Pendant sa campagne, Emmanuel Macron a promis de créer « un choc d’offre » de logements. Dans cette optique, la loi Elan prévoit des mesures pour faciliter la transformation de bâtiments de bureaux en immeubles d’habitation : utiliser des millions de m² vides en Ile-de-France, là où la demande de logements est forte. Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, mène cette bataille débutée il y a des mois déjà. Et la lutte contre les logements vacants à Paris porte ses fruits. Le nombre de bureaux vides est en perte de vitesse. Une bonne nouvelle !
Un taux de vacance des bureaux à Paris largement réduit en un an
Les chiffres parlent d’eux-mêmes. En 2017, les bureaux vacants en Île-de-France représentaient 3,3 millions de m² soit un taux de vacance de 6,7% d’après l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise. Ce chiffre est de 2,9 millions de m² aujourd’hui, un taux de vacance réduit à 5,5% en 2018 d’après les chiffres de Colliers International. Paris serait en pénurie d’offre avec un taux de vacance estimé à 2,2%. Et pour Paris Centre Ouest, le taux est même passé en dessous de la barre des 2%. Un taux de vacance considérablement réduit en l’espace d’un an. Les promoteurs se sont engagés depuis longtemps dans ce type de transformation.
De nouvelles mesures contre les logements vacants à Paris
Et un nouvel engagement a été pris en mars dernier : une charte signée par dix acteurs de l’immobilier et le ministère de la Cohésion des territoires pour transformer 500 000 m² de bureaux vides en logements d’ici 2022 en Île-de-France. « Le gouvernement s’est donné jusqu’à 2020 pour identifier ces 500 000 m² de bureaux et jusqu’à 2022 pour en faire entre 10 000 et 20 000 logements » a déclaré Julien Denormandie sur BFM TV.
Il est d’ores et déjà possible de citer des exemples parisiens de transformations réalisées ou en cours : dans le XIVème arrondissement, la transformation des anciens bureaux d’Orange. 2 500 transformations sont en cours ou en projet en Île-de-France, menées par Icade, des immeubles de bureaux sont reconvertis en logements sociaux à Charenton, Pantin et Montreuil par HLM 3F.
Les mesures incitatives de la loi Élan seront-elles suffisantes ?
La loi Elan, définitivement adoptée au Sénat le 16 octobre 2018, incite les propriétaires de bureaux à les rénover et à les convertir en logements. Transformer des bureaux en logements est plus complexe que ça en a l’air, malgré des normes assouplies par la loi à la demande des professionnels. La structure des bâtiments peut nécessiter des modifications coûteuses, plus chères qu’une construction neuve. Pour illustrer ce constat, à Paris, le coût de transformation est d’environ 2 500€ le m² contre 1 800€ pour du neuf. Pour encourager les promoteurs, la loi Élan prévoit l’octroi d’un « bonus de constructibilité » c’est-à-dire une surface constructible supplémentaire de 10 % à 30 % : une surélévation des bâtiments permise pour inciter les communes à convertir des bureaux en logement. Par ailleurs, pour faciliter cette mutation, une catégorie d’immeubles de « moyenne hauteur », de 28 à 50 mètres, a été créée.
Les mesures sont-elles suffisamment incitatives alors que transformer un immeuble tertiaire en habitations ferait perdre en moyenne 15% de surface rentable ? Ce n’est pas si évident. Pourquoi ? Parce que la loi Elan ne prévoit la transformation que pour des immeubles entiers. Or, ils sont rares. Ce sont plutôt des étages dans des bâtiments occupés qui sont vacants, cela pourrait poser des problèmes économiques et légaux d’éviction d’après Anne-Claire Davy, experte de l'Institut d'aménagement et d'urbanisme (IAU) francilien. Il est également nécessaire que les propriétaires acceptent de se séparer de leurs bureaux vides. L’opération peut être estimée et s’avérer non rentable.
Enfin, se pose la question de la localisation. Les logements vacants à Paris et surtout les bureaux, se trouvent au-delà des marchés résidentiels tendus, souvent là où personne ne veut habiter. En effet, les immeubles de bureaux sont souvent excentrés dans des zones qui contraindraient les collectivités locales à une restructuration urbaine. Ce qui pousse Anne-Claire Davy à affirmer que : « La loi Elan devrait permettre de diversifier les gisements fonciers pour le logement en facilitant les conversions de bureaux en zone centrale ». D’après elle, le parc potentiellement transformable serait surestimé.
A travers les mesures et les assouplissements de la loi Elan, le gouvernement soutient les professionnels du secteur pour qu’ils maintiennent leur engagement dans la transformation de bureaux en logements. L’objectif de 500 000 m² de bureaux transformés en logements en 2022 pourra-t-il être atteint ? Affaire à suivre !
