Face aux enjeux urbains, sociaux, humains et environnementaux, la ville se réinvente. Si vous nous lisez depuis quelques temps, vous l'aurez remarqué, la Smart City est un inépuisable sujet d'actualité immobilière. Nouvelles technologies, innovations, espace urbain repensé, voix donnée aux citoyens… la ville intelligente est celle de l'avenir. Futur oui, mais pour quelles implications/répercussions pour les investisseurs ? Miser sur une Smart City et même sur ses écoquartiers est-il plus avantageux qu'un placement dans une ville dite classique ? Pour répondre rapidement : oui, les atouts de la Smart City pour les investisseurs sont nombreux. On vous explique pourquoi.
Quelques rappels utiles sur la Smart City
Le concept de la ville intelligente, traduction de la Smart City, est apparu il y a plus de dix ans. Alors que la ville durable était nécessaire, la ville intelligente est venue comme son logique prolongement. La ville doit avoir des considérations environnementales (durables donc) auxquelles est ajoutée une nouvelle dimension, celle de la transition numérique impactant les territoires. Vaste programme ! Ville durable et Smart City restent ainsi étroitement liées avec comme lien majeur : les écoquartiers.
La ville intelligente en réponse à quelles problématiques ?
La Smart City s'est développée à mesure que les leaders du numérique ont apporté des solutions technologiques aux problématiques de densification urbaine. Plusieurs villes du monde entier se sont engagées dans cette transition, devenant ainsi les pionnières de la Smart City, avec les avantages mais également les inconvénients de cette innovation. Entre outils proposés et besoins réels, quelques accords ont été nécessaires. La première phase de développement de la Smart City a consisté en sa connexion. Transports communs ou non, réseau d'eau, réseau d'électricité, équipements urbains… tous ou une partie ont été progressivement connectés. On pouvait alors parler de ville numérique ou de ville connectée plus que de ville intelligente.
Mais c'est bien vers la ville intelligente, la Smart City que nous nous sommes ensuite dirigés. Second mouvement encore d'actualité, la volonté était de mettre un peu d'humain dans l'hyper connexion. Car les outils numériques sans humain montrent rapidement leurs travers et limites. C'est pourquoi action publique locale et innovation sociale ont été mises au cœur des préoccupations, venant aider le progrès technologique qui, seul, était bien incapable de répondre à tous les enjeux de la ville de demain.
Grâce aux nouvelles technologies, aux outils numériques proposés par la Smart City et ses acteurs leaders, les citoyens trouvent leur place dans leur ville, sur leur territoire. Ils deviennent actifs et la participation citoyenne est développée et encouragée. L'heure est à la Civic Tech et aux gouvernances territoriales. L'objectif de la Smart City ? Concilier les besoins des projets et des acteurs, du plus petit au plus grand. L'intelligence collective des territoires est utilisée comme outil dans une approche globale dans le but de créer une ville vivante, ouverte, collaborative. Oui la ville est intelligente, oui la ville use et abuse même parfois des nouvelles technologies, mais la Smart City est avant tout celle qui construit une ville humaine et durable, misant plus que jamais sur l'avenir, anticipant les problématiques et apportant des solutions en faisant appel à l'intelligence collective, avant même que les problèmes n'apparaissent.
Précision également, les principes de la ville intelligente ne sont pas uniquement réservés aux grandes métropoles. Les petites localités peuvent en tout point devenir smart elles-aussi. Vous ne serez pas étonné de voir émerger les territoires intelligents ou smart territoires ou encore les smart villages.
Les moyens mis en œuvre par la Smart City
Pour résumer ces différents "niveaux d'intelligence" qui coexistent, cohabitent même dans la Smart City, nous pourrions schématiser ainsi :
• La ville intelligente a pour objectif d'être une ville durable en ayant recours à divers moyens comme les écoquartiers.
• La ville intelligente utilise l'intelligence collective comme méthode pour atteindre son objectif.
• La ville intelligente est soutenue par différents outils numériques et/ou connectés. L'intelligence artificielle se met à son service dans le dessein toujours d'atteindre son objectif de durabilité.
En conclusion vous l'aurez compris, la Smart City est un territoire qui pense son avenir, qui agit pour répondre aux enjeux de demain. Il s'agit de territoires du futur sur lesquels les professionnels comme les particuliers ont tout intérêt à miser. Vous souhaitez vous aussi en profiter ? Optez pour un investissement locatif dans l'écoquartier d'une ville intelligente.
Écoquartier et Smart City : pourquoi sont-ils liés ?
L'écoquartier semble en tout point indissociable de la Smart City. Avec des préoccupations environnementales majeures, la ville intelligente se doit d'accorder ses nouveaux quartiers, ses espaces d'avenir avec une ligne de développement verte et durable. C'est ici que les écoquartiers s'imposent, incontournables.
Qu'est-ce qu'un écoquartier ?
Écoquartier ou quartier durable, la Smart City accorde une place de choix à ces zones d'habitation mais pas seulement, aux forts enjeux urbains et environnementaux. Fin 2018, la France comptait 570 écoquartiers* sur son territoire. Mais qu'est-ce qui se cache derrière cette appellation. Préservation de l'environnement oui, mais pourquoi et comment ?
De la conception de l'écoquartier à sa réalisation en passant par la signature du projet, le quartier durable a un objectif premier : obtenir le label officiel d'Ecoquartier. Un label aujourd'hui prisé qui s'inscrit dans une démarche globale. Lancé en 2008 comme une "Démarche Écoquartier", le label est désormais officiel et formalise les exigences de ces zones urbaines, péri-urbaines ou rurales. L'écoquartier peut en effet être implanté à l'extérieur de la ville intelligente.
Dans la majorité des cas, l'écoquartier est un secteur nouveau dans lequel des constructions inexistantes jusqu'alors sortent de terre. Mais dans des villes à l'urbanisation de plus en plus dense et dans lesquelles le manque de foncier se fait sentir, la rénovation de certains quartiers inexistants pour les transformer en écoquartiers est également possible et à l'ordre du jour. Il est ainsi possible de faire de ces zones anciennes des zones respectueuses des enjeux du label ÉcoQuartier en les adaptant aux normes environnementales en vigueur. Dans les années à venir, des quartiers vieillissants vont donc faire peau neuve.
Comment se développe l'écoquartier ?
La réalisation d'un écoquartier fonctionne sous forme d'un dialogue, une partition aux multiples acteurs, à la fois institutionnels, citoyens et professionnels. Le secteur est pensé comme un lieu de vie qui vivra durablement dans l'avenir. Pour cela, son édification passe par plusieurs étapes :
1. Une étape politique consistant à signer une charte par les collectivités locales.
2. Une étape technique consistant à choisir les responsables de la réalisation du projet écoquartier.
3. Une étape sociale consistant en la livraison et en l'obtention du prisé label ÉcoQuartier.
4. Une étape de bilan consistant à réaliser une analyse de l'écoquartier trois ans après sa livraison. Les habitants sont ici impliqués dans cette phase de bilan.
Ces quatre étapes sont indissociables afin d'assurer la pérennité de l'écoquartier.
Quels sont les enjeux d'un écoquartier ?
Il y a les projets d'urbanisme classiques et il y a les écoquartiers, ces quartiers durables qui, en phase même de conception, se reposent sur les ressources locales avec un objectif en tête : amener un aménagement durable. Dès qu'il est pensé et pas encore sorti de terre, l'écoquartier doit répondre à plusieurs enjeux majeurs :
• Des préoccupations écologiques et environnementales : la réponse à ces enjeux passe notamment par l'utilisation des énergies renouvelables (utilisation des eaux de pluie, panneaux photovoltaïques, géothermie…)
• Des préoccupations économiques afin d'amener l'économie circulaire et locale au cœur du quartier. Les énergies consommées doivent également être contrôlées.
• Des préoccupations sociétales en intégrant l'habitat solidaire et la mixité au cœur de l'écoquartier.
Les écoquartiers apportent ainsi une réponse à des problématiques majeures. Ils se positionnent comme des incontournables pour faire (sur)vivre les villes et leur permettre d'évoluer dans le bon sens. Ils sont UNE solution pour ne pas dire LA solution aux défis environnementaux de notre ère, poussant à leur plus haut niveau les mécanismes de préservation. Cela passe notamment par la gestion intelligente des déchets, par le développement massif des énergies renouvelables, par le traitement des eaux usées et par l'éco-construction évidemment. Les programmes immobiliers neufs respectueux de la RT 2012 (Réglementation Thermique 2012) et prochainement de la RE 2020 (Réglementation Environnementale 2020) sont un moyen efficace de réduire les émissions de gaz à effet de serre tout en les rendant, logiquement éco-friendly.
Au global, un projet qui obtient le label "ÉcoQuartier" assure respecter 20 engagements principaux pris par les collectivités locales et par les bailleurs privés et/ou publics. Tous ces acteurs signent une charte en amont listant ces 20 engagements.
Quels sont les avantages de l'écoquartier ?
Pour les investisseurs comme pour les occupants, vivre dans un écoquartier compte des atouts indéniables. Ces quartiers d'avenir ont l'avantage majeur de s'inscrire dans une démarche globale en respectant l'environnement. Ils affichent également une démarche éthique et durable.
Pour les occupants, cela signifie accéder à un cadre de vie confortable autant en intérieur qu'en extérieur. Les logements neufs sont en effet en accord avec la démarche globale, à savoir environnement sain et serein. Une attention toute particulière est ainsi accordée aux constructions des écoquartiers :
• Bâtiments respectueux des dernières normes environnementales.
• Utilisation des énergies renouvelables.
• Intégration d'espaces de mixité au sein des copropriétés, de services communs et/ou partagés…
• Isolation phonique et thermique optimisée.
• Logements peu énergivores.
• Économies sur les factures énergétiques toute l'année.
• Suivi des consommations énergétiques.
• …
Au-delà du logement, une fois les portes des copropriétés poussées, les habitants profitent d'un cadre de vie rare qui fait la part belle à la mixité et à l'équité sociales et à un environnement pensé pour vivre et évoluer sereinement. Cela passe par l'intégration de nombreux espaces verts, de services et infrastructures dédiés à toute la famille, des plus jeunes aux plus âgés, de l'implantation des transports en commun et des modes de déplacement doux…
Il ne fait donc aucun doute que les écoquartiers sont les quartiers d'avenir de la Smart City et que, progressivement, ils deviendront une norme, un modèle de vie plus sain pour une population urbaine toujours plus nombreuse dans les grandes et moyennes villes. L'écoquartier est celui qui permet de faire cohabiter les préoccupations personnelles, sociales, écologiques, durables… Même si le modèle peut encore être amélioré, la prise de conscience est là, positivement poussée depuis 2008 et le premier écoquartier grenoblois.
Pourquoi miser sur l'écoquartier d'une Smart City pour réaliser un investissement locatif ?
L'emplacement d'un investissement locatif est LE critère le plus important du placement, il détermine à lui seul une grande partie de la rentabilité de l'opération.
Acheter dans un écoquartier pour louer est donc une bonne voire très bonne idée. Il s'agit en effet de secteurs porteurs, particulièrement prisés par les locataires comme par les acheteurs. Plus concrètement, en votre qualité d'investisseur, vous pourrez profiter d'atouts très importants :
• Une exonération de la part communale de la taxe foncière dans certains cas. Certaines communes exonèrent en effet cette part pendant cinq années lors d'un achat dans un écoquartier.
• La possibilité de profiter de la loi Pinel. Pour rappel, ce dispositif de défiscalisation permet de louer un logement pendant 6, 9 ou 12 ans et de bénéficier d'une réduction d'impôts correspondante de 12, 18 ou 21% sous conditions.
• Une faible vacance locative. Les écoquartiers sont en effet des secteurs prisés par les locataires. Ils sont pourvus en services, en commerces, en infrastructures, en transports en commun… le tout dans un quartier agréable à vivre et verdoyant. Un combo gagnant qui permet aux investisseurs de miser sur une occupation à 100% du logement mis en location.
• Dans la même idée, nous l'avons vu, les écoquartiers proposent des bien peu énergivores. Les locataires sont aujourd'hui très regardant sur les charges qu'ils vont payer chaque mois. Les dépenses énergétiques fortement réduites dans les logements neufs sont donc un sérieux atout pour louer très facilement.
• Une belle perspective de plus-value. Il est tout à fait possible que ce logement que vous achetez aujourd'hui ne soit pas celui d'une vie. Vous aurez peut-être envie de revendre votre investissement locatif dans quelques années. Même si vous ne le savez pas encore aujourd'hui, il est important de prendre en compte cette possibilité et de chercher à réaliser la meilleure plus-value possible. Et quelle meilleure option que celle de l'avenir, de l'environnement, de la durabilité et du logement confortable et peu énergivore. En somme, opter pour un programme immobilier neuf dans un écoquartier permet de viser la plus-value, celle qui clôture un projet bien mené.
• Des avantages propres aux écoquartiers qui peuvent être cumulés avec les atouts d'un investissement locatif dans l'immobilier neuf. On pense notamment aux frais de notaires réduits. Ils sont en effet compris entre 2 et 3% dans l'immobilier neuf contre 7 à 8% du prix HT du logement dans l'ancien.
Vous souhaitez miser sur les villes de demain pour réaliser votre investissement locatif ? Consultez notre catalogue de programmes immobiliers neufs dans les villes françaises d'avenir.
* Dossier de presse Label ÉcoQuartier 2018
