, découvrez tout ce que vous devez savoir pour fixer le loyer ou le comprendre. X questions-clés pour devenir incollable sur le sujet.
Quelles sont les règles de base pour fixer le loyer d’un investissement locatif ?
La règle générale veut que pour une location, qu’elle soit vide ou meublée, le loyer soit librement fixé si le logement est loué au titre de résidence principale. Le propriétaire détermine ainsi lui-même le montant qu’il va appliquer en tenant compte des prix pratiqués dans le secteur à logement équivalent. Cependant, cette règle connaît des exceptions, de nombreuses exceptions même. La première est évidemment la fixation des loyers dans les zones tendues, soit les villes de 28 grandes agglomérations françaises.
Quels sont les éléments à intégrer pour fixer le loyer ?
Dans la quête du juste loyer, un propriétaire doit prendre en compte plusieurs éléments. Le premier travail pour fixer le loyer est donc d’enquêter dans le voisinage : à caractéristiques égales, combien se loue un logement dans le quartier ? L’emplacement en lui-même est un critère déterminant pour fixer le prix de la location tout comme la superficie, le type de location (nue ou meublée), le DPE (Diagnostic de Performance Energétique), l’étage, les équipements communs (ascenseur, local à vélo, piscine, gardien…), l’année de construction du logement…
Astuce : pour vous aider dans la quête du loyer idéal, consultez les données des observatoires des loyers. Il existe une entité de la sorte par département. L’ADIL est également de bon conseil lorsqu’il s’agit de déterminer le montant du loyer.
Pourquoi il ne faut pas surévaluer le loyer ?
Voici une question qui s’adresse davantage aux investisseurs. Vous avez acquis un bien pour le louer et vous souhaitez désormais rentabiliser votre placement. La tentation ? Mettre un loyer très haut, d’autant plus si la pénurie de logements sévie dans votre secteur. On vous le dit clairement : ce n’est pas une bonne idée. Un logement affichant un loyer surestimé trouvera certainement des locataires mais il peut être source de nombreux désagréments. Parmi les principaux on peut citer les impayés, des périodes de vacance locative longues voire très longues, un turn-over plus important car les locataires seront sans cesse en recherche d’un bien à louer moins coûteux… Mieux vaut donc fixer le loyer au juste prix pour s’éviter des ennuis.
Comment fixer le loyer en fonction de la loi ?
Il existe également de nombreux cas dans lesquels le propriétaire doit respecter la loi pour fixer le loyer. Prenons celui de l’encadrement des loyers lors d’une relocation en zone tendue. Sauf exception, le loyer des logements vides comme meublés est encadré dans les zones tendues. Ces zones tendues représentent non moins de 1 149 villes situées dans les 28 grandes agglomérations françaises. Et la mesure d’encadrement des loyers a un champ d’application très large. Elle fait loi lors d’un changement de locataire comme lors d’un renouvellement de bail. Son objectif ? Protéger les locataires de loyers trop élevés tout en limitant la hausse des loyers et la spéculation immobilière.
Bon à savoir : le propriétaire reste cependant libre de fixer le loyer de son investissement locatif lorsqu’il loue le logement pour la première fois. Il est également possible de sortir de l’encadrement des loyers si des travaux ont été réalisés dans le logement ou lorsque le loyer était visiblement sous-évalué. Des données précédemment évoquées.
Comment fixer le loyer à Paris ?
La capitale française a été l’une des premières à appliquer le plafonnement des loyers de manière volontaire. L’injustement appelé encadrement des loyers à Paris est donc en vigueur dans la ville depuis le 1er juillet 2019. Pour faire simple, en plus de respecter l’encadrement des loyers général expliqué dans le paragraphe précédent, les loyers sont également soumis à des plafonds nommés « loyers de référence majorés ». Une carte interactive permet de consulter les plafonds déterminés zone par zone. Ils sont réactualisés chaque année pour coller au plus près aux réalités du marché.
Bon à savoir : en cas de non-respect du plafonnement des loyers, les propriétaires-bailleurs s'exposent à une amende de 5 000€ pour les particuliers et de 15 000€ pour une personne morale. Le locataire peut également saisir le tribunal afin d'obtenir une diminution de son loyer. Le propriétaire est également assigné à reverser les trop-perçus à son locataire.
Comment fixer le loyer à Lille ?
Le mécanisme de plafonnement des loyers à Lille est identique à celui appliqué à Paris. Dans sa phase de test entamée le 1er mars 2020, Lille a également entrainé ses proches voisines, Lomme et Hellemmes. Les sanctions appliquées en cas de non-respect du plafonnement des loyers sont identiques à celles mentionnées pour Paris. Pour vous faire une idée des plafonds de loyer en vigueur à Lille, consultez les sites dédiés comme encadrement-loyers.lille.fr et le portail conçu par le laboratoire d’innovation publique SIILAB et la DDTM du Nord.
A l’heure où nous écrivons ces lignes, seules les villes de Paris et de Lille ont adopté le plafonnement des loyers. La phase de test est en place pour une durée de cinq ans.
Quels sont les logements concernés par le plafonnement des loyers ?
Les logements pour lesquels le plafonnement des loyers est appliqué sont les biens loués au titre de résidence principale en location vide ou en location meublée. Il peut donc s'agir d'un bail classique de 3 années reconductible ou d'un bail d'un an ou de 9 mois renouvelable ou encore d'un bail mobilité.
Dans quelles villes est appliqué le plafonnement des loyers ?
Nous l'avons dit, Lille et Paris sont les seules villes françaises à avoir choisi de tester le plafonnement des loyers. Les communes sont ainsi volontaires et entrent systématiquement dans une phase de test qui dure 5 ans. Cependant, Lille et Paris pourraient prochainement être suivies par d'autres grandes villes tendues françaises.
Comment sont fixés les loyers de référence majorés à Paris et Lille ?
Les villes qui appliquent le plafonnement des loyers doivent mettre en place un Observatoire qui permet de déterminer le loyer au m² par secteur selon différents critères :
- L'année de construction du logement.
- Le nombre de pièces du logement.
- Le type de location vide ou meublée.
- La localisation du logement.
Bon à savoir : un complément de loyer peut être appliqué si le bien présente des caractéristiques exceptionnelles comme une localisation très prisée, des prestations haut de gamme…
Comment fixer le loyer en fonction du locataire ?
Dans certains cas, le propriétaire doit fixer le loyer de l’investissement locatif en fonction du locataire. On pense notamment à l’achat d’un logement neuf via la loi Pinel. Ce mécanisme fiscal permet de réduire ses impôts tout en constituant un patrimoine immobilier stable et sécurisé. En échange d’une défiscalisation de 12, 18 ou 21% pour une durée de location obligatoire choisie de 6, 9 ou 12 ans, le propriétaire doit laisser le bien à disposition d’un locataire respectant certaines conditions de ressources. De plafonds de ressources à consulter avant de mettre le bien en location.
Qu’est-ce que la taxe Apparu sur les micro-logements ?
Cette taxe appliquée entre 2012 et 2019 avait pour objectif d’enrayer les loyers trop élevés dans le cadre des micro-logements. Elle concernait les logements de moins de 14m² mis en location dans le parc privé. Mais face à son inefficacité, elle a été supprimée depuis le 1er janvier 2020.
Comment fixer le loyer d'une première mise en location ?
Pour une première mise en location, la règle est qu'il n'y a pas de règle ! Le propriétaire peut ainsi déterminer le loyer de son investissement locatif en fonction du marché dans les environs. Attention de ne pas le surévaluer pour ne pas rencontrer les problèmes précédemment évoqués et de ne pas le sous-évaluer avec comme risque de susciter des interrogations chez les candidats à la location. Trouver le juste prix est un art nécessaire. Vous ne savez pas comment faire ? Vous avez encore des doutes ? Faites appel à un professionnel de la gestion locative. Il pourra ainsi vous aider à déterminer (ou déterminer lui-même) le loyer le plus en adéquation avec le marché. Un gain en temps et en sérénité.
Quelles questions se poser pour fixer le loyer d'un investissement locatif ?
Après lecture des différentes questions inhérentes à la fixation du prix du loyer, voici quelques interrogations nécessaires à retenir qui peuvent vous aider :
- Votre investissement locatif est-il situé en zone tendue ?
- Votre investissement locatif est-il loué pour la première fois ?
- Votre investissement locatif est-il une relocation ?
- La ville dans laquelle se trouve votre investissement locatif applique-t-elle des plafonds de loyer ?
Un propriétaire peut-il augmenter le loyer entre deux locataires ?
C’est une question que se posent de nombreux locataires. Dans le cadre de son investissement locatif, un propriétaire est-il en droit d’appliquer une hausse de loyer entre deux locataires ? La réponse est oui mais sous certaines conditions seulement. Ainsi, pour voir une hausse du montant appliquée, le logement doit se trouver dans une zone tendue, une zone dans laquelle l’offre de logements est inférieure à la demande. Le bien doit également être vide depuis plus de 18 mois. Ce délai d’un an et demi permet au propriétaire de fixer librement son loyer.
Mais attention, le loyer augmenté doit impérativement respecter l’Indice de Référence des Loyers (IRL) en vigueur à la date de signature du bail.
Les textes de loi précisent également que le loyer ne doit pas avoir subi de révision dans les douze derniers mois pour qu’il puisse évoluer entre deux locataires. Si tel a été le cas, le montant demandé doit être identique entre les deux occupants.
Il existe cependant des exceptions à cette règle, comme toujours. En effet, le loyer peut être majoré de plus que l’IRL dans certains cas : Si des travaux dits d’amélioration ou de mises aux normes ont été réalisés. Il peut ainsi s’agir de l’installation d’une cuisine équipée ou de la mise en service d’un ascenseur ou encore de la transformation d’un logement indécent en logement décent. Mais attention, le coût des travaux doit au moins être équivalent à la moitié des loyers hors charges perçus au cours de la dernière année. Si le loyer de l’ancien locataire était sous-évalué en comparaison de logements identiques situés dans le même secteur. Il est ainsi possible pour le propriétaire d’augmenter le montant du loyer de son investissement locatif sans dépasser 50% de la différence entre le montant affiché pour louer un bien dans le voisinage et le montant payé par l’ancien locataire.
Comment contester le montant du loyer ?
Si le locataire souhaite faire valoir ses droits et qu’il est persuadé que son loyer est trop cher, il peut contester son montant. Comment ? En envoyant un recommandé avec accusé de réception à son propriétaire-bailleur ou au professionnel de la gestion locative en charge du bien. Sans solution trouvée à l’amiable, la commission départementale de conciliation peut être saisie. Il faut pour cela choisir l’entité la plus proche du logement loué.
Le conflit est au point mort ? Propriétaire et locataire sont définitivement en désaccord ? La prochaine étape est de se tourner vers le juge des contentieux de la protection du tribunal rattaché à la ville dans laquelle est situé le logement. « Dans la plupart des cas, les propriétaires veulent respecter les règles. Il arrive que certains, désireux de maximiser la rentabilité de leur investissement, aillent au-delà du plafond en utilisant le complément de loyer. Mais lorsqu’une règle est complexe et illisible, il devient difficile de l’appliquer », explique Pierre Hautus, directeur général de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) avant de conclure : « Que la mairie de Paris s’occupe d’augmenter l’offre locative et la qualité du parc plutôt que d’encadrer les loyers ! » La messe est dite !
Déléguer la gestion locative pour fixer le loyer
Qu'il s'agisse de votre premier investissement ou que vous n'en soyez pas à votre coup d'essai, vous n'avez ni l'envie, ni le temps, d'en fixer le loyer et de vous occuper du quotidien du bien. Qu'à cela ne tienne, faites confiance à un professionnel de la gestion locative pour assurer ces tâches chronophages. Le Neuf Gestion, régie locative de Médicis Immobilier Neuf, vous accompagne de la fixation du loyer à la recherche du locataire en passant par la collecte des revenus locatifs. Investir l'esprit léger, rien de plus facile !
Vous n'avez pas encore trouvé l'investissement locatif qui vous fera franchir le pas ? Consultez notre catalogue de programmes immobiliers neufs en quelques clics et contactez les experts Médicis Immobilier Neuf pour bénéficier d'un accompagnement personnalisé de A à Z.
