Depuis quelques années, le home staging s'invite dans le processus de vente immobilière. Une pratique qui séduit pour vendre vite et bien. Déco, astuces, mise en valeur du logement, le home staging a tout bon pour convaincre et persuader les acheteurs que ce bien est celui qu'ils veulent acheter. Retour sur l'historique de cette pratique et nos 11 conseils pour l'appliquer chez vous.
Qu'est-ce que le home staging ?
Pour faire simple, la raison d'être du home staging est d'optimiser la vente immobilière, de permettre aux propriétaires de vendre vite et bien. Il amène une valorisation immobilière facile, rapide et à moindre coût. Son essence même réside dans sa définition. Le home staging est une "mise en scène de la maison" qui permet de faire ressortir les atouts du logement et d'en gommer (en partie) les défauts. Le home stager professionnel suggère pour opérer une sorte de conditionnement positif dans l'esprit de l'acquéreur. Dès l'entrée dans le bien à vendre, l'acheteur est séduit, sous le charme de cette mise en scène/valeur savamment étudiée.
Petite histoire du home staging
C'est outre-Atlantique que le home staging est né dans les années 1970. On doit l'émergence de cette pratique à un agent immobilier, Barbara Schwarz qui, en 1972, a décidé de vendre une maison un peu différemment. Alors que le bien était réputé invendable et qu'il était boudé par les visiteurs et les acheteurs, la professionnelle a décidé de jouer la carte de la séduction en orchestrant une mise en scène révélatrice du potentiel du logement.
Pour atteindre son objectif : vendre la maison, Barbara Schwarz l'a donc valorisée dans tous les coins. Rien, absolument rien n'a été laissé au hasard. Et l'agent immobilier est évidemment parvenue à ses fins ! C'est ainsi que les contours du home staging se sont dessinés. Forte de son succès, la pratique s'est ensuite largement diffusée en Amérique du Nord et plus spécialement au Canada avant de conquérir le monde entier. Récemment arrivé en France, le home staging a eu des difficultés à se faire une place dans l'hexagone. Mais finalement, aidé par des émissions télévisées, dont la très connue "Maison à vendre" diffusée sur M6, le home staging a séduit les professionnels, les acheteurs et les vendeurs. Home stager est même devenu un métier en vogue depuis quelques années.
Les principaux atouts du home staging
Vous l'avez compris, le home staging permet de vendre vite et bien. Plus un logement est mis en valeur, plus il se vend rapidement. Un lien de cause à effet avéré sur le marché immobilier. Selon les données relevées par la FNAIM et par le réseau AVEO, la pratique du home staging permet même de réduire la durée de vente d'un bien de 19,5 jours. Considérable !
Comme expliqué, le home staging met le logement en valeur. Aucun détail n'est laissé au hasard. Cela signifie que certains défauts sont gommés au profit des qualités du bien. Le home staging évite ainsi les négociations trop importantes sur le prix de vente. Les acquéreurs sont en effet moins enclins à faire une offre en dessous du tarif annoncé lorsque leur perception est positive.
Logement embelli, dépersonnalisé, bien qui se démarque de la concurrence par sa déco de "bon goût", le coup de cœur des acheteurs n'est pas loin !
Les 11 techniques de home staging à adopter
Mais au fait, en quoi consiste vraiment le home staging ? Quelles sont les techniques de professionnel que vous pouvez appliquer pour mettre votre bien en valeur facilement ? Même si votre sens de l'esthétisme n'est pas vraiment prononcé, sachez que le home staging repose également sur le bon sens. Voici comment vendre vite et bien grâce au home staging.
Désencombrer les espaces
C'est LE premier conseil du home stager qui demande, il est vrai, du temps, mais n'appelle aucune compétence particulière. Lorsque le potentiel acheteur entre dans le logement, il doit impérativement se rendre compte des espaces dont il pourrait disposer. Ainsi, les meubles trop volumineux, les bibelots en tout genre, le canapé devant le radiateur, les portes qui s'ouvrent ou se ferment mal à cause de l'encombrement n'ont absolument pas leur place lors d'une vente immobilière. Portes, fenêtres, espaces… tout est dégagé pour que le visiteur puisse apprécier le potentiel de chaque pièce, les superficies disponibles et la luminosité. Vous ne souhaitez pas vous débarrasser de vos meubles pour autant ? Louez un box pour quelques euros afin d'entreposer vos effets personnels pendant la vente. Vous y serez à coup sûr gagnant.
Le home staging et la fée du rangement
Dans la même idée, votre bazar dérangera les visiteurs. Vous ne les voyez peut-être plus ces petits objets qui trainent un peu partout dans la maison. Et pourtant, ils sont bien là. Et si l'acheteur ne voit que ça, il gardera en mémoire l'image d'un bien en désordre même s'il compte de nombreux atouts. Dommage non ? En matière de rangement, assurez-vous que chaque chose possède une place réservée. Dans la mesure du possible, évitez de laisser trainer les sacs ou les clés sur les plans horizontaux. De même, rangez la vaisselle dans la cuisine, les jouets dans les chambres d'enfants, les vêtements dans la salle de bains, les outils dans le garage… Votre logement doit dire à l'acheteur "il y a assez de rangements pour que tous les objets trouvent leur place". Les acquéreurs sont en effet à la recherche de logements pratiques et qui possèdent de nombreux rangements.
Vendre vite et bien en laissant l'acheteur se projeter
C'est incontournable, votre logement est à votre image avec des souvenirs, des objets, des bibelots que vous affectionnez. Mais votre potentiel acheteur a besoin de voir clair pour se projeter. Si vos affaires personnelles sont dans tous les coins, il aura bien du mal à savoir où poser mentalement les siennes. Ainsi, lors des visites, décrochez les tableaux des murs, enlevez les photos de famille, cachez les objets de décoration trop personnalisés… Les acquéreurs pourront imaginer où mettre leurs propres souvenirs en laissant dériver leur imagination. Un acheteur qui se projette est un acheteur en partie conquis. L'offre d'achat n'est pas loin !
Une pièce, une fonction
En home staging, définir les espaces est indispensable. Ainsi, si vous possédez un salon-cuisine, vous devez impérativement proposer aux acheteurs un coin pour manger et un coin pour se détendre. Délimiter les fonctions donne l'impression que tout est à sa place. Si vous êtes obligé de faire cohabiter différentes activités, un bureau dans une chambre par exemple, veillez à ce qu'il s'intègre au reste de la décoration et à ce qu'il soit parfaitement rangé ; plus encore les jours de visite !
Toujours plus de rangements pour vendre vite et bien
Les rangements sont l'un des éléments clés pour une vente réussie. Les potentiels acheteurs vont systématiquement s'interroger : "où vais-je ranger mes affaires ?". Si vous manquez de place, le moment est venu de faire quelques aménagements : créer un dressing dans la chambre par exemple, un placard sous un escalier, disposer quelques étagères sur les murs… Il est également possible de faire réaliser des rangements sur-mesure. Mais les tarifs sont plus élevés, dépassant souvent le budget accordé pour le home staging. Étudiez le ratio coût des aménagements/plus-value.
Bon à savoir : ne négligez pas l'intégration de rangements dans le garage. Après avoir parfaitement désencombré cet espace, vous pouvez intégrer des racks à vélos pour les suspendre, un établi pour ranger les outils, des étagères au mur pour entreposer des cartons… Le must du garage ? Qu'il soit électrifié et éclairé voire équipé d'une prise pour recharger les véhicules électriques. Un vrai plus pour la vente.
Les nécessaires petits travaux du home staging
Si le home staging demande peu de moyens, certains petits travaux sont à réaliser impérativement. Souvenez-vous, le home staging gomme les défauts de votre logement. Ainsi, un interrupteur qui dysfonctionne doit être réparé, les trous dans les murs rebouchés, la peinture rafraîchie si elle a trop jauni ou que les murs sont sales, une porte ébréchée doit être remplacée, les dalles d'une terrasse abîmées sont à changer… Bref, vous l'avez compris, l'idée est de proposer à l'acheteur de poser ses valises et d'habiter le logement sans se soucier de rien. Si le visiteur à cette impression, la partie de persuasion tourne à votre avantage.
Les couleurs préférées du home staging
Vous, votre truc, ce sont les murs rouges et le papier peint à fleurs. Très bien mais vos acheteurs, eux, ne sont peut-être (sûrement) pas de cet avis. Là encore, il est conseillé de "perdre" un peu de temps en repeignant un mur, en blanc par exemple, pour que le visiteur puisse se projeter. L'un des conseils très pratiques du home stager professionnel est de repeindre tous les murs dans des teintes claires ou pastel en veillant à respecter une parfaite neutralité. Le blanc, le taupe ou encore le beige et le sable sont des couleurs passe-partout qui plaisent au plus grand nombre (ou qui en tout cas ne déplaisent pas).
Avantage des couleurs claires, elles illuminent et agrandissent les pièces. Un effet en trompe l'œil qui séduira les acheteurs.
Vendre vite et bien en jouant la carte de la couleur
Du blanc oui, mais pas d'ambiance hôpital ! Aux couleurs douces des murs peuvent répondre de jolies touches de couleur dans le logement. L'idée est de chercher la cohérence. Si vous avez peint un mur en beige dans le salon, évitez les coussins jaune flashy sur le canapé. On préfèrera un joli rose par exemple. L'idée ? Jouer la carte de l'harmonie des couleurs.
L'harmonie des couleurs est une théorie qui repose sur des combinaisons de teintes indépendamment des goûts personnels. Il s'agit que la combinaison plaise au plus grand nombre. Savez-vous que c'est sur cette dernière que repose le choix de la couleur des vêtements de Hulk ? Le violet et le vert fonctionnent en effet très bien ensemble ! Vous pouvez ainsi vous inspirer d'un disque, aussi appelé cercle chromatique, pour éviter les fautes de goût. Dans ce disque, vous choisissez une couleur clé qui ne change pas et qui est ensuite le fil conducteur de votre type d'harmonie. Il existe au total cinq types d'harmonie des couleurs :
• L'harmonie directe, la plus simple, qui consiste à prendre l'opposé de la couleur principale sur le cercle chromatique.
• L'harmonie par scission de la complémentarité : les couleurs de part et d'autre de la couleur complémentaire sont intégrées. L'harmonie directe est en partie respectée mais ce choix permet d'obtenir une plus grande palette de nuances.
• L'harmonie complémentaire triadique : la distance entre la couleur opposée de la couleur clé est encore écartée. Il faut alors utiliser les couleurs complémentaires avec parcimonie pour éviter de surcharger.
• L'harmonie analogique pour une conception évoluant autour d'une teinte unique. Les couleurs choisies se trouvent à droite et à gauche de la couleur clé.
• L'harmonie tétraédrique : le pendant de l'harmonie triadique mais avec quatre couleurs choisies sur le cercle chromatique au lieu de trois.
Une décoration épurée, la clé d'un home staging réussi
Vous avez enlevé tous vos objets de décoration trop personnels. C'est parfait. Mais pour autant, la décoration fait partie intégrante d'un home staging réussi. Pour vendre vite et bien, vous devez donner aux acheteurs envie de s'installer. Sans dépenser de folles sommes en achat de déco, vous pouvez jouer la parcimonie pour créer une ambiance cosy avec, par exemple un miroir dans une entrée aménagée ou au-dessus d'une cheminée. Un élément qui permet d'agrandir l'impression d'espace très facilement. Parmi les objets de déco que l'on retiendra, il y a :
• Un joli tapis (propre et accordé aux couleurs de la pièce) dans le salon.
• Des coussins colorés sur le canapé, toujours dans le respect de l'harmonie des couleurs. Ils sont idéaux pour donner envie de s'installer confortablement.
• Quelques bougies savamment disposées.
• Des luminaires modernes et chaleureux.
• Des rideaux.
• Des plantes d'intérieur.
• …
L'idée est vraiment de faire la différence pour que le visiteur se souvienne de VOTRE bien alors qu'il en visitera certainement des dizaines avant de faire son choix.
Les pièces principales mises en valeur par le home staging
Votre salon, votre entrée, votre chambre, tout est parfaitement agencé et décoré. Mais il reste encore deux pièces qui à elles seules provoquent souvent le coup de cœur : la cuisine et la salle de bains. Si votre cuisine a quelques années, vous pouvez très facilement moderniser le carrelage et la crédence avec des peintures spéciales cuisine. De même, des meubles vieillots sont remis au goût du jour en un tour de pinceau. Petite astuce souvent proposée dans les émissions de home staging : remplacer les poignées de portes défraîchies ou passées de mode par des poignées modernes, des chutes de cuir… Effet garanti !
Même constat dans la salle de bains. Remplacer une porte de douche trop ancienne ou défectueuse, un flexible qui fuit, changer le miroir pour plus de modernité ou encore refaire les joints de la baignoire est souvent indispensable.
Il ne s'agit pas de tout révolutionner et d'entamer de gros travaux. Mais l'acheteur doit sentir que la maison est moderne et entretenue. Rien de plus rebutant pour une vente qu'une cuisine "dans son jus" ou qu'une salle d'eau aux joints noircis.
Un soin particulier pour les extérieurs
Si le home staging s'attache principalement à la mise en valeur de l'intérieur du logement, les extérieurs sont un réel atout. Que les visites aient lieu en hiver ou en été, les terrasses, balcons ou encore jardins doivent être impeccables. Ne renvoyez pas aux acheteurs l'idée que leur entretien est trop long, trop fastidieux ou qu'ils vont devoir passer les premières semaines à entretenir les extérieurs : vous risquez de les faire fuir. Ainsi, dans le jardin, la pelouse est tondue pour chaque visite et le potager désherbé. Les éventuels jeux pour enfant sont en bon état.
Terrasse ou balcon ont également leur potentiel. Même les plus petits espaces peuvent accueillir quelques décorations : une guirlande lumineuse type ginguette, une plante verte, une table avec deux, quatre, six voire plus de chaises, une chaise longue, un hamac, un potager suspendu… en fonction de la place dont vous disposez, aménagez cet espace extérieur comme une véritable pièce supplémentaire. Les acheteurs sont toujours en recherche de quelques mètres carrés supplémentaires en extérieur. Tirez parti de celui ou ceux que vous possédez.
Avec ces techniques certifiées 100% home staging, vous avez toutes les astuces pour valoriser votre logement. À vous de jouer !
Avez-vous déjà utilisé le home staging ou fait appel à un home stager professionnel pour vendre vite et bien ?
