Un propriétaire-bailleur a généralement le droit de fixer le loyer comme bon lui semble. Mais en fonction des villes et des législations, il ne fait pas toujours ce qu’il veut en matière de location. L’encadrement des loyers est une réalité que le propriétaire ne peut outrepasser. Explications.
Les règles générales en matière de location
Selon l’article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 2989, « la fixation du loyer des logements mis en location est libre ». Lors d’une première mise en location ou lorsque le logement est resté vacant depuis 18 mois ou plus, le propriétaire peut donc décider du montant demandé à son locataire.
Mais des mesures existent pour dissuader les bailleurs de faire grimper les prix de leur location. Un propriétaire qui loue un logement de moins de 14m² à un tarif élevé peut être soumis à la taxe annuelle sur les loyers élevés ou à la taxe sur les micro-logements en zone A bis et en zone A). C’est le cas si le loyer mensuel est égal ou supérieur à 42,47€/m² par mois. Cette taxe peut varier entre 10 et 40% de l’écart entre le loyer appliqué hors charges et le loyer de référence.
Location et IRL
L’IRL ou Indice de référence des loyers peut permettre au propriétaire d’augmenter le loyer toutes les années à condition que cette clause soit stipulée dans le contrat de location. La hausse du loyer ne peut dépasser cet indice : la règle est identique pour toutes les locations en France. Pour déterminer la hausse de loyer possible, le calcul est le suivant : Loyer en cours x nouvel IRL du trimestre de référence du contrat/IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer.
« Toute révision annuelle de loyer peut être opérée dans le délai d'un an suivant la date de révision du bail » peut-on lire sur le site service-public. « A défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée », indique l'article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.
Quand un propriétaire peut-il augmenter le loyer ?
Dans certains cas, le propriétaire peut augmenter le prix de la location sans se poser de question. S’il réalise des travaux dans son logement par exemple, le loyer peut subir une hausse, même si le bail est en cours. Les travaux doivent être des travaux d’amélioration. Il a par contre l’obligation de consulter son locataire pour que la hausse du loyer soit conjointement décidée.
Second cas de figure, la relocation ou le renouvellement du bail : un loyer sous-évalué peut donner lieu à une augmentation du coût de la location. Le nouveau loyer doit ainsi tenir compte des prix pratiqués dans les environs sur la base de justificatifs fournis au locataire. Plus encore, le propriétaire doit informer son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par remise en main propre 6 mois avant la hausse du loyer qu’il va être réévalué.
Si le locataire donne son accord, la hausse est progressive. Dans le cas contraire, le locataire doit envoyer un courrier 4 mois avant la date prévue pour l’augmentation ou ne pas répondre. Son silence équivaut à un refus.
L’obligation précitée est appliquée dans les 28 agglomérations françaises situées en zone tendue.
Enfin, l’encadrement des loyers qui reprend du service le 1er juillet 2019 à Paris réglemente également drastiquement les augmentations abusives.
Savez-vous si votre loyer est dans la moyenne de votre secteur ? Votre propriétaire a-t-il déjà augmenté le loyer en cours de bail ?
