Les aides fiscales proposées pour encourager l’investissement immobilier neuf sont-elles efficaces ? C’est à cette question que l’étude du cabinet PrimeView répond par l’affirmative. La loi Pinel est donc définitivement rentable et intéressante pour les particuliers. Zoom sur les résultats de cette enquête qui met fin à de nombreuses idées reçues.
La loi Pinel : un dispositif gagnant-gagnant
Les détracteurs de la loi Pinel l’accusent d’encourager la hausse des prix de l’immobilier neuf, ils le disent inefficace voire négatif. En résumé, ils ne souhaitent qu’une seule chose : sa suppression. Face à ces vives critiques, de nombreux professionnels de l’immobilier ont demandé une étude indépendante pour trancher : la loi Pinel et, plus largement, les aides fiscales proposées dans l’immobilier neuf, sont-elles efficaces ? Si l’Etat n’est évidemment pas perdant en accordant ce coup de pouce, les particuliers sont eux aussi gagnants en en profitant révèle l’étude de PrimeView, cabinet indépendant.
Les éléments de l’étude sur la loi Pinel
Pour apporter ses réponses, le cabinet Primeview a pris plusieurs données en compte, à savoir la totalité des coûts et des recettes dégagés par la construction de logements neufs dont le financement provient des bailleurs physiques (via droit commun ou coup de pouce fiscal). Plus que la loi Pinel, tous les dispositifs fiscaux ont été passés au crible : « Les caractéristiques de chaque dispositif depuis le Besson de 1999 ont été décortiquées, explique Pierre Sabatier, président de PrimeView. De ce point de vue, le procès légitime qui a pu être fait dans le passé de leur mauvais calibrage est moins pertinent. Le Pinel est beaucoup plus restrictif que ses prédécesseurs en termes de critères géographiques et sociaux. » Une conclusion tirée du rapport de Primeview qui sonne comme une victoire pour les professionnels de l’immobilier neuf.
La hausse des prix ne peut être attribuée à la loi Pinel
C’est l’une des autres idées reçues largement diffusée : les aides fiscales comme le dispositif Pinel seraient responsables de la hausse des prix de l’immobilier neuf. Et pourtant, Primeview affirme que les logements neufs acquis sous le sceau de ces dispositifs « ont contribué positivement à l'équilibre des finances publiques depuis 2000. »
Plus concrètement : « la construction des 724.000 logements neufs via les dispositifs d'incitations fiscales entre 1999 et 2018 devrait rapporter 18,2 milliards d'euros à l'Etat, soit un gain d'environ 25.100 euros par logement neuf construit. »
Si l’on s’attache uniquement à la loi Pinel, en 4 ans 188 000 logements neufs ont été achetés via ce dispositif. Pour l’Etat, 1€ investi rapporte 1,65€. D’ici à 2025, cela pourrait représenter 1,2 milliard d’euros de gains.
Pour autant, la loi Pinel n’est pas responsable de l’inflation qui pèse sur le secteur : « Les critères d'éligibilité au dispositif Pinel visant à ne pas exercer une pression à la hausse des prix de l'immobilier dans les zones concernées semblent fonctionner », affirment les conclusions de PrimeView. Il explique qu’après vérification « les prix de vente des logements neufs construits depuis le dispositif Besson en 1999 [sur un échantillon de 33.000 actes] évoluaient de pair avec les prix du neuf en général ». Cependant, cela ne signifie en aucun cas que les prix de l’immobilier neuf n’ont pas tendance à augmenter chaque année. Cela dépend davantage du marché local que des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel.
Quels risques en cas de suppression de la loi Pinel ?
Et le rapport de Primeview est sans appel : si comme le préconisent certains professionnels les aides fiscales et la loi Pinel venaient à être supprimées, le secteur de l’immobilier neuf marquerait un brusque arrêt. Les conséquences seraient quasi immédiates sur l’emploi (dans le bâtiment notamment) et sur les finances publiques. Il est évident que sans coup de pouce financier, les investisseurs iront placer leur argent ailleurs que dans la pierre. « Les investisseurs se détourneront massivement de ces dispositifs au profit d'actifs financiers plus liquides et moins fiscalisés. » selon le cabinet qui estime à 80% le nombre d’investisseurs qui délaisseraient l’immobilier neuf.
En conclusion, l’étude Primeview met clairement en avant les atouts des aides fiscales pour le secteur de l’immobilier neuf mais également pour les particuliers et pour les finances nationales. Même si certains points sont passés sous silence (quid de la rémunération des vendeurs ?), l’évidence est là : investir dans un programme immobilier neuf en loi Pinel est une bonne opération patrimoniale.
