Vous avez acheté un appartement pour le louer et souhaitez effectuer quelques travaux ? Certains sont déductibles de vos revenus fonciers et permettent de réduire considérablement la facture finale. On fait le point sur les travaux déductibles et non-déductibles des impôts.
Amortir l'investissement locatif grâce au régime réel
L'investissement locatif est le placement préféré des Français. Mais attention, l'imposition des revenus fonciers appelle quelques connaissances pour établir la rentabilité de l'opération.
Le premier cas à distinguer est celui du régime réel, à savoir un revenu brut généré de plus de 15 000€. Les travaux réalisés dans le cadre du régime réel sont parfois déductibles au même titre que les charges. On parle alors de déficit foncier, lorsque les charges assumées sont supérieures aux loyers perçus.
Réaliser des travaux permet donc de créer du déficit foncier tout en entretenant le logement et en optimisant sa valeur. Un bon moyen d'assurer la pérennité, voire la plus-value, d'un investissement locatif.
Les travaux déductibles d'un investissement locatif
Entrons à présent dans le vif du sujet. Vous vous questionnez certainement sur les travaux possiblement déductibles de vos revenus fonciers. Sachez qu'ils sont nombreux à condition de les connaître pour bénéficier du mécanisme :
• Les travaux liés à l'amélioration de l'investissement locatif. Il peut s'agir de travaux destinés à rendre le logement accessible aux personnes à mobilité réduite par exemple. Le changement d'une chaudière et les travaux de rénovation énergétique sont également considérés comme des travaux d'amélioration.
• Les travaux liés à la réparation du bien comme la réfection des installations électriques, du système de plomberie…
• Les travaux liés à l'entretien du bien.
Rendre ces travaux déductibles permet d'encourager les propriétaire-bailleurs à "prendre soin" de leur investissement locatif. Il est en effet plus facile de remettre un logement en état ou de l'entretenir sur la durée lorsque les travaux permettent de baisser les impôts.
Dans les faits, un bailleur doit déclarer à l'administration fiscale les différents montants des travaux engagés. Ces montants s'entendent TTC à l'exception des propriétaires assujettis à la TVA de plein droit ou sur option (dans le cas d'une location à usage professionnel par exemple).
Les travaux non-déductibles d'un investissement locatif
A contrario, d'autres travaux réalisés dans l'investissement locatif sont considérés comme non-déductibles :
• Les travaux liés à l'agrandissement d'un logement.
• Les travaux liés à la construction d'un logement.
• Les travaux liés à la reconstruction d'un logement.
• Les travaux payés par le locataire.
En pratique, un propriétaire peut décider d'installer une cuisine ou une salle de bains équipée et espérer déduire son montant des revenus fonciers uniquement si le bien en était initialement dépourvu.
Vous constatez que les travaux déductibles sont nombreux. Ils permettent à la fois de proposer un bien en très bon état, de le valoriser au fil des années tout en réduisant ses impôts. Une pratique à étudier si votre investissement locatif a besoin de quelques travaux dans les prochains mois et à garder en tête sur le long terme de votre vie d'investisseur.
À quelle fréquence réalisez-vous des travaux dans votre investissement locatif ? De quel ordre sont ces travaux ?
