L'investissement locatif est un placement rentable dans le temps à condition d'être réfléchi et préparé. Un certain nombre de questions doivent être posées en amont pour ne pas agir rapidement sur une proposition qui paraît être « l’affaire à ne pas manquer » et avoir de mauvaises surprises ensuite. Zoom sur les 5 erreurs à éviter absolument.
Erreur n°1 de l’investissement locatif : acheter sans être clair avec ses motivations et sa situation
Quel est le but de votre investissement locatif ? Revente, augmentation de patrimoine ou rente, votre but déterminera les critères de sélection du bien. Si le bien a vocation à être conservé ou si vous aviez l'intention à terme de l'occuper, peut-être choisirez-vous un endroit qui offrira moins de rendement mais où vous comptez vivre. A l'inverse, l'environnement et le voisinage seront moins importants si vous envisagez la vente du bien une fois l'emprunt remboursé.
Allez-vous emprunter ou utiliser vos économies ? Prenez le temps de faire le point sur votre situation financière et patrimoniale et sur vos placements actuels. En général, pour l'investissement locatif, un gros apport n'est pas conseillé. Il vaut mieux maintenir des placements rentables comme une assurance-vie et réaliser un emprunt, d’autant plus avec des taux d'intérêts bas. Et n'oublions pas que le crédit immobilier permet la déduction fiscale des intérêts et des charges.
Erreur n°2 de l’investissement locatif : acheter sans connaître le marché et sans voir le bien
Prenez le temps d'étudier le marché. La ville où vous voulez réaliser votre investissement immobilier est-elle dynamique et attractive ? Il vaut mieux investir dans une ville où la demande locative est forte, assurance de louer sans problème. Un loyer raisonnable est également conseillé pour fidéliser son locataire.
Il est également important de prendre en compte l'environnement du bien et les atouts recherchés par un potentiel locataire : proximité des commerces, des moyens de transports, des infrastructures... Même pour un achat immobilier neuf sur plan, il ne faut pas hésiter à se déplacer pour analyser le quartier. Quand il s'agit d'un bien déjà construit, mieux vaut voir ce que l'on achète pour éviter de découvrir trop tard d'importants travaux à faire ou des nuisances qui entraveront la location.
Erreur n°3 de l’investissement locatif : acheter en ne voyant que les loyers à encaisser
L'investissement locatif rapporte des loyers. Mais en contrepartie il faut être conscient des charges à supporter dans tous les sens du terme : les travaux à l'achat en cas de bien à rénover (qui doivent être évalués) mais aussi les travaux d'entretien lors du changement de locataire, le paiement des impôts (taxe foncière et sur les loyers), les charges de copropriété à charge du propriétaire, les assurances…
Il est aussi malheureusement possible que vous soyez confronté à la défaillance du locataire qui ne paie pas ses loyers ou toujours avec des rappels. S'occuper du bien loué prend du temps. Vous serez appelé par le locataire pour tous les problèmes. Il est peut-être judicieux de confier cette gestion à des professionnels en échange de quelques dizaines d’euros par mois. D'autant plus que vous pourrez bénéficier de leur assurance et déduire leur prestation des loyers perçus.
Erreur n°4 de l’investissement locatif : acheter en pensant à soi
A priori quand on investit pour louer, c'est pour en tirer le maximum de « bénéfices ». Il ne s'agit pas d'acheter ce qui nous plaît mais ce qui convient aux locataires. Ne choisissez pas le bien en fonction de vos goûts, n'investissez pas dans la personnalisation, la décoration. Cela dépend de chacun et vous risqueriez d'engager des frais pour peu de retour.
D'un autre côté, ce qui ne vous convient pas peut convenir à d'autres. Il serait dommage de passer à côté d'une affaire en se limitant à votre seul « filtre ». Ce n'est pas un choix « de cœur » qui est à faire mais un choix raisonné et raisonnable. Le but recherché est la rentabilité. Dans le neuf, regardez la date de livraison et la Garantie Financière d’Achèvement.
Erreur n°5 de l’investissement locatif : retarder l'achat immobilier
Si vous avez réalisé un investissement locatif pour le louer, votre investissement repose sur « la pierre », un bien réel. Le risque est moins important que pour d'autres placements, vous permettant de vous engager plus sereinement. N'attendez pas trop avant d'acheter par peur d’un hypothétique marché fluctuant. Vous pourriez ne jamais vous lancer ou passer à côté d'opportunités.
Pourquoi ? L'immobilier baisse et vous attendez... Et pourtant, lorsque vous être propriétaire d'un bien loué, vous encaissez des loyers et ces derniers remboursent l'emprunt. Comme vous ne vendez pas tout de suite, pour l'instant vous ne perdez rien. Les loyers équilibrent la baisse de l'immobilier.
Et l'immobilier est un investissement sur le long terme dont le rendement moyen est estimé entre 4 et 5%.
L'investissement locatif réfléchi est un bon placement qui limite les risques puisqu'il s'appuie sur un bien. Il y a toutefois des erreurs à ne pas commettre pour le réussir. Se lancer à la légère en fait partie. C'est un projet qui doit être mûrement réfléchi. Le recours à des professionnels vous permettra de bénéficier des meilleurs conseils.
Avez-vous déjà réalisé un investissement locatif ? Quelles sont vos recommandations ? Envisagez-vous un investissement locatif à court terme ? Quelles sont vos questions ?
