Savoir à quel moment vendre son logement pour réaliser une plus-value n'est pas aussi facile. Un ensemble de paramètres sont à prendre en compte pour évaluer la rentabilité de l'opération. Il faut donc essayer d'être exhaustif pour établir un coût de revient et pouvoir revendre plus cher, tout en tenant compte de l'évolution des prix sur le marché immobilier neuf. Les spécialistes conseillent en général d'attendre 6 ans avant de revendre son logement. Explications.
Avant de revendre votre bien immobilier neuf, évaluez son coût
Un logement est considéré neuf s'il a moins de 5 ans. Dans ce cas précis, il rapporte davantage au vendeur s'il est vendu dans ce délai. Faut-il encore que le prix de revente amortisse les frais passés pour l'achat du bien immobilier neuf et couvre les ceux engagés pour le revendre. Avant même de revendre votre logement, un petit calcul s'impose pour évaluer ce qu'il vous a vraiment coûté. Pour cela, il faut tenir compte de la totalité des frais et des dépenses listés.
Quels sont les éléments auxquels il faut penser ? Outre le prix d'acquisition, n'oubliez pas les frais bancaires et les intérêts d'emprunt, l'assurance emprunteur, les éventuels frais de remboursement anticipé, les frais d'agence immobilière (à l'achat comme à la revente), les frais de notaire à l'achat (7,5% du prix du bien), la taxe foncière, l'assurance habitation, les dépenses d'entretien, de copropriété, la TVA immobilière, les frais de diagnostics immobiliers imposés lors de la revente... Pensez également à l'imposition sur la plus-value applicable à la revente d'une résidence secondaire.
Revendre au bout de 6 ans pour ne pas subir de perte
La durée de 6 ans minimum est souvent recommandée par les professionnels pour ne pas subir de perte entre l'achat et la revente d'un logement neuf. Au terme de cette durée, les dépenses principales seront amorties tout comme les intérêts d'emprunt.
C'est en effet dans les premières années de remboursement que les intérêts sont les plus élevés. Avant d'acheter, certains professionnels proposent aux acheteurs de réfléchir sur le nombre d'années qu'ils envisagent de garder leur bien immobilier neuf avant de le revendre. Il est ainsi possible de déterminer si l'opération sera rentable ou non.
Immobilier neuf : le cas de la résidence secondaire
Pour les résidences secondaires, l'imposition de la plus-value diminue nettement à partir de la 6ème année de détention ; un abattement est en effet appliqué. Le taux est de 19% pour les biens détenus depuis moins de 5 ans.
L'abattement pratiqué est ensuite de 6% par an entre 6 et 21 ans de détention, puis de 4% pour la 22ème année de détention révolue. Le principe est le même pour les prélèvements sociaux dont le taux est de 17,2% sur la totalité de la plus-value pour les biens détenus pendant moins de 5 ans ; à partir de 6 ans, un abattement de 1,65% est appliqué. Des dispositifs d'allègement fiscal comme le dispositif Pinel imposent une durée de détention de 6 ans, sous peine de rembourser le crédit d'impôt accordé.
L'évolution du niveau des prix du marché immobilier est aussi déterminante. Plus les prix de vente sont élevés, plus l'opération d'achat-revente sera rentable rapidement. Suivant les zones géographiques, les opérations peuvent s'avérer également plus ou moins rentables. En tenant compte de tous les paramètres, il y a toujours un risque de moins-value mais la durée de 6 ans semble limiter les risques et permettre de récupérer au moins « sa mise de départ ».
Envisagez-vous de vous engager prochainement dans l'achat d'un logement neuf en vue de le revendre ? Quelle durée pensez-vous le garder ?
