Depuis quelques mois, le dispositif Loc’Avantages vous permet de réduire vos impôts. Aux côtés des traditionnels mécanismes de défiscalisation dont la prisée loi Pinel, ce dernier multiplie les avantages pour les particuliers-investisseurs. En louant un logement à un montant inférieur aux plafonds fixés sur le marché de l’immobilier, les bailleurs ont tout à y gagner. Zoom et explications au cœur de l’actualité immobilière sur ce mécanisme qui a remplacé le bien connu « Louer Abordable » via la Loi de Finances pour 2022 (loi n° 2021-1900 du 30.12.21 : JO du 31.12.21).
Qu’est-ce que le dispositif Loc’Avantages ?
Récemment ou il y a plus longtemps, vous avez investi dans l’immobilier. Vous êtes propriétaire et aujourd’hui votre volonté est de rentabiliser au maximum votre investissement. Vous êtes au bon endroit ! Le dispositif Loc’Avantages vous fait bénéficier d’une belle réduction d’impôts calculée sur le montant du loyer. Le fonctionnement ? Moins votre loyer est élevé, plus la défiscalisation est importante.
Pour faire simple, vous avez trois niveaux de loyers possibles :
-Loc 1 avec un taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative de 15% et de 20% en intermédiation locative.
-Loc 2 avec un taux de réduction d’impôt sans intermédiation locative de 35% et de 40% en intermédiation locative.
-Loc 3 avec un taux de réduction d’impôt en intermédiation locative uniquement de 65%.
Bon à savoir : on parle d’intermédiation locative quand un tiers assure le lien entre le propriétaire et le locataire. Dans le cadre du dispositif, il peut s’agir d’une agence immobilière sociale ou d’une association agréée par l’État.
Du côté des loyers, voici comment ils sont calculés :
-Pour Loc 1, une décote de 15% en comparaison du montant plafond du loyer observé sur le secteur.
-Pour Loc 2, une décote de 30% en comparaison du montant plafond du loyer observé sur le secteur.
-Pour Loc 3, une décote de 45% en comparaison du montant plafond du loyer observé sur le secteur.
Pour chaque catégorie, les ressources des locataires sont plafonnées.
Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Loc’Avantages ?
La première condition indispensable est la signature d’une convention avec l’Anah. Par celle-ci, le propriétaire-bailleur s’engage à :
-Mettre en location un logement non meublé pour une durée minimale de 6 ans.
-Respecter les plafonds de loyers en fonction des catégories précitées, à savoir Loc 1, Loc 2 et Loc 3.
-Louer le logement en qualité de résidence principale.
-Choisir des locataires qui respectent les plafonds de ressources établies.
-Ne pas louer à un membre de la famille.
-Ne pas proposer un logement étiqueté F ou G au DPE, Diagnostic de Performance Énergétique, à savoir une passoire thermique. Le dispositif Loc’Avantages s’applique uniquement pour les biens classés E au moins ou D en cas de subvention travaux accordée par l’Anah.
Ces conditions réunies, les particuliers peuvent solliciter le mécanisme pour réduire leurs impôts.
Quel locataire pour bénéficier du dispositif Loc’Avantages ?
Vous l’avez compris, la réduction d’impôts est soumise en grande partie au montant du loyer et au choix du locataire. Pour ne pas passer à côté du mécanisme, gardez en tête que votre location visera principalement les classes moyennes ou à revenus modestes. Les locataires doivent en effet scrupuleusement respecter des conditions de ressources, dictées par la localisation du bien, par le niveau de loyer et par la composition de son ménage.
Avec le dispositif Loc’Avantages : niveau de loyer réduit = réduction d’impôt élevée = plafond de ressources du locataire bas.
Quelles sont les périodes imposées pour profiter de Loc’Avantages ?
Loc’Avantages s’applique pour tous les baux signés à compter du 1er janvier 2022, à l’évidente condition qu’ils respectent les prérequis précédemment déclinés. Les dossiers sont déposés depuis le 1er avril 2022 et une rétroactivité est possible en fonction de la date d’effet du contrat de location.
Mais attention, seules les demandes déposées avant le 1er mai 2022 ont permis de bénéficier de Loc’Avantages pour les baux signés avant le 1er mars 2022. Pour ceux conclus après le 1er mars 2022, le bailleur a 2 mois pour déposer son dossier.
Bon à savoir : le plafonnement global des avantages fiscaux, on parle aussi de niches fiscales, peut atteindre 10 000€.
Une simulation de projet est disponible de manière anonyme et en quelques clics sur le site de l’Anah. En cas d’éligibilité, les particuliers sont invités à créer leur espace sur MonProjetAnah qui réunit l’ensemble des informations nécessaires autour du dispositif Loc’Avantages. Les démarches sont intégralement réalisées et réalisables en ligne. Après instruction par l’antenne locale de l’Anah, une convention digitalisée est envoyée au bailleur qui peut demander de l’aide en ligne ou en présentiel lors de toutes les étapes de la mise en location.
Qu’est-ce que l’intermédiation locative ?
Revenons plus en détails sur la notion d’intermédiation locative. En donnant votre investissement locatif en gestion à un tiers tel qu’une agence immobilière sociale ou une association agréée par l’État, vous pouvez bénéficier du mécanisme. Sachez que le bien peut être mis en location ou en sous-location à destination des ménages modestes.
Le principal avantage ? Le placement est sécurisé avec des garanties en cas de loyers impayés et/ou de dégradations. Un bon moyen d’investir l’esprit léger.
Les atouts de l’intermédiation locative
L’intermédiation locative permet :
-Une déduction fiscale allant jusqu’à 65%.
-Une prime qui peut atteindre 3 000€. Plus concrètement, l’investisseur bénéficie de 1 000€ de prime pour une location ou une sous-location, de 2 000€ de prime pour un recours au mandat de gestion et d’une majoration de 1 000€ de la prime si le logement mis en location affiche une superficie de 40 m² ou moins.
-Une garantie de percevoir les loyers et les charges grâce au dispositif Visale mis en place par Action Logement.
-La remise en état du bien suite à des dégradations éventuelles.
-Une gestion locative sereine via un tiers agréé. Un dispositif gagnant-gagnant, pour les locataires comme pour les propriétaires.
Le dictionnaire de l’intermédiation locative
Pour bien comprendre l’intermédiation locative, deux notions sont à connaître :
-Le mandat de gestion consiste à confier la gestion du logement à une agence immobilière à visée sociale. Elle fonctionne à l’identique d’une agence classique et prône une gestion adaptée aux cibles locatives modestes, une gestion locative durable et sécurisante.
-La location ou sous-location consiste à louer le logement à une association agréée par l’État. Elle offre l’avantage d’une garantie du paiement des loyers et des charges par l’association qui sous-loue le bien à un foyer modeste. Il y a donc 3 niveaux : l’association loue le bien à l’investisseur et le sous-loue ensuite à un ménage respectant de strictes conditions de ressources.
S’il n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs de défiscalisation comme la prisée loi Pinel, Loc’Avantages est un bon moyen de continuer à diminuer vos impôts, en arrivant en fin de période de location obligatoire par exemple.
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