En France comme en Europe, la demande des locataires comme des investisseurs portant sur les résidences étudiantes est croissante. Si l'on en croit le dernier rapport annuel European PBSA Investment Barometer Report 2024, publié par The Classe Foundation en collaboration avec Savills, ce marché de la résidence de services étudiante pourrait même croître de 70% dans les deux à cinq années à venir. Malgré des problématiques ancrées, l'investissement en résidence étudiante est une vraie opportunité à étudier. Zoom et bonnes pratiques.
En préambule : qu'est-ce qu'une résidence de services étudiante ?
Une résidence de services étudiante, qu’est-ce que c’est exactement ? C’est un complexe immobilier spécialement conçu pour accueillir des étudiants, proposant des logements fonctionnels et équipés, le plus souvent sous forme de studios ou de petits appartements. Leurs particularités ? Des services annexes offerts : service de ménage, de lingerie, gardien, connexion internet haut débit, espaces de coworking, buanderie, salle de sport, services de conciergerie.
L’objectif ? Créer un environnement adapté aux besoins des étudiants tout en répondant aux contraintes et envies de leur mode de vie. Souvent situées près des établissements d’enseignement et/ou des cœurs de ville et des commerces, les résidences de services étudiantes apportent une réponse pragmatique à la demande croissante de logements étudiants en Europe et en France.
Pourquoi le marché du logement étudiant et de la résidence étudiante est en plein boom en Europe ?
La réponse est simple : de plus en plus de jeunes gens fraîchement sortis du secondaire décident de poursuivre leurs études dans l'enseignement supérieur. Une tendance qui concerne les étudiants français, les étudiants européens, mais aussi les étudiants à l'échelle mondiale. Ils sont ainsi portés par cette volonté de se former et par l'envie de profiter d'une qualité de vie étudiante qui s'améliore chaque année, dans les moyennes et grandes villes notamment.
Cet engouement ne passe évidemment pas inaperçu sur le marché de l'immobilier locatif, interpellant les investisseurs qui sont 63 % à affirmer qu'acheter un appartement pour étudiants pour le louer ensuite est l'un des placements les plus attractifs des segments résidentiels, selon l'étude précitée en introduction.
Selon cette même étude, les tendances et prévisions sont positives. Au cours des cinq prochaines années, l'investissement dans les résidences dédiées aux étudiants pourrait atteindre les 22 milliards d'euros pour augmenter la capacité de 92 500 lits. Au global, 222 000 lits en résidences étudiantes pourraient être proposés dans cette même durée.
Et pour booster encore le marché de la résidence étudiante européen, si ces prévisions se révèlent exactes, le taux de couverture de la demande serait alors de 17 % contre "seulement" 11 % actuellement. Un écart très marqué entre offre et demande, une réelle opportunité pour les investisseurs privés.
Les freins au développement du marché du logement étudiant : prix à la construction et à l'achat en tête de liste
Vous l'avez compris, malgré cet essor croissant du marché, malgré l'appétence des investisseurs pour le logement étudiant, l'offre reste largement insuffisante pour répondre à la demande. Mais pourquoi ? Sans grande surprise, le frein principal à un développement plus important encore de ce secteur reste l'augmentation marquée des coûts liés à la construction des logements étudiants. En 2024, l'inflation des coûts s'est enfin stabilisée, mais reste de l'ordre de 1 à 4%, avec des marges faibles pour les investisseurs.
Ces mêmes investisseurs évoquent pour 40 % d'entre eux des difficultés à trouver le foncier nécessaire à leurs projets, des difficultés observées dans les zones urbaines comme dans les zones vertes.
Quelles sont les villes et pays les plus prisés pour acheter un appartement pour étudiant en Europe ?
Pour ce type d'investissement, certains pays tirent davantage leur épingle du jeu. Parmi les marchés de la résidence étudiante les plus dynamiques d'Europe, l'on compte notamment :
- L'Espagne, Madrid en tête de liste.
- Le Portugal.
- Les Pays-Bas, Amsterdam en tête de liste.
- Le Royaume-Uni, Londres en tête de liste.
- L'Allemagne.
Si la France ne figure pas dans ce classement, elle n'est pour autant pas oubliée. Investir dans une résidence de services étudiante dans une ville française bien choisie est un placement privilégié par de nombreux investisseurs aujourd'hui.
Achat d'un appartement pour étudiant - Pourquoi investir dans une résidence de services étudiante en 2025 en France ?
Tout d’abord, le marché étudiant reste dynamique : chaque année, des centaines de milliers de jeunes s’inscrivent dans des universités, écoles et autres établissements supérieurs. Beaucoup d’entre eux étant mobiles, la demande pour des logements bien situés et confortables ne faiblit pas. En tant qu’investisseur, cela signifie un potentiel de rentabilité intéressant grâce à un taux d’occupation élevé.
En 2025, le cadre fiscal renforce aussi l’attrait de ce type d’investissement. Les résidences de services permettent de bénéficier du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), offrant des avantages fiscaux notables. Ces résidences sont le plus souvent gérées par des exploitants spécialisés, simplifiant grandement la gestion locative pour le propriétaire investisseur.
Enfin, investir dans une résidence de services étudiante en 2025, c’est aussi répondre à des enjeux sociétaux. Avec la pénurie de logements dans certaines villes étudiantes comme Paris, Lyon ou Bordeaux pour n'en citer que trois, vous contribuez à étoffer l’offre locative tout en valorisant un patrimoine durable et attractif.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le statut LMNP - Loueur en Meublé Non Professionnel
Nos 10 conseils vraiment utiles pour réaliser un investissement locatif en résidence de services étudiante
Pour optimiser votre investissement, voici dix conseils clés :
- Choisissez l’emplacement et la zone géographique avec soin. Privilégiez les villes avec une forte attractivité étudiante et les quartiers bien desservis par les transports en commun.
- Évaluez la qualité des services et les possibilités proposées par la résidence. Un logement bien équipé et des services adaptés augmentent la satisfaction des locataires et la durée d’occupation.
- Vérifiez la fiabilité de l’exploitant de la résidence. Un gestionnaire solide est un gage de tranquillité pour votre investissement.
- Prévoyez un budget réaliste incluant tous les frais annexes : charges, entretien et éventuelles rénovations.
- Étudiez les dispositifs fiscaux en vigueur comme le LMNP pour optimiser votre rentabilité.
- Pensez à diversifier vos placements. Une résidence de services étudiante peut compléter un portefeuille d’investissements immobiliers.
- Analysez la demande locale et plus particulièrement celle de la population étudiante. Étudiez le marché étudiant de la ville cible pour éviter les zones saturées.
- Effectuez une visite sur place avant de signer pour mieux appréhender l’offre et les infrastructures aux alentours.
- Évaluez votre horizon d’investissement. À long terme, ce type de bien en résidence de services peut offrir une valorisation intéressante.
- Assurez-vous de votre capacité à conserver le bien suffisamment longtemps pour en maximiser les avantages et rendre l'opération rentable.
En suivant ces conseils, investir dans une résidence de services étudiante en 2025 peut être une opportunité rentable et stratégique pour votre patrimoine, tout en répondant à un besoin sociétal essentiel.
Quelles sont les villes étudiantes les plus dynamiques en France selon le classement de l'Étudiant 2024 ?
Selon le dernier classement 2024 des meilleures villes étudiantes publié par L'Étudiant, les localités les plus dynamiques en France sont :
1. Montpellier se distingue par son offre de formation et sa politique de transports en commun, et notamment la gratuité du réseau sous conditions.
2. Rennes est appréciée pour sa qualité de vie étudiante et ses infrastructures adaptées.
3. Toulouse et Caen (ex æquo) : Toulouse est reconnue pour son dynamisme académique, alors que Caen se distingue par ses initiatives locales en faveur des étudiants.
4. Grenoble est une ville universitaire offrant un cadre de vie attractif entre montagnes et innovation.
5. Angers est réputée pour son environnement agréable et ses établissements d'enseignement de qualité.
6. Strasbourg est une ville européenne offrant une riche vie culturelle et des opportunités d'enseignement supérieur diversifiées.
7. Lyon est une métropole dynamique proposant une large offre de formations et une vie étudiante animée.
8. Besançon est appréciée pour son cadre de vie paisible et ses initiatives en faveur des étudiants.
9. Nantes est une ville attractive offrant une rare diversité culturelle et des formations supérieures de qualité.
Ces villes se distinguent principalement par leur attractivité, la qualité de leur offre de formation, leur cadre de vie et les services proposés aux étudiants.
Pour aller plus loin, ce classement 2024 repose sur 13 critères principaux, chacun évalué à partir de plusieurs indicateurs :
1. L'attractivité : évalue la capacité de la ville à attirer et retenir les étudiants.
2. La formation : analyse la diversité et la qualité des formations proposées.
3. La vie étudiante : prend en compte l'animation, les infrastructures et les services dédiés aux étudiants.
4. Le cadre de vie : considère l'environnement, la sécurité et la qualité de vie générale.
5. L'emploi : mesure les opportunités d'emploi et de stages pour les étudiants et pour les jeunes diplômés.
6. Le logement : évalue la disponibilité, l'accessibilité et le coût des logements étudiants.
7. Les transports : analyse l'efficacité, le coût et l'accessibilité des transports en commun.
8. La vie sportive : prend en compte les infrastructures sportives et l'accès aux activités physiques.
9. La culture : évalue l'offre culturelle, incluant les musées, les théâtres, les cinémas et les différents événements organisés toute l'année.
10. L'environnement : considère les initiatives écologiques et la qualité de l'air.
11. La santé : analyse l'accès aux services de santé, incluant les centres médicaux et les services psychologiques.
12. L'engagement : mesure les opportunités d'engagement citoyen et associatif pour les étudiants.
13. L'international : évalue l'ouverture internationale de la ville, incluant les partenariats universitaires et l'accueil des étudiants étrangers.
Pour aller plus loin : Investissement locatif : guide pratique pour investir dans une ville étudiante
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