Suite aux récentes annonces dans le cadre de la loi Climat et Résilience, l’actualité immobilière nous amène une nouvelle tendance : la mise en vente massive des passoires thermiques en France. Vous savez, ces logements classés E, F ou G au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique et qui sont aujourd’hui dans le viseur du gouvernement. Interdits à la location dans les prochaines années et selon un calendrier, les logements trop énergivores seront-ils à l’origine de tensions sur le marché locatif ? Zoom sur une information immobilière à connaître en cette fin d’année.
Ce que dit la loi Climat et Résilience pour les passoires thermiques
Pour faire simple, si vous êtes propriétaire d’un logement énergivore et que vous le mettez ou souhaitez le mettre en location, attention. La loi Climat et Résilience interdira de laisser les clés à un locataire dès 2025 pour les biens classés G au DPE, dès 2028 pour les biens classés F au DPE et dès 2034 pour les biens classés E au DPE. Suite à ces annonces, les propriétaires ont donc purement et simplement décidé de se séparer de leur investissement locatif listé comme étant une passoire thermique. C’est une étude SeLoger qui alerte sur ce phénomène relevé sur une année dans les grandes villes françaises. Pour vous donner un ordre d’idée, le boom des mises en vente des logements considérés comme trop énergivores est de +74% à Rennes en 12 mois et de +72% à Paris sur la même période.
Mais ces logements peuvent-ils vraiment se vendre ? L’Observatoire du Moral Immobilier nous donne une indication importante : 8 acheteurs sur 10 regardent le DPE avant de prendre rendez-vous pour visiter un logement. Un bien avec un bon Diagnostic de Performance Énergétique est davantage convoité, c’est certain. Plus encore, ce diagnostic immobilier est un véritable levier de négociation. Les étiquettes E, F et G sont donc des éléments pour faire baisser le prix affiché. Moins la note est bonne, plus la sanction du tarif devrait se faire sentir.
D’une passoire thermique à un logement bien classé : combien ça coûte ?
Actuellement, 4,8 millions de logements en France affichent une étiquette F et G au DPE. Évidemment, tous ces biens ne sont pas en vente. Mais il est intéressant de chiffrer le coût des travaux pour qu’une dite passoire thermique devienne un bien possiblement loué même après 2034 selon les conditions imposées par la loi Climat et Résilience parue au Journal Officiel le 24 août 2021.
Selon les professionnels du secteur, pour qu’un logement classé G atteigne la note D qui permettra de continuer la mise en location après 2034, le coût des travaux s’élève a minima à 50 000€. Ce budget inclut le changement complet du système de chauffage, la réfection de l’isolation extérieure, le remplacement des menuiseries… Il s’agit là d’un montant minimum qui peut être rapidement revu à la hausse en fonction des cas. En effet, lorsque des travaux de rénovation énergétique sont engagés, il n’est pas rare que d’autres éléments suivent logiquement comme l’amélioration de la qualité du réseau électrique ou de celui de la plomberie.
Bon à savoir : si le logement énergivore est situé dans un immeuble en copropriété, l’isolation par l’extérieur doit faire l’objet d’un vote en assemblée générale. Cela ajoute donc une complication dans l’amélioration du DPE de la passoire thermique.
D’une manière générale, la rénovation n’est pas un parcours facile. D’autant que les demandes vont s’accélérer ces prochains mois afin de ne pas perdre les fruits de l’investissement immobilier, réalisé le plus souvent il y a de nombreuses années dans le cas des passoires thermiques. Dans un futur proche, deux tendances devraient donc être observées. La première est celle que nous apporte l’actualité immobilière, à savoir la mise en vente massive des logements trop énergivores au risque de saturer le marché, la seconde est un engouement marqué pour la rénovation énergétique avec amélioration du bien à la clé.
La problématique ? Celles et ceux qui souhaitent faire rénover leur logement ont tous à l’esprit la même date butoir. Ainsi, à moins que le secteur ne parvienne à trouver rapidement une main d’œuvre suffisante, les délais risquent d’être considérablement allongés pour voir les travaux réalisés. Quant aux tarifs des professionnels, ils sont à surveiller pour constater, ou non, une hausse corrélée à la demande soutenue.
Vient ensuite l’épineux point du financement des travaux. Les particuliers auront-ils vraiment les moyens de les assumer ? Selon les dernières données publiées par les Notaires de France, 47% des propriétaires de logements au DPE F et 44% des propriétaires de logements au DPE E sont des employés, des ouvriers ou des retraités. Des catégories socioprofessionnelles qui ne sont pas les plus convoitées par les banques, il faut l’avouer. Certains avancent donc l’hypothèse d’aides dédiées et proposées par l’État pour que ces ménages aussi puissent procéder à la rénovation énergétique de leur bien. Sans quoi, ils risquent de le mettre en vente ou de le laisser en l’état, éloigné du marché locatif pendant des années.
Zoom chiffré sur les mises en vente de passoires énergétiques en France
Selon l’étude SeLoger, les propriétaires bailleurs sont ainsi nombreux à souhaiter se débarrasser de leur logement trop énergivore. L’acteur majeur de l’immobilier a passé au crible 40 villes. Parmi elles, 23 affichent un boom des mises en vente des passoires thermiques avec une accélération ces derniers mois. Et ce phénomène n’est pas réservé à un type de ville seulement. Tous les territoires sont en effet impactés. Données concrètes, voici les évolutions constatées sur un an des mises en vente des passoires énergétiques dans les grandes villes françaises :
- Aix-en-Provence affiche +27% de mises en vente.
- Amiens affiche -9% de mises en vente.
- Angers affiche +52% de mises en vente.
- Annecy affiche +36% de mises en vente.
- Argenteuil affiche +56% de mises en vente.
- Besançon affiche -11% de mises en vente.
- Bordeaux affiche +27% de mises en vente.
- Boulogne-Billancourt affiche +38% de mises en vente.
- Brest affiche -11% de mises en vente.
- Caen affiche +20% de mises en vente.
- Clermont-Ferrand affiche +22% de mises en vente.
- Dijon affiche +22% de mises en vente.
- Grenoble affiche +8% de mises en vente.
- Le Havre affiche +66% de mises en vente.
- Le Mans affiche -12% de mises en vente.
- Lille affiche +41% de mises en vente.
- Limoges affiche +8% de mises en vente.
- Lyon affiche +43% de mises en vente.
- Marseille affiche +12% de mises en vente.
- Metz affiche +5% de mises en vente.
- Montpellier affiche +23% de mises en vente.
- Montreuil affiche +34% de mises en vente.
- Mulhouse affiche +0% de mises en vente.
- Nancy affiche -6% de mises en vente.
- Nantes affiche +70% de mises en vente.
- Nice affiche +14% de mises en vente.
- Nîmes affiche -39% de mises en vente.
- Orléans affiche +13% de mises en vente.
- Paris affiche +72% de mises en vente.
- Perpignan affiche +18% de mises en vente.
- Reims affiche +11% de mises en vente.
- Rennes affiche +74% de mises en vente.
- Rouen affiche +27% de mises en vente.
- Saint-Denis affiche +19% de mises en vente.
- Saint-Étienne affiche -3% de mises en vente.
- Strasbourg affiche +10% de mises en vente.
- Toulon affiche -7% de mises en vente.
- Toulouse affiche +43% de mises en vente.
- Tours affiche +15% de mises en vente.
- Villeurbanne affiche +32% de mises en vente.
Note : le pourcentage de progression est donné par comparaison pour les périodes septembre 2019-octobre 2020 et septembre 2020-octobre 2021.
La rénovation énergétique et les passoires thermiques : très peu pour vous ! Pour un investissement immobilier rentable et sans travaux, pour louer rapidement et facilement sans vous soucier de la loi Climat et Résilience, contactez les experts Médicis Immobilier Neuf et profitez des avantages de l’immobilier neuf, loi Pinel en tête !
