Un particulier qui réalise un investissement locatif a une idée en tête : le rentabiliser. Qu’il s’agisse de constituer un patrimoine, de bénéficier d’une rente solide ou de transmettre des biens à ses enfants, un investisseur veut (et doit) absolument éloigner la vacance locative. Et pour cause, l’absence de locataire peut avoir des conséquences négatives si elle se prolonge. L’investisseur compte en effet très souvent sur les loyers pour assumer sa mensualité de crédit immobilier. Vous avez décidé de vous lancer dans un investissement en loi Pinel ? Quelle bonne idée rentabilité, fiabilité et sérénité. Mais attention, une vacance locative pendant plus de 12 mois entraîne purement et simplement la perte des avantages fiscaux perçus. Il est donc nécessaire de ne pas laisser le logement vide trop longtemps en optant pour quelques bonnes pratiques simples à mettre en place tout en faisant preuve de logique. Explications détaillées.
Conseil n°1 pour éviter la vacance locative : un loyer adapté
Vous le savez certainement, l’un des grands principes de l’investissement en loi Pinel est d’imposer un plafond de loyer, un plafond à ne pas dépasser en fonction de la localisation et de la surface du bien principalement. Vous aurez donc nécessairement tendance à fixer le montant mensuel au plus haut de ce qui est autorisé. Oui mais voilà, ce n’est pas toujours une bonne idée. Dans un premier temps, commencez par étudier le marché locatif de votre secteur en passant au crible les annonces proposant un logement similaire au vôtre. Veillez ensuite à déterminer votre loyer en fonction des propositions alentours pour ne pas effrayer ou faire fuir les potentiels locataires.
Pour faire simple, un loyer trop bas suscite la crainte des candidats à la location qui pensent immédiatement à un éventuel problème (pour ne pas citer une proposition de location illégale) et un loyer trop haut fait considérablement baisser leur intérêt et/ou entraîne un fort turnover. Des situations que vous souhaitez évidemment évitées puisqu’elles conduisent très souvent à la vacance locative.
Ainsi, une bonne et raisonnable évaluation du loyer est la clé d’une vacance locative écartée. Prenez en compte les mêmes éléments que ceux d’une location classique à l’image du nombre de pièces, des équipements, des annexes, de la superficie et de la localisation du logement évidemment. Ceux-ci en tête, vous pouvez déterminer votre loyer qui sera peut-être un peu en dessous des plafonds établis par la loi Pinel.
Bon à savoir : les loyers Pinel sont fixés à 17,55€ par m² en zone Abis, à 13,04€ par m² en zone A et à 10,51€/m² en zone B1.
Conseil n°2 pour éviter la vacance locative : un logement bien entretenu et désirable
Dans une très grande majorité de cas, l’investissement locatif en loi Pinel porte sur un programme immobilier neuf en France éligible au dispositif. Le logement est donc récent et respectueux des dernières normes environnementales. Cependant, vous allez conserver cet investissement pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de la durée de location obligatoire choisie initialement. Sachez que comme pour un logement classique, l’entretien du bien joue considérablement dans l’intérêt des locataires. Sans surprise, mieux il est entretenu, plus il est propre, plus il est désirable, plus vous éloignez la vacance locative.
Oubliez les murs jaunis, les équipements qui dysfonctionnent, les poignées qui grincent et même la saleté dans les recoins… chaque détail a son importance lors de la découverte. Vos locataires doivent avoir immédiatement envie de poser leurs valises dans le logement, sans émettre aucun doute. Un grand ménage s’impose avant les prochaines visites !
Conseil n°3 pour éviter la vacance locative : un investissement en loi Pinel mis en valeur
L’intérêt pour votre investissement locatif se joue dès les premières lignes, dès la rédaction de l’annonce immobilière. Ainsi, si vous décidez d’assumer vous-même la gestion locative de ce dernier, vous allez nécessairement passer par la case « rédaction d’un descriptif exhaustif du bien ».
La première étape dans cette phase cruciale est de prendre de belles photos lumineuses et épurées. Elles seront la vitrine de votre logement avant les visites. Certains candidats à la location se décident d’ailleurs à contacter le propriétaire en ayant seulement détaillé les photos mises en ligne.
Vient ensuite l’étape de rédaction qui doit impérativement lister toutes les caractéristiques du bien pour donner une idée claire aux futurs locataires de ce qu’ils peuvent (ou non) espérer. Être exhaustif dans le descriptif permet également de filtrer les candidatures pour ne pas passer des heures inutiles à faire visiter. Plus de candidats ne signifie pas nécessairement plus de chances de louer. Votre logement correspond à un ou plusieurs profils de locataires mais pas à tous. Il est important de le préciser.
Pensez également à indiquer que votre investissement locatif est sous le sceau de la loi Pinel, un dispositif qui impose des plafonds de ressources à N-2 pour les locataires. Une personne dont les revenus dépassent ces derniers n’a tout simplement aucune chance d’être sélectionnée et d’obtenir les clés.
Conseil n°4 pour éviter la vacance locative : un logement en loi Pinel géré par un professionnel
Vous êtes effrayé à l’idée d’assurer vous-même la gestion locative ? Faire appel à un professionnel est une bonne idée pour éloigner les vacances locatives et pour optimiser la gestion de votre bien immobilier neuf. Une régie locative comme le Neuf Gestion vous fait gagner en temps, en sérénité et en argent. Recherche de locataires, communications, perception des loyers… Vous n’avez rien à faire ! Vous profitez également de conseils avisés et d’un interlocuteur dédié qui connaît la loi Pinel à la perfection pour en respecter toutes les conditions. Aucune mauvaise surprise à la clé !
Bon à savoir : vous pouvez définir le niveau de gestion locative en fonction de vos besoins et de votre budget. Contactez le Neuf Gestion pour en savoir plus.
Information pratique : un investissement locatif en loi Pinel peut-il rester vacant ?
Pour faire simple, si vous décidez de réaliser un placement opportun avec la loi Pinel, vous n’avez aucun intérêt à laisser votre logement vacant. L’idée est en effet de le rentabiliser, donc qu’il soit occupé. Logique ! Mais il peut arriver, à certaines périodes, que le bien soit vide par choix ou par défaut de locataire.
La règle est la suivante : un investissement immobilier en loi Pinel peut rester vacant pendant un an soit 12 mois au maximum. Ainsi, à la remise des clés, vous pouvez décider de faire des travaux, d’aménager le bien, de ne pas le mettre en location immédiatement pour diverses raisons… mais dans les 12 mois qui suivent la pleine possession, le logement devra être loué.
Le mécanisme est identique entre deux locataires. La location doit être assurée dans la continuité et le bien doit être reloué le plus rapidement possible. Si vous avez des difficultés pour trouver un locataire et que vous êtes capable de prouver à l’administration fiscale que vous avez effectué toutes les démarches nécessaires pour le faire (publication d’annonces, visites, éventuel recours à un professionnel de la gestion locative…), un délai de vacance d’une année est accordé. Cette période de tolérance écoulée, les avantages fiscaux inhérents à la loi Pinel qui vous ont été accordés pourront être remis en cause. L’administration fiscale pourra même vous obliger à restituer les réductions d’impôts perçues jusqu’à aujourd’hui. Un calcul pas vraiment gagnant !
Vous l’avez compris, la loi Pinel impose aux propriétaires de mettre leur investissement locatif sur le marché. Le particulier investisseur s’engage dès l’achat à le mettre en location sous le sceau d’un bail nu (non-meublé) pendant une durée initialement choisie de 6, 9 ou 12 ans. En contrepartie, il perçoit une réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21% du montant du bien hors taxe. Une belle économie qui peut grimper jusqu’à 63 000€ !
Bon à savoir : l’engagement locatif débute à compter de la date de signature du premier contrat de location. Vous pouvez en témoigner à l’administration fiscale en joignant à votre déclaration de revenus le formulaire n°2044 EB lors de la première année de réduction d’impôts.
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