Quel meilleur moment que la nouvelle année pour faire le plein de bonnes résolutions ? Des résolutions que vous tiendrez bien sûr, pas celles qui seront oubliées rapidement une fois le réveillon passé ! Parmi celles que vous pourriez prendre cette année, nous avons une idée qui va vous plaire : débuter et réussir votre investissement locatif. Voilà déjà quelque temps que le projet mûri dans un coin de votre esprit ? 2022 est l’année du passage à l’action ! Constitution de votre patrimoine immobilier, avenir assuré pour vos enfants, préparation de votre retraite, complément de revenu… Il y a de nombreuses bonnes raisons de vouloir se lancer dans un investissement immobilier. Pour être assuré/e de ne pas vous tromper, les experts Médicis Immobilier Neuf vous font profiter de leurs conseils et expériences. Voici 9 astuces pour réussir votre investissement locatif.
Astuce n°1 pour réussir votre investissement locatif : étudier la localisation
Nous ne le répéterons jamais assez, l’emplacement est la clé d’un placement rentabilisé. Vous pouvez jeter votre dévolu sur le plus bel appartement, sur la maison la plus spacieuse et lumineuse, sur le logement qui donne envie de déménager sur simple photo, s’il est mal situé, la rentabilité de l’investissement locatif est incertaine. Votre futur locataire est en quête d’un lieu de vie qui répondra à ses attentes du quotidien à savoir : se rendre à l’université, scolariser ses enfants à deux pas, profiter des commodités, emprunter les transports en commun ou les grands axes routiers, bénéficier d’une offre de loisirs de qualité…
Ainsi, en adaptant la typologie à votre cible locative, vous marquez des points. Les petites superficies comme les studios, les 1 pièce voire les 2 pièces se louent facilement et rapidement en centre-ville, aux abords des écoles et des universités… Les logements plus familiaux comme les 3 pièces, les 4 pièces… sont quant à eux idéaux non loin des espaces verts, des écoles et des commerces.
Astuce n°2 pour réussir votre investissement locatif : analyser le marché locatif
Vous avez choisi votre emplacement ? Pour être certain/e qu’il s’agit du bon endroit pour investir, passez à l’étape d’analyse du marché locatif dans le secteur. Vous pouvez ainsi parcourir les annonces immobilières pour observer les loyers pratiqués, vous renseigner sur le taux de vacance locative, sur le ratio entre l’offre et la demande dans le quartier… Gardez en tête que pratiquer un loyer trop élevé vous expose à une importante vacance locative et/ou à un turnover fréquent. Il est donc important de bien vous positionner sur le marché locatif de votre quartier pour espérer une belle rentabilité.
Astuce n°3 pour réussir votre investissement locatif : un logement dans lequel vous pourriez vivre
L’on entend souvent que dans le cadre d’un investissement immobilier destiné à être loué, il faut se détacher de tout côté affectif et du coup de cœur. Nuançons ! Il semble en effet important de choisir un logement dans lequel vous pourriez habiter en qualité d’étudiant, de jeune actif, de famille, de retraité… en fonction de la cible visée. Si vous, propriétaire investisseur, vous n’avez aucune envie de poser vos valises dans le logement, il y a de fortes chances que le ressenti soit le même du côté des candidats à la location. Étudiez donc soigneusement le proche environnement, les commodités, l’agencement du bien, ses praticités, son orientation, ses annexes (balcon, terrasse, loggia, stationnement…), les espaces partagés très souvent proposés dans le cadre des programmes immobiliers neufs en France, la présence des espaces verts non loin… Sachez que les locataires sont aujourd’hui friands des biens immobiliers neufs avec extérieur et peu énergivores. À bon entendeur !
Astuce n°4 pour réussir votre investissement locatif : rester raisonnable
Pour assurer le succès de votre investissement immobilier, gardez la tête froide. Inutile d’avoir des ambitions démesurées, pragmatisme et logique sont vos meilleurs alliés. Vous devez en effet pouvoir assumer ce placement en passant par une phase d’étude de votre capacité de financement et/ou de remboursement. Pour faire simple, ne surestimez pas le montant que vous pouvez rembourser chaque mois dans le cadre de ce projet. Sachez qu’il est également possible d’opter pour un investissement locatif équilibré, à savoir dont le loyer payé par votre locataire rembourse en totalité ou presque la mensualité de l’emprunt.
Bon à savoir : votre taux d’endettement pourra difficilement dépasser les 33% voire 35% pour les meilleurs dossiers, recommandations du Haut Conseil à la Stabilité Financière (HCSF) obligent.
Enfin, ne soyez pas étonné/e, le prix au m² des petits logements de type studio, 1 pièce et 2 pièces est généralement plus élevé que celui des biens plus grands de type 3 pièces, 4 pièces, 5 pièces ou plus. Mais le loyer appelé au m² est proportionnel, à savoir plus important pour les petites superficies.
Astuce n°5 pour réussir votre investissement locatif : ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier
Ce vieil adage est également vrai en matière d’investissement immobilier. Plus concrètement, il est important de diversifier vos placements. Il est par exemple préférable d’opter pour plusieurs investissements dans de petites superficies en lieu et place d’un seul investissement dans une grande surface. Ainsi, en cas de problème, les autres logements prennent le relais sur le bien défaillant, en défaut de paiement, en vacance locative…
Vous pouvez également varier les dispositifs en choisissant un premier logement neuf en loi Pinel puis un second en loi Censi-Bouvard LMNP en résidence de services (résidences étudiantes et résidences seniors en tête), en diversifiant les secteurs voire les villes, le type de location vide ou meublée…
Astuce n°6 pour réussir votre investissement locatif : méfiez-vous des rentabilités trop alléchantes
Vous le constaterez lors de vos recherches, il est possible qu’une rentabilité très importante vous soit annoncée. Gardez un œil très critique sur cette rentabilité illusoire. Premièrement, le calcul de la rentabilité est un élément important afin de différencier la rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. Vous le constaterez, les résultats sont bien différents. Un placement classique qui affiche entre 3 et 4% de possible rentabilité est un bon placement. Envisagez également qu’un investissement immobilier neuf par exemple est source de rentabilité évidemment mais est également un placement patrimonial qui se bonifie avec le temps. Vous pouvez donc espérer qu’il prenne de la valeur patrimonial à moyen et long terme et ne pas chercher la seule rentabilité immédiate.
Bon à savoir : les plus-values affichées pour les biens immobiliers récents sont importantes. Les avantages de l’immobilier neuf leur permettent en effet de grimper rapidement.
Astuce n°7 pour réussir votre investissement locatif : les dispositifs de défiscalisation
Si vous décidez de vous tourner vers l’immobilier neuf pour votre investissement locatif, vous pouvez bénéficier de mécanismes fiscaux allégeant grandement le coût global du placement, tout en maximisant la rentabilité. Le plus connu des dispositifs est certainement la loi Pinel, prisée depuis plusieurs années par les particuliers investisseurs. La loi Pinel 2022 vous permet de choisir un programme immobilier neuf éligible, de louer votre logement pendant 6, 9 ou 12 ans tout en profitant d’une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21%. À la clé, jusqu’à 63 000€ économisés. Le dispositif Pinel est amené à évoluer d’ici à 2024. Mais pour cette année encore, les conditions restent inchangées.
Autre option, le dispositif Censi-Bouvard qui vous emmène quant à lui vers un investissement immobilier neuf en résidence de services le plus souvent, à l’image des résidences étudiantes et/ou des résidences seniors. Pour faire simple, vous vous engagez à mettre le bien en location meublée pendant 9 ans et vous bénéficiez de 11% de réduction d’impôts hors taxe et d’une récupération complète de la TVA. Ce type d’investissement locatif présente également l’avantage d’être entièrement géré par un professionnel dédié sous le sceau d’un bail commercial. Il convient donc parfaitement à un particulier n’ayant ni le temps ni l’envie de s’investir dans la gestion locative de son bien.
Astuce n°8 pour réussir votre investissement locatif : le choix du locataire
Après l’emplacement, voilà certainement la deuxième clé d’un investissement immobilier réussi : le choix du locataire. Pour éviter toutes les mauvaises surprises, attachez-vous à vérifier un maximum d’éléments relatifs à l’identité de vos candidats à la location, à la situation professionnelle, aux revenus mais également au sérieux de ces derniers. Veillez également à obtenir des garanties pour vous prémunir d’éventuels problèmes : garants physiques, caution locative, assurance loyers impayés… sécurisez votre placement. Comment trouver le locataire idéal ? Cliquez ici.
Astuce n°9 pour réussir votre investissement locatif : faites appel à un professionnel de la gestion locative
Qu’il s’agisse de votre premier investissement ou non, vous avez la possibilité de simplifier votre quotidien de propriétaire-bailleur en délégant la gestion locative de votre bien. Et qu’on se le dise, un logement bien géré est un gage de réussite et de rentabilité. S’il est évidemment possible d’assumer toutes les étapes de votre investissement locatif et de la gestion locative seul/e, les démarches et actions restent chronophages et souvent sources de questionnement voire de stress. Un professionnel qualifié décharge le particulier de ces tracas en fonction de ses besoins. En échange, ses honoraires sont compris entre 5 et 10% du montant du loyer charges comprises, honoraires déductibles des revenus fonciers. Découvrez la gestion locative simplifiée avec le Neuf Gestion.
Avec ces 9 astuces simples et efficaces, vous avez toutes les clés en main pour réaliser un investissement locatif serein. Vous souhaitez vous tourner vers l’immobilier neuf pour votre projet ? Vers les dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel et la loi Censi-Bouvard ? Les experts Médicis Immobilier Neuf sont à votre écoute pour vous renseigner, vous conseiller et vous accompagner de A à Z.
