Dès que le logement est loué, le locataire en obtient la jouissance exclusive. Le locataire y vit librement ; le propriétaire peut avoir les clés mais ne peut plus les utiliser comme bon lui semble. La loi prévoit des cas précis dans lequels le propriétaire peut entrer dans le logement loué sans que le locataire ne puisse s'y opposer. Des règles sont toutefois à respecter. Explications.
Le locataire a la pleine jouissance du bien
Le contrat de location confère au locataire la pleine jouissance du bien (article 7 de la Loi du 6 juillet 1989). Dans la mesure où le bien loué est décent, le locataire doit entretenir le bien, effectuer les réparations courantes, l'entretien de l'espace privatif tant intérieur qu'extérieur : remplacement des poignées de portes, des vitres détériorées, raccords de peinture et de revêtements, entretien des installations de plomberie, remplacement des ampoules, enlèvement des mousses sur terrasse... Le locataire doit aussi prendre en charge les réparations dues à une « utilisation anormale » du logement.
Le propriétaire prend quant à lui en charge les réparations dites « importantes » qui relèvent de « la vétusté, d'un vice de construction ou d'un cas de force majeure » (anil.org). Le locataire a l'obligation en ce cas de laisser l'accès au logement. Les travaux peuvent concerner la mise aux normes dites « de décence », l'amélioration de la performance énergétique, l'amélioration des parties communes ou d'autres logements de l'immeuble. Le propriétaire utilise les clés pour entrer dans le logement quand la loi le prévoit et l'autorise. Le locataire peut être amené à remettre le barillet ou la serrure d'origine s'il l'a changé le temps de la location, c'est son droit !
Le devoir d'information du propriétaire
Même s'il est propriétaire et qu'il s'il s'agit de travaux pour lesquels la loi l'autorise à « utiliser ses clés », même s'il est prévu que le locataire ne peut s'y opposer, le propriétaire est tenu de respecter une procédure. Il doit notifier les travaux au locataire en précisant leur nature, leur durée et comment ils vont se dérouler au moyen d'une lettre remise en main propre ou d'un recommandé avec avis de réception.
En cas de non-respect de cette information et d'autorisation préalable, le propriétaire pourra être accusé de violation de domicile selon l'article 226-4 du Code pénal. Les sanctions encourues sont d'un an d'emprisonnement et de 15 000€ d'amende. En cas d'infraction, le locataire peut engager une action pour « atteinte à la vie privée » à partir de la date d'infraction. Même en cas d'urgence comme une fuite d'eau, le locataire doit être prévenu et l'autorisation demandée.
Si pendant l'exécution de travaux importants, le propriétaire doit aller sur place pour un rendez-vous avec un artisan, il doit en informer son locataire. Un accord est à obtenir de la part du locataire pour des travaux effectués le samedi, le dimanche et les jours fériés. Si la durée des travaux excède 21 jours, le locataire peut demander une diminution de loyer voire une résiliation du bail en cas de logement rendu inhabitable.
Locataire, propriétaire, ce qu'il faut retenir
En résumé, le propriétaire ne peut utiliser les clés pour rentrer librement sans prévenir. Le locataire doit lui permettre l'accès à son logement pour la réalisation de travaux d'urgence ou de mise en conformité selon des critères de décence définis. Lors de l'entrée dans le logement, des travaux sont parfois convenus, une clause pourra être stipulée en ce sens sur le bail. Quoi qu'il en soit, la relation locataire-propriétaire basée sur le respect des droits de chacun, s'installe grâce à une bonne communication qui simplifie beaucoup les choses.
Avez-vous déjà été victime d'un propriétaire sans gêne ? Ou au contraire d'un locataire qui s'opposait systématiquement à vous ?
