Simulation Pinel
Pour rentabiliser au mieux votre investissement immobilier neuf, vous pouvez profiter de la loi Pinel. Dispositif phare de l’investissement locatif, il a déjà conquis de nombreux particuliers. Mis en place en 2014 par la ministre éponyme, il permet aux investisseurs de bénéficier d’avantages fiscaux, directement déduits des impôts annuels. Et pour avoir un point de départ concret dans votre volonté d'investir, quel meilleur moyen que de réaliser une simulation en loi Pinel ?
Comment fonctionne la loi Pinel ?
Le principe est simple : il s’agit d’acheter un bien immobilier neuf respectueux de la RT 2012 ou de la RE 2020. Suite à quoi, le logement sera loué pendant 6, 9 ou 12 ans à un loyer respectant les conditions de la loi Pinel et à des locataires aux ressources plafonnées. Ce mécanisme offre une réduction d’impôts modulable de 9, 12 ou 14% du prix du bien. La déduction est calculée sur un maximum de 300 000 euros, soit une économie possible allant jusqu’à 42 000€ (ou 63 000€ avec la loi Pinel Plus (+)). L'économie réellement réalisée est facile à établir grâce à une simulation Pinel.
Le calcul de la rentabilité en loi Pinel
Pour connaître le montant auquel vous pouvez prétendre, certains critères sont pris en compte dans une simulation en loi Pinel : la localisation et le montant du bien sont les principaux. Mais ce n’est pas tout. Pour une simulation en loi Pinel efficace, voici les éléments à intégrer impérativement :
• La mensualité du prêt (capital + intérêt d’emprunt). Les intérêts sont en effet déductibles, dans la limite du total des loyers perçus annuellement. Il faut également savoir que la loi Pinel permet de reporter le paiement du crédit pendant toute la durée de la construction. Ce report se fait de manière partielle ou totale. Dans les deux cas, il entraîne le paiement d’intérêts intercalaires.
• Le loyer demandé. Les conditions de location en loi Pinel, loyer en tête, imposent le respect de plafonds fixés en fonction du zonage Pinel.
• La réduction d’impôts en loi Pinel. Elle est fixée en fonction de la durée de location choisie (6,9 ou 12 ans). Le pourcentage de défiscalisation est alors de 9, 12 ou 14%. Elle est calculée sur un maximum de 300 000 euros.
• Les charges de copropriété. On l’oublie trop souvent, mais les charges de copropriété sont déductibles des revenus fonciers lors d’un investissement en loi Pinel. Une répartition est faite entre le locataire du logement neuf et le propriétaire-bailleur.
• La gestion locative. Faire gérer son bien immobilier neuf acquis en loi Pinel est une option. Une telle délégation peut être sécurisante pour les propriétaires qui n’ont pas l’habitude des mécanismes de l’investissement en loi Pinel ou pour ceux qui n’ont pas le temps de s’occuper de leur placement. La gestion locative appelle évidemment des frais.
• Les assurances locatives. Elles permettent de sécuriser l’investissement en couvrant le propriétaire en cas de vacance locative ou de loyers impayés.
• Les frais de notaire. Ils sont réduits dans le neuf. Alors que dans l’ancien, ils sont de 7 à 8% du montant du bien, dans le neuf, ils sont compris entre 2 et 3%, voire inexistants sur certains programmes. Si le dossier de l’investisseur est solide, la banque peut même accepter de les financer. On parle alors d’un financement à 110% dans le cadre d’un investissement en loi Pinel.
• Les impôts locaux. Dans le cas d’un investissement immobilier neuf en loi Pinel, le propriétaire doit s’acquitter de la taxe foncière. Son locataire est quant à lui redevable de la taxe d’habitation.
Autant d’éléments à prendre en compte pour mesurer la rentabilité d’un investissement immobilier neuf en loi Pinel.
Une simulation en loi Pinel concrète
Rien de tel qu’un exemple concret pour faire parler la potentielle rentabilité d’un investissement en loi Pinel.
Posons les bases. Un jeune couple lyonnais souhaite réaliser un investissement en loi Pinel. Son idée est simple : il veut se constituer un patrimoine solide et une rente pérenne pour le futur. Ce couple a donc le profil idéal pour investir en loi Pinel.
Il se décide pour l’achat d’un T1 neuf de 30m² vendu 150 000 euros dans le 7ème arrondissement lyonnais. Le potentiel de location est de 450€ par mois.
Notre jeune couple possède un dossier solide, tous deux en CDI, monsieur est également fonctionnaire et madame salariée depuis plus de 5 ans. Ils possèdent une petite épargne mais ne souhaitent pas s’en départir complètement. La banque accepte donc de financer le projet à 110%, frais de notaire inclus. Avec un emprunt sur 20 ans, notre couple doit rembourser une mensualité de 950€ par mois.
Pour réaliser une simulation Pinel exacte, le couple doit prendre en compte certains éléments :
• Les charges de copropriété : elles sont de 4% du montant du loyer, soit 18€ par mois.
• Les frais de gestion locative : ils sont de l’ordre de 12% du montant du loyer, soit 54€.
Le montant de la réduction d’impôts annuelle : 150 000€ X 12% = 18 000€ sur 9 ans soit 2 000 euros par an ou 166€ par mois. (Le cas est ici donné pour une location obligatoire de 9 ans donnant droit à un pourcentage de défiscalisation de 12%).
Tous ces éléments couplés, voici ce qu’il ressort de la simulation en loi Pinel pour ce couple :
• Mensualité : 950€ par mois
• Loyer : -450€ par mois
• Frais de copropriété : +18€
• Frais de gestion locative : +54€
• Réduction d’impôts loi Pinel : -166€
L’effort mensuel demandé à ces investisseurs sera donc de : 406€
Ce à quoi il faudra ajouter, périodiquement, le paiement de la taxe foncière, les travaux relatifs au logement, à la copropriété (ravalement de façade par exemple) … Autant d’éléments à garder en tête pour assurer la rentabilité et la visibilité d’un investissement en loi Pinel sur le long terme.
Pourquoi réaliser une simulation Pinel ?
Les futurs investisseurs ont tout intérêt à effectuer une simulation en loi Pinel avant de se lancer pour déterminer la rentabilité de leur projet. Ils pourront ainsi étudier s'il est judicieux de choisir telle ou telle ville, tel ou tel logement, telle ou telle superficie...
La simulation Pinel est LE point de départ, la base de réflexion pour les particuliers qui souhaitent se constituer un patrimoine rentable et solide. Réalisée en quelques clics et secondes, elle permet de se projeter et de lancer son projet immobilier neuf en loi Pinel en toute simplicité. Un bon moyen de franchir le premier pas.
Grâce à notre simulation en loi Pinel, déterminez en quelques secondes l’avantage fiscal dont vous pouvez profiter.
Quel est le principe ?
J'investis dans un appartement Pinel sur une durée minimum de
Quels sont les avantages de la loi Pinel ?
Je bénéficie de la réduction d'impôt sur le montant de mon bien
La possibilité de devenir propriétaire sans apport
Comment profiter des avantages de la loi Pinel ?
J'investis dans un appartement neuf bénéficiant du label RT 2012 ou BBC 2005
Je le loue pendant
J'ai la possibilié de louer mon logement neuf à mes descendants ou ascendants
