Vendre son logement n’est pas une mince affaire et le vendre au bon prix l’est encore moins. Si vous avez décidé de vous passer de l’aide d’un professionnel de l’immobilier, vous allez devoir résoudre la difficile équation pour vous séparer rapidement de votre bien sans le sur ou le sous-évaluer. Nos astuces pour ne pas vous tromper.
Astuce n°1 : étudier les annonces des sites spécialisées pour vendre son logement
Même si cette méthode n’est pas d’une fiabilité à toute épreuve, étudier les annonces affichées dans les vitrines des professionnels ou sur internet est toujours bénéfique, ne serait-ce que pour vous faire une idée des prix demandés sur le marché. Mais attention, prenez tous les critères en compte dans votre analyse. Ainsi, vendre son logement au rez-de-chaussée n’est pas identique à une vente en étage.
Gardez également en tête que les annonces consultées mentionnent le prix demandé et non le prix de vente final. Il se peut donc, surtout dans le cas d’annonces de particuliers, que le prix final fasse le grand écart avec le prix de départ.
Une méthode simple à appliquer pour calculer grossièrement le prix de vente d’un logement consiste à diviser le loyer mensuel que rapporte(rait) le logement par un taux de rendement de 4%. Ainsi, si la valeur locative est de 1 000€ par mois, le calcul serait le suivant : 1000*12/4% = 300 000€.
Astuce n°2 : consulter les bases de données pour vendre son logement
Pour vendre son logement au juste prix, les bases de données sont d’une grande aide. Il en existe plusieurs qui peuvent vous aider. L’astuce étant de consulter les annonces les plus récentes. Le marché immobilier évolue en effet à vitesse grand V. Vous pouvez vous rendre sur :
• La base de données de notaires (Paris.notaires pour l’Ile-de-France ou Immoprix.fr pour la province)
• La base de données du site impôts.gouv.fr, Patrim. Cette dernière réunit un très grand nombre de transactions immobilières conclues au cours des mois précédents.
• La base de données du site Capital qui indique les prix de vente finaux, les tendances de la commune et de ses différents quartiers…
Astuce n°3 : faire appel à un professionnel pour vendre son logement au bon prix
Cela reste LA solution la plus sûre et confortable pour se séparer de son logement. Les agents immobiliers sont généralement des experts de votre marché. Ils pourront ainsi fixer le juste prix du logement pour qu’il se vende rapidement. Un grand nombre d’agences offre même une estimation gratuite pour vous faire une idée. Les professionnels appartenant au réseau de la Fnaim ou à celui des notaires sont des experts indépendants qui vous accompagnent dans la vente de votre bien.
Astuce n°4 : ne pas se laisser tenter
Certains acquéreurs essayeront de négocier. Et si vous n’êtes pas enclin à baisser le prix, l’acheteur vous proposera peut-être de vous payer une partie du bien en liquide, sans le déclarer. Cela lui permet notamment de réduire les frais de notaire. Mais attention, cette pratique est risquée, très risquée même.
Si les services fiscaux s’en aperçoivent, vous serez redevable d’une belle amende : le prix du bien sera réévalué et un redressement sur la taxe de la plus-value sera appliqué. Si vous êtes en retard pour payer, un intérêt de 0,20% par mois et une majoration de 40% des pénalités fiscales seront également demandés. Autant dire que le risque est trop grand pour être pris !
Astuce n°5 : le droit de préemption pour vendre son logement rapidement
Savez-vous que si vous vendez un logement loué et que vous mettez fin au bail de votre locataire, le droit de préemption s’applique ? Vous devez ainsi proposer au locataire d’acheter le logement avant une mise en vente plus large. L’occupant a alors deux mois pour vous donner sa réponse, qu’elle soit positive ou négative. S’il accepte, votre logement est ainsi vendu en un temps record.
Mais attention, le droit de préemption ne s’applique pas si l’acheteur de votre logement est un proche parent (jusqu’au 3ème degré). La condition ? Que ce nouvel acquéreur de votre famille reste dans les lieux pendant au moins deux ans.
Vous avez déjà vendu votre logement ? Comment avez-vous déterminé le prix pour qu’il se vende rapidement ?
