Loi Pinel : les plafonds de loyer Pinel et les ressources du locataire à respecter
Pour profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un investisseur s’engage à fixer un loyer en respectant les montants plafonds imposés par le dispositif. De même, pour choisir son locataire, il devra prendre en compte ses ressources. On parle ainsi de plafond de ressources Pinel et de conditions liées au locataire en loi Pinel. Les obligations du dispositif respectées permettent au particulier de profiter d'une belle réduction d'impôts allant jusqu'à 42 000€ (63 000€ dans le cadre du dispositif Pinel Plus (+)).
Le calcul du loyer Pinel et les plafonds
Depuis plusieurs années, les dispositifs de défiscalisation intègrent des plafonds de loyers à respecter en fonction de la zone géographique du bien acheté. La loi Pinel n’échappe pas à la règle. On parle donc de zonage Pinel. L’investisseur est ainsi tenu de faire un calcul du loyer Pinel de son bien et de le louer à un prix inférieur à celui du marché.
Le but ? Limiter la hausse constante des loyers, plus encore dans les grandes villes. Le précédent zonage Pinel découpait la France en cinq zones : A, A bis, B1, B2 et C. Seules les zones A, A bis et B1 sont désormais éligibles au dispositif (sauf exceptions). Les zones Pinel A et A bis sont celles où la demande de logements en location est plus forte que l’offre, créant des tensions sur le marché locatif et, dans certains cas, une hausse conséquente des loyers.
La volonté est donc de proposer un loyer Pinel en dessous des prix affichés sur le marché pour permettre au plus grand nombre de se loger tout en enrayant la hausse des loyers. En échange, le propriétaire-bailleur profite des avantages fiscaux de la loi Pinel.
Ces plafonds de loyers Pinel sont généralement inférieurs de 10 à 15% à ceux observés sur le marché.
Pour réaliser le calcul du loyer Pinel inhérent à un investissement locatif, il est important de connaître le zonage suivant :
• Zone A bis : elle regroupe Paris et les 29 communes de première et deuxième couronne.
• Zone A : elle regroupe le reste de l’Île-de-France, le Genevois français, la Côte d’Azur et certaines agglomérations de plus de 250 000 habitants (Lyon, Lille, Marseille, Montpellier).
• Zone B1 : Elle regroupe la plupart des agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines communes chères ainsi que la Corse.
Bon à savoir
La zone B2 et la zone C sont exclues du dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2018. Cette suppression a recentré le dispositif sur les zones tendues, celles où la demande de logements en location est plus importante que l’offre.
Le montant au m2 du loyer Pinel
Les conditions de la loi Pinel imposent donc le respect d’un plafond de loyer différent dans chaque zone. Ainsi, il n’est pas possible de louer un appartement de 60m² au même prix à Paris ou à Chambéry. En fonction des zones Pinel, le loyer au mètre carré ne peut excéder, charges non comprises. Pour 2024, les plafonds sont fixés à :
• En zone A bis : 18,25€/m²
• En zone A : 13,56€/m²
• En zone B1 : 10,93€/m²
Les plafonds de ressources Pinel imposées au locataire
Une autre particularité de la loi Pinel : le revenu annuel des locataires bénéficiaires ne doit pas dépasser le plafond de ressources Pinel. Le propriétaire-bailleur doit donc choisir son locataire avec soin. Il doit également louer un appartement neuf en loi Pinel non meublé et en faire la résidence principale de son locataire.
Les plafonds des ressources des locataires sont définis en fonction de la zone du logement (A bis, A, B1) et de la composition du foyer.
Le revenu annuel maximum du locataire est fixé comme suit :
|
Composition du foyer |
Zone Abis |
Zone A |
Zone B1 |
|
Personne Seule |
39 363 € |
39 363 € |
32 084 € |
|
Couple, marié ou non |
58 831 € |
58 831 € |
42 846 € |
|
Personne seule ou couple avec 1 pers. à charge |
77 120 € |
70 718 € |
51 524 € |
|
Personne seule ou couple avec 2 pers. à charge |
92 076 € |
84 708 € |
62 202 € |
|
Personne seule ou couple avec 3 pers. à charge |
109 552 € |
100 279 € |
73 173 € |
|
Personne seule ou couple avec 4 pers. à charge |
123 275 € |
112 844€ |
82 465 € |
|
Par pers. suppl. à partir de la 5ème |
13 734 € |
12 573 € |
9 200 € |
Les conditions de la loi Pinel
Pour pouvoir profiter des avantages fiscaux de la loi Pinel, un bailleur doit donc se plier au calcul du loyer Pinel mais aussi respecter les conditions liées au locataire en loi Pinel. Et ce n’est pas tout, d’autres éléments obligatoires sont à intégrer :
• Le logement Pinel doit être loué au titre de résidence principale.
• Le logement Pinel doit être loué non meublé.
• Le logement Pinel doit être loué au maximum un an après l’achèvement des travaux (dans le cas d’un bien en VEFA) ou après l’acquisition du bien.
• Le logement Pinel doit être loué pendant 6 ans au moins. Cette durée est modulable tout comme l’avantage fiscal accordé par la loi Pinel (9% pour 6 ans de location obligatoire, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans).
Le calcul du loyer Pinel expliqué
Un investisseur en loi Pinel possède un 40m² à Paris (zone A bis). Il pourra donc le louer : 18,25€ x 40 soit 730€ charges non comprises.
En zone A, à Lyon par exemple, un appartement neuf en loi Pinel peut être loué : 13,56€ x 40 soit 542,4€ charges non comprises.
Alors que pour un logement de la même superficie acquis à Chambéry (zone B1), l’investisseur pourra louer : 10,93€ x 40 soit 437,2€ charges non comprises.
S’il semble à première vue plus intéressant d’investir à Paris, d’autres éléments entrent en compte dans le calcul de la rentabilité d’un investissement en loi Pinel. Le prix de départ du bien est en effet très différent en fonction des localités. Pour vous faire une idée de la vraie rentabilité de votre projet, réalisez une simulation Pinel en quelques secondes.
Pour résumer
Pour bénéficier des avantages de la loi Pinel :
• Les investisseurs doivent respecter les plafonds de loyer Pinel fixés pour louer leur logement.
• Les investisseurs sélectionnent leurs locataires en fonction du plafond de ressources Pinel imposé.
• Ces conditions réunies, un investisseur profite d’une réduction d’impôts de 9, 12 ou 14% calculée sur le montant du bien (dans la limite de 300 000€).
• Les plafonds de ressources Pinel sont différents en fonction de la localisation de l’investissement (zone A bis, A, B1).
• Le loyer Pinel permet de canaliser la hausse des loyers dans le parc locatif.
