Vous êtes locataire d'un logement que vous devez quitter pour quelques mois et vous vous dites « et si je le louais pendant mon absence pour m'aider à payer les loyers ? ». C’est possible, mais il s'agit alors d'une sous-location qui doit faire l'objet d'un contrat pour être légale. Quelles sont les règles à connaître de la sous-location ?
La sous-location interdite sauf si le propriétaire donne son accord par écrit
Si le logement loué à titre de résidence principale est mis à disposition gratuitement et ponctuellement à la famille ou à des proches, cela ne constitue pas une situation de sous-location au sens juridique. Pour qu'il y ait sous-location avérée, le locataire principal doit faire payer un loyer au tiers qui sous-loue le logement. La contrepartie financière crée la situation de sous-location. Mais attention, le locataire principal doit, au préalable, impérativement demander l'autorisation expresse écrite au propriétaire, obligation stipulée dans la loi du 6 juillet 1989.
Que se passe-t-il sans l’accord du bailleur ? Sans accord, la sous-location est interdite, illégale, y compris pour une offre de courte durée sur Airbnb. Le propriétaire peut mettre fin au bail du loueur principal et demander des dommages et intérêts. Des sanctions pénales peuvent être encourues. Aucun recours ne sera possible pour le locataire principal si la sous-location est illégale . Et le propriétaire est en droit de refuser une sous-location sans motiver son refus. En plus de confirmer son accord de sous-location, le propriétaire va donner son avis sur le prix du loyer (article 8 de la loi du 6 juillet 1989), ce prix ne pouvant excéder le prix habituel de location.
Des obligations pour le locataire principal
En cas d’accord, le propriétaire doit préciser les démarches à engager par le locataire principal et peut conditionner son accord au respect de ces démarches, à savoir :
- En cas de location saisonnière, déclarer la location à la mairie,
- Payer la taxe de séjour éventuelle,
- Télédéclarer la location saisonnière (4 mois par an maximum en fonction des villes).
Un numéro à 13 chiffres est alors attribué, à afficher dans l’annonce. Il est conseillé de se renseigner auprès de la mairie ou de l’office du tourisme pour connaître les formalités avant de sous-louer en saisonnier. Fiscalement, le locataire principal doit déclarer les loyers perçus du sous-locataire : en meublé, en tant que revenus industriels et commerciaux ; en location vide, dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. Le locataire va joindre l'accord écrit du propriétaire au contrat de sous-location de même qu'une copie du contrat principal.
Le locataire principal devient bailleur et reste titulaire du bail. Il est dans l’intérêt des deux parties d’établir un contrat même si la sous-location échappant à la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas l'utilisation d'un modèle type de contrat. De ce fait, une certaine liberté rédactionnelle est possible car ce contrat est régi par le Code civil. Plus le contrat sera précis dans les modalités de la location, plus les litiges seront évités (durée du bail inférieure à la durée du bail principal, modalités de résiliation, montant et date de paiement du loyer, obligations réciproques…). Le locataire principal reste responsable des impayés, des manquements du sous-locataire ou dégradations du logement. Il est recommandé de vérifier que le sous-locataire est bien assuré.
Des risques pour le sous-locataire : la colocation peut être préférable
Le sous-locataire n’a pas de relation juridique directe avec le propriétaire. Son interlocuteur est le loueur principal. Il ne bénéficie donc pas de la protection légale. Par exemple si des travaux importants sont à réaliser, il demandera au loueur principal qui lui-même s'adressera au propriétaire. Le bail du sous-locataire se termine à la fin du bail du locataire. Le sous-locataire ne peut prétendre rester dans le logement. Cependant la justice peut reconnaître le droit au maintien dans les lieux quand le propriétaire a autorisé la sous-location ou s’il y a contrat établi entre locataire et sous-locataire. Le propriétaire régularisera alors par un nouveau bail avec un nouveau terme.
La sous-location offre une solution de logement temporaire. Le contrat de sous-location est indispensable pour ménager les intérêts aussi bien du locataire principal que du sous-locataire. Toutefois, si la durée est longue, la colocation est préférée par les propriétaires. L’autorisation écrite du bailleur est également incontournable mais il est plus facile d’intégrer le colocataire au bail par un avenant dégageant le locataire principal de toute responsabilité. Chaque colocataire aura les mêmes droits et les mêmes devoirs. Une clause de solidarité et d'indivisibilité du loyer sera précisée dans l'avenant afin que les colocataires soient solidairement responsables du paiement du loyer à l’égard du propriétaire.
Même si les démarches de sous-location paraissent lourdes, il vaut mieux les respecter que de sous-louer sans aucune autorisation. Cela peut être lourd de conséquences. La colocation offre une alternative intéressante et partage les responsabilités.
Avez-vous déjà sous-loué ? Comme cela s’est-il passé ?
