Vous souhaitez acheter un bien mais vous êtes encore propriétaire de votre logement actuel ? Décalage de trésorerie oblige, vous devez trouver une solution. Laquelle ? Le prêt relais ! Ce type de financement proposé par la majorité des établissements bancaires, vous permet de concrétiser votre achat immobilier avant la vente de votre bien actuel. D’une durée de 12 à 24 mois, ce prêt temporaire facilite votre transition en vous offrant la flexibilité financière nécessaire pour réaliser votre projet dans les meilleures conditions.
Qu'est-ce qu'un prêt relais en immobilier ?
Un prêt relais est un type de crédit à court terme destiné aux propriétaires qui envisagent d'acheter une nouvelle propriété avant de vendre le logement dont ils sont actuellement propriétaires.
Il s'agit d'une avance octroyée par une banque, représentant une partie de la valeur du bien à vendre, permettant à l'emprunteur de disposer des fonds nécessaires à l'achat du nouveau logement : appartement neuf, maison neuve, appartement ancien ou maison ancienne.
En facilitant la transition entre deux propriétés, le prêt relais élimine la contrainte de vendre avant d'acheter, offrant ainsi une plus grande flexibilité financière.
Comment fonctionne le prêt relais ? Principe et définition
Le principe du crédit relais est simple : il repose sur une avance partielle de la valeur du bien immobilier en cours de vente. Le montant prêté par la banque est généralement compris entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre.
Cette estimation est réalisée par un expert indépendant, mandaté par la banque conformément aux exigences réglementaires.
L'objectif du prêt relais est de permettre à l'emprunteur de se projeter vers un nouveau projet immobilier, sans attendre la finalisation de la vente de son bien actuel.
Le prêt relais peut être structuré de deux manières :
1. Le prêt relais sec : ce type de prêt relais est utilisé lorsque l'emprunteur n'a pas besoin de compléter son financement par un prêt immobilier classique. Il repose donc uniquement sur l'avance des fonds, pondérée selon la politique de la banque, la conjoncture et les spécificités du marché immobilier local.
2. Le prêt relais adossé : ce type de crédit relais est utilisé lorsque l'emprunteur a besoin de compléter le prêt relais par un emprunt immobilier classique avec comme objectif de financer l'achat du nouveau bien. Dans ce cas, le prêt relais est couplé à un prêt immobilier standard, permettant de couvrir l'intégralité du coût d'acquisition.
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt relais ?
Pour obtenir un prêt relais, plusieurs conditions doivent être remplies :
Détenir la propriété d'un bien immobilier : le prêt relais est exclusivement réservé aux propriétaires d'un logement. L'emprunteur doit donc déjà posséder une propriété qu'il envisage de vendre.
Une estimation du bien à vendre : la banque exige une évaluation précise, réalisée par un expert indépendant mandaté par elle. Cette estimation, effectuée selon des normes professionnelles reconnues, détermine la valeur du bien immobilier. Elle est indispensable pour fixer le montant du prêt relais, qui peut varier selon la politique de la banque et les conditions du marché.
La capacité d'endettement : la banque analyse soigneusement la capacité d’endettement de l’emprunteur en prenant en compte ses revenus, ses charges, et ses éventuels autres engagements financiers. L’objectif est de garantir que l’emprunteur pourra rembourser le prêt relais, ainsi que tout autre prêt immobilier complémentaire, sans mettre en péril sa situation financière.
Un projet d'achat limpide : l'emprunteur doit présenter un projet d'achat concret pour son futur bien immobilier. Cela peut inclure, selon l'état d'avancement du projet, un contrat de réservation, un compromis de vente ou une promesse d'achat pour le nouveau bien.
Quel est le coût d'un prêt relais ?
Pour comprendre et maîtriser le coût d'un prêt relais, différents éléments sont à prendre en compte :
Les intérêts : les intérêts sont calculés sur le montant emprunté. Ils peuvent être plus élevés que ceux d'un prêt immobilier classique en raison de la nature à court terme et du risque associé.
Les frais de dossier : ils varient selon les banques et peuvent être négociés. Ils couvrent principalement les coûts administratifs liés à la mise en place du prêt relais.
Les assurances : une assurance emprunteur est généralement requise pour couvrir les risques d'incapacité de remboursement en cas de décès ou d'invalidité. Le coût de cette assurance dépend de l'âge, de la santé et de la situation professionnelle de l'emprunteur. Il est donc difficile de la chiffrer avec exactitude.
Quelle est la durée maximale d'un prêt relais ?
La durée maximale d'un prêt relais est généralement comprise entre 12 et 24 mois. Cette durée est fixée en fonction du temps estimé nécessaire pour vendre le bien existant. Ce laps de temps permet à l'emprunteur d'avoir devant lui un délai suffisant pour vendre son bien dans des conditions optimales, sans subir (trop) de pression.
Quel est le taux accordé pour un prêt relais ?
Le taux d'intérêt pour un prêt relais peut être plus élevé que celui des prêts immobiliers classiques, en raison de sa nature à court terme et du risque associé.
Les taux varient en fonction des conditions du marché de l'immobilier et des politiques en vigueur des banques. Pour vous donner un ordre d'idée, ils se situent généralement entre 2 % et 5 %.
Bon à savoir : les taux peuvent également varier en fonction du profil de l'emprunteur et de la négociation avec la banque.
Quel montant peut-on emprunter en prêt relais ?
Le montant emprunté dans le cadre d'un prêt relais dépend de la valeur estimée du bien à vendre. En règle générale, les banques accordent un financement correspondant à 50 % à 80 % de cette valeur.
Par exemple : pour un bien estimé à 300 000 €, le prêt relais pourrait varier entre 150 000 € et 240 000 €. Le pourcentage exact accordé diffère en fonction de la banque, de la localisation du bien et des conditions observées sur le marché immobilier.
Comment fonctionne le remboursement du crédit relais ?
Le remboursement du prêt relais se fait en une seule fois, dès que le bien existant est vendu. Tout au long de la période du prêt (12 à 24 mois généralement), l'emprunteur ne paie que les intérêts, ce qui peut alléger les charges mensuelles. Une fois la vente réalisée, le capital emprunté est remboursé intégralement avec éventuellement une partie des intérêts résiduels.
Le remboursement du prêt relais peut être très simplement schématisé par les étapes suivantes :
Le versement des intérêts : pendant la durée du prêt relais (jusqu'à 24 mois), l'emprunteur peut choisir de verser les intérêts de manière mensuelle ou de les régler en une seule fois à la fin de la période. Cette flexibilité permet d’adapter les paiements en fonction des capacités financières de l’emprunteur.
La vente du bien : une fois le logement vendu, l’emprunteur perçoit le produit de la vente. Ce montant est utilisé en priorité pour rembourser le capital emprunté dans le cadre du prêt relais.
Le remboursement du capital : une fois la vente réalisée, l’emprunteur rembourse en une seule fois le capital emprunté à la banque. Si le produit de la vente dépasse le montant du prêt relais, l’excédent revient à l’emprunteur, qui peut l’utiliser pour d’autres projets ou dépenses. En revanche, si le produit de la vente est insuffisant pour couvrir le montant total du prêt relais, l’emprunteur est tenu de compenser la différence avec ses propres fonds ou un financement complémentaire.
En pratique : et si le bien n’est pas vendu à la fin du prêt relais ?
Si le bien n'est pas vendu à la fin de la période du prêt relais, une action rapide s'impose. La première étape consiste à renégocier avec la banque, qui peut proposer une prolongation de la durée du prêt relais ou sa conversion en un prêt immobilier classique, permettant d'étaler les remboursements sur une période plus longue.
En l'absence d'accord, l'emprunteur devra explorer d'autres solutions pour rembourser le prêt relais, ce qui pourrait inclure la souscription d'un nouveau prêt ou l'utilisation de ses économies.
Si aucune de ces solutions n'est viable, la banque peut exiger la vente rapide du bien, parfois à un prix ajusté ou en dernier recours, elle peut engager des procédures de saisie pour récupérer les sommes dues. Un cas de figure qui reste cependant marginal.
En résumé - Quels sont les avantages du prêt relais ?
Le prêt relais offre plusieurs avantages significatifs pour les propriétaires souhaitant acheter un logement neuf ou ancien avant de vendre leur bien actuel. Voici les principaux avantages :
1. Une belle flexibilité financière : ce prêt vous permet de financer l’achat de votre nouveau logement sans attendre la vente du précédent
2. Une grande rapidité d'accès aux fonds.
3. Une possibilité supplémentaire de négociation : le crédit relais augmente le pouvoir de négociation de l'acheteur, en lui permettant de faire une offre sur une nouvelle propriété sans condition suspensive de vente.
4. La tranquillité d'esprit : le prêt relais évite la pression de devoir vendre son bien actuel rapidement, permettant de le vendre dans des conditions optimales et à un meilleur prix.
5. Une solution temporaire adaptée à votre projet immobilier : le problème de financement est temporairement résolu, le temps de vendre l'ancienne propriété.
6. Une fluidité dans le parcours acquéreur : ce type de mécanisme évite de devoir trouver un logement temporaire entre la vente de l'ancien bien et l'achat du nouveau.
7. Une couverture d’assurance renforcée : l’assurance emprunteur incluse dans le prêt relais peut couvrir simultanément le bien en vente et le nouveau bien, offrant une sécurité accrue en cas d’imprévu comme un décès, une invalidité.
8. Une fluidité dans votre parcours d’acquéreur : il évite les complications et les frais liées à la recherche d’un logement temporaire entre la vente de votre ancien bien et l’achat du nouveau.
Pour optimiser les avantages d'un prêt relais, il est conseillé de comparer les offres des différentes banques et de bien évaluer sa capacité d'endettement, avec l'aide d'un courtier par exemple.
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