Mille questions peuvent se poser avant, pendant et après un investissement locatif. Et pourtant, il en est une qui vient moins souvent à l’esprit, à laquelle on ne souhaite pas penser ou qui n’est tout simplement pas dans les plans initiaux : que se passe-t-il si vous voulez ou devez revendre un logement neuf en loi Pinel, un placement réalisé avec ce dispositif de défiscalisation porteur d’importants avantages, financiers en tête mais également de contraintes et d’obligations ? Pour avoir (vraiment) toutes les cartes en main pour réaliser votre placement sereinement, on vous donne le mode d’emploi et les conditions de la revente d’un investissement immobilier neuf en loi Pinel.
Les questions relatives à la revente d’un logement neuf en loi Pinel
Lorsque vous en arrivez à vous interroger sur les conditions de revente d’un investissement locatif, il est souvent déjà trop tard : vous êtes dans la tourmente et/ou dans le besoin de rapidité. Alors pour anticiper, voici les questions que vous pouvez être amené/e à vous poser :
- Quelles sont les conditions à réunir pour la revente d’un logement neuf en loi Pinel ?
- Une fois engagé/e, quelles sont les impératifs à respecter pour sortir du dispositif Pinel ?
- À quel moment peut-on revendre un bien immobilier neuf en loi Pinel ?
- Que se passe-t-il pour les avantages fiscaux si vous revendez votre logement neuf en loi Pinel ?
Vous avez compris l’idée : comment vous séparer de votre investissement locatif en loi Pinel facilement et sans tout perdre ?
Pendant combien de temps conserver un investissement immobilier neuf en loi Pinel ?
Pour rappel, investir en loi Pinel consiste à sélectionner un logement au sein d’un programme immobilier neuf en France éligible au dispositif. L’objectif premier est de le mettre en location une fois la remise des clés passée. Pour faire simple, le propriétaire bailleur s’engage à louer le bien pendant 6, 9 ou 12 ans en fonction de ses besoins/envies en respectant des conditions de ressources établies pour choisir son locataire et des plafonds de loyers pour fixer le montant mensuel demandé. En échange, il bénéficie d’un belle réduction d’impôts proportionnelle de 12, 18 ou 21% en fonction du zonage Pinel, à savoir la localisation du logement, neuf le plus souvent.
Dans les faits, la durée de détention obligatoire du logement est celle choisie initialement. Ainsi, un propriétaire qui s’est engagé à louer le bien pendant 6 ans peut le revendre au bout de 6 ans de détention, un propriétaire qui s’est engagé à louer le bien pendant 9 ans peut le revendre au bout de 9 ans de détention et un propriétaire qui s’est engagé à louer le bien pendant 12 ans peut le revendre au bout de 12 ans de détention. Pour résumer, la période de location passée, libre à vous de revendre votre investissement locatif Pinel.
Bon à savoir : un investisseur peut s’engager pour 6 ans puis renouveler deux fois son engagement Pinel pour atteindre 9 ans puis 12 ans de défiscalisation. Si vous préférez vous laisser le choix d’une revente plus rapide, choisissez un engagement initial de 6 ans pour l’augmenter ensuite graduellement.
Attention cependant, si vous avez choisi le mécanisme de déficit foncier, à savoir réduire votre imposition tout en déduisant les charges locatives du revenu imposable global, vous ne pouvez pas revendre votre logement neuf Pinel pendant les trois années qui suivent et ce, en plus du respect de la durée de l’engagement initial de 6, 9 ou 12 ans. Une règle valable pour tous les investissements locatifs, sous le sceau de la loi Pinel ou non.
Mais que se passe-t-il si vous décidez de revendre votre investissement en loi Pinel avant que cette durée d’engagement ne soit écoulée ? Vous devrez simplement et douloureusement rembourser les avantages fiscaux obtenus ces dernières années auprès de l’administration fiscale. À éviter donc ! Mais gardez en tête que vous restez libre d’une revente à n’importe quel moment si vous êtes prêt/e à perdre les avantages fiscaux inhérents à la loi Pinel.
Quelles sont les exceptions qui vous permettent de revendre votre investissement immobilier neuf en loi Pinel ?
Bonne nouvelle ! Comme pour toute règle générale, il existe quelques exceptions qui vous permettent de revendre votre investissement locatif en loi Pinel sans passer par la case « remboursement des avantages fiscaux perçus ». Il s’agit de cas considérés comme des cas de force majeure à savoir :
- Une perte d’emploi consécutive à un licenciement.
- Un accident ou une maladie suivi(e) d’une invalidité.
- Le décès du propriétaire bailleur ou de son conjoint.
Vous remarquerez que la séparation, même dans le cas d’un divorce ou d’une rupture de Pacs, ne fait pas partie des exceptions permettant la revente d’un investissement immobilier neuf en loi Pinel sans que des pénalités ne soient appliquées. Vous avez alors deux solutions : l’un des conjoints se sépare de sa part du bien en la revendant à l’autre OU les deux ex-conjoints conservent leur part en se plaçant sous le sceau de l’indivision. La réduction s’applique alors en fonction du nombre de parts détenues par chacun. Si aucune entente n’est possible, il est également possible de revendre le logement mais en perdant les avantages fiscaux acquis.
Est-il possible de revendre le logement neuf en loi Pinel avant sa livraison ?
Investissement locatif ou résidence principale, il est possible de revendre un logement neuf avant la livraison du bien. La règle s’applique également pour un appartement neuf en loi Pinel avant sa livraison. Voici l’un des nombreux avantages de l’immobilier neuf et notamment de l’achat en VEFA, Vente en l’État Futur d’Achèvement. Un bien non construit est un bien qu’il est possible de revendre. Il y a une logique derrière cette possibilité : les avantages fiscaux liés au dispositif s’activent à partir de la livraison du logement neuf et de sa mise en location. Si vous ne déclarez pas de revenus locatifs, vous ne profitez pas encore de la réduction d’impôts. Vous n’êtes donc pas encore pleinement engagé/e dans le dispositif Pinel. La revente du logement est alors sans conséquences fiscales.
Avant la première mise en location ou au terme de l’engagement initial voire pendant les 6, 9 ou 12 ans imposés par le dispositif, des possibilités existent pour revendre votre logement neuf en loi Pinel. Activez les bons mécanismes pour profiter de cette possibilité.
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