Dans le secteur de l'immobilier neuf, la notion de VEFA (Vente en État Futur d'Achèvement) est largement connue et plébiscitée. Mais un autre terme gagne en popularité : le BEFA. Le Bail en l'État Futur d'Achèvement désigne un contrat entre un promoteur immobilier et un locataire, avant même que la construction du bien immobilier ne soit achevée. Ce type de bail présente des atouts significatifs pour les deux parties impliquées. Il est donc essentiel que les investisseurs, ainsi que les entreprises en quête de locaux neufs, en saisissent les enjeux. Zoom sur le BEFA dans le secteur de l'immobilier neuf et sur les raisons de son engouement dans l'immobilier commercial ?
Qu'est-ce que le BEFA (Bail en l'État Futur d'Achèvement) ? - Définition et construction
Le BEFA, ou Bail en l'État Futur d'Achèvement, est un contrat locatif utilisé principalement dans l'immobilier commercial et tertiaire. Ce type de bail est signé avant la construction ou l'achèvement d'un programme immobilier neuf. Il permet à un locataire, le preneur, de réserver un bien immobilier, généralement un local commercial ou des bureaux, et de s'engager à occuper ce bien dès sa livraison, à savoir à l'achèvement des travaux.
Le bailleur s'engage ainsi à réaliser ou à faire réaliser des travaux spécifiques pour adapter le bien aux besoins du locataire. Le BEFA est très souvent utilisé dans le cadre de grands projets immobiliers ou lorsque les besoins en aménagement du locataire nécessitent une personnalisation importante.
Quel cadre juridique s'applique pour le BEFA ?
Le BEFA, Bail en l'État Futur d'Achèvement est encadré par plusieurs dispositions légales, même s'il n'est pas précisément défini par la loi. Il s'inscrit dans le cadre des baux commerciaux (et des articles 1601-1 et suivants du Code civil) et bénéficie de la réglementation classique des baux commerciaux, notamment en matière de durée, de révision de loyer et de préavis.
Le BEFA est souvent précédé d'une promesse synallagmatique, engageant les deux parties sur des obligations réciproques. Le bailleur doit construire ou rénover le bâtiment en fonction des exigences du locataire, tandis que ce dernier s'engage à louer le bien une fois terminé.
Quels sont les avantages et les inconvénients du BEFA ?
Les avantages du BEFA
Pour le locataire, le preneur : il permet d'obtenir un local sur-mesure, conçu selon ses besoins particuliers en termes d'aménagement et de structure. Le locataire peut également sécuriser un bien avant même la fin des travaux, lui permettant d'anticiper son activité future.
Pour le bailleur : le BEFA assure une occupation rapide du local neuf à la fin des travaux. Il réduit également le risque de vacance locative, car le locataire est engagé par un bail commercial dès l'achèvement du bien.
Les inconvénients du BEFA
Pour le locataire, le preneur : il s'engage à louer un local qui n'est pas terminé. Les visites de chantier permettent toutefois de visualiser les locaux avant l'achèvement mais après la signature du bail.
Pour le bailleur : le processus de construction ou de rénovation peut être long et coûteux et dépendre dans certains cas d'événements extérieurs. Il doit s'assurer que le projet répondra aux normes en vigueur et aux exigences formulées par le locataire étape après étape.
Quelle est la durée d'un BEFA, Bail en l'État Futur d'Achèvement ? - Les clauses du contrat pour vos locaux
La durée du BEFA est généralement similaire à celle des baux commerciaux traditionnels, soit au moins 9 ans. Cependant, cette durée peut être adaptée selon les négociations entre les parties. Le BEFA inclut plusieurs clauses importantes :
Une clause de livraison : elle fixe une date précise ou une période pour la livraison du bien immobilier neuf ou assimilé neuf. Des pénalités peuvent être prévues en cas de retard.
Une clause relative aux travaux : le contrat détaille les travaux que le bailleur s'engage à réaliser pour adapter le bien aux besoins du locataire.
Une clause de révision du loyer : comme pour les baux commerciaux classiques, le BEFA peut prévoir une révision périodique du loyer, selon l'indice des loyers commerciaux (ILC) ou des loyers des activités tertiaires (ILAT).
Une clause résolutoire : elle peut être incluse pour permettre la résiliation du bail en cas de manquement grave à l'une des obligations contractuelles.
En pratique - Un modèle de Bail en l'État Futur d'Achèvement
En pratique, un BEFA peut inclure des spécificités propres à chaque projet immobilier. Par exemple :
La description du bien incluant notamment la localisation précise, la surface, les plans et les caractéristiques techniques du bien à livrer.
Les engagements du bailleur incluant notamment les détails des travaux à réaliser et les délais.
Les engagements du locataire incluant notamment les conditions de paiement du loyer, la durée d'engagement et les aménagements spécifiques demandés.
Les modalités de livraison incluant notamment la période de livraison prévue et les mesures à prendre en cas de retard ou de non-conformité du bien livré.
BEFA ou VEFA ?
La VEFA, ou Vente en l'État Futur d'Achèvement, est un contrat par lequel l'acquéreur d'un bien immobilier s'engage à acheter un bien avant sa construction ou son achèvement avec comme objectif de l'habiter en qualité de résidence principale, de résidence secondaire ou de le louer via un investissement locatif. Avec le BEFA, le locataire prend quant à lui possession du bien en qualité de locataire alors que dans un processus de VEFA, l'acheteur devient propriétaire du logement. Détails.
Qu'est-ce que la Vente en l'État Futur d'Achèvement VEFA et en quoi diffère-t-elle d'une vente immobilière traditionnelle ? Quelles sont ses caractéristiques ? Qu'est-ce qu'un bien en VEFA ?
Dans une VEFA, l'acquéreur signe un contrat de réservation avec un promoteur immobilier avant de cheminer dans les étapes de l'achat immobilier neuf. Il devient propriétaire du bien au fur et à mesure de la construction, jusqu'à son achèvement complet. Au contraire, dans une vente immobilière traditionnelle, l'acheteur acquiert un bien déjà construit.
Dans le cas d'une VEFA, les paiements sont généralement échelonnés en fonction de l'avancement des travaux. Le bien neuf doit être conforme aux normes et exigences légales de construction, RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) en tête actuellement.
En résumé - Quelles sont les grandes différences entre un achat immobilier neuf en VEFA et un achat immobilier neuf en BEFA ?
La VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement : le futur propriétaire achète un bien pour un usage personnel ou locatif, avant ou pendant sa construction.
Le BEFA, Bail en l'État Futur d'Achèvement : le futur locataire signe un bail commercial avec le promoteur portant sur un bien immobilier neuf à usage professionnel ou tertiaire, avant ou pendant sa construction également.
Quels sont les avantages de la VEFA, Vente en l'État Futur d'Achèvement pour devenir propriétaire ?
La VEFA présente plusieurs avantages pour un acquéreur :
La possibilité de personnaliser le logement : l'acheteur part d'une toile blanche. Il peut très souvent personnaliser certains aspects du bien (choix des matériaux, aménagements intérieurs...)
Les garanties de l'immobilier neuf : garantie de parfait achèvement, garantie biennale, garantie décennale, garantie phonique... l'acquéreur d'un logement neuf est couvert pendant 10 ans après la livraison du bien.
Les avantages fiscaux : en fonction des dispositifs en vigueur tels que les frais de notaire réduits, la taxe foncière possiblement exonérée pour tout ou partie pendant deux ans sous conditions, la loi Pinel, la loi Pinel Plus (+) ou encore le PTZ, Prêt à Taux Zéro, la VEFA peut permettre de bénéficier de réductions fiscales.
Les avantages écologiques : les programmes immobiliers neufs qui sortent de terre aujourd'hui ont l'obligation de respecter la RE 2020, Réglementation Environnementale 2020. À la clé, un logement peu énergivore, utilisant au maximum les énergies renouvelables et réduisant considérablement l'impact du bâti sur l'environnement de sa phase de conception à son éventuelle phase de démolition sans oublier celle de fonctionnement.
Les avantages économiques : factures énergétiques réduites, frais de notaire allégés, taxe foncière possiblement exonérée, dispositifs d'incitation à l'acquisition... Le coût global du projet immobilier neuf en VEFA est grandement diminué !
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