Qu'est-ce que le taux d'endettement dans le cadre d'un crédit immobilier ?
Le taux d'endettement est un indicateur financier utilisé par les banques pour évaluer la capacité d'un emprunteur à rembourser un crédit immobilier. Il représente le rapport entre les charges financières de l'emprunteur (principalement les remboursements de crédits) et ses revenus nets mensuels.
Le calcul du taux d'endettement permet ainsi de s'assurer que l'emprunteur ne se retrouve pas dans une situation de surendettement, en vérifiant qu'il dispose encore d'une part suffisante de ses revenus pour couvrir ses autres dépenses courantes. On parle ici de "reste à vivre" confortable.
La formule
Taux d'endettement = (Total des charges financières mensuelles/revenus nets mensuels)*100
Quel est le taux d'endettement maximum et acceptable en 2024 ? Une histoire de pourcentage
En 2024, le taux d'endettement maximum généralement accepté par les banques en France pour un crédit immobilier est de 35%, assurance incluse ; une recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière). Cela signifie qu'un emprunteur ne doit pas consacrer plus de 35% de ses revenus nets mensuels au remboursement de ses différents crédits, incluant les autres dettes et charges éventuelles. Cette limite a logiquement été fixée pour éviter le surendettement des ménages.
Cependant, certaines exceptions peuvent être faites au cas par cas, si l'emprunteur dispose d'un "reste à vivre" (revenus après le remboursement des charges de crédit) élevé ou s'il bénéficie d'un revenu très stable et important par exemple.
Quels sont les éléments qui impactent le taux d'endettement d'un emprunteur ? La liste
Voici une liste non exhaustive des principaux éléments qui impactent le taux d'endettement d'un acquéreur :
Les revenus nets mensuels
- Le salaire : le revenu principal de l'emprunteur.
- Les primes : les primes récurrentes (mais pas exceptionnelles) peuvent être intégrées aux revenus.
- Les revenus locatifs : si l'emprunteur perçoit des loyers, une partie de ces revenus est généralement prise en compte (70% environ).
- Les éventuelles pensions alimentaires : elles sont ajoutées aux revenus.
- Les allocations : certaines allocations, comme les allocations familiales, peuvent être prises en compte.
- Les autres revenus réguliers : les rentes par exemple.
Les charges financières
- Les mensualités de crédit immobilier : les remboursements d'éventuels prêts immobiliers déjà en cours.
- Les mensualités de crédit à la consommation : les remboursements des crédits automobile, travaux, consommation...
- Les pensions alimentaires : les pensions à verser peuvent être considérées comme une charge fixe.
- Les découverts bancaires réguliers : si l'emprunteur est fréquemment à découvert, cela peut être considéré comme une charge.
- Les frais liés à l’assurance : assurance emprunteur, assurance habitation...
La durée des crédits
Une durée de remboursement plus longue peut réduire les mensualités et donc diminuer le taux d’endettement. À l’inverse, des crédits avec une courte durée peuvent augmenter les mensualités et mécaniquement le taux d’endettement.
Le taux d’intérêt des prêts en cours
Un taux d'intérêt plus élevé implique des mensualités plus importantes, augmentant le taux d'endettement.
L'assurance emprunteur
Les primes d'assurance liées aux crédits (assurance décès-invalidité, assurance chômage) sont incluses dans les charges financières. Le coût de l’assurance impacte donc directement le calcul du taux d’endettement.
Le type de crédit (à taux fixe ou à taux variable)
Un crédit à taux variable peut entraîner des variations des mensualités, impactant à la hausse ou à la baisse le taux d'endettement au fil du temps.
Les autres charges fixes récurrentes
Les factures : certaines banques prennent en compte les charges fixes, telles que les factures d'énergie par exemple et ce, même si elles ne sont pas des dettes à proprement parler.
La situation familiale
Le nombre de personnes à charge : un nombre élevé de personnes à charge : enfants, conjoint sans emploi... peut affecter la capacité d'emprunt d'un particulier.
Le reste à vivre
Le reste à vivre : il ne s'agit pas d'un élément direct du taux d'endettement, mais les banques examinent également le reste à vivre de l'emprunteur une fois les charges et impératifs de crédit déduits. Un faible "reste à vivre" peut impacter la décision du prêteur.
Comment connaître mon taux d'endettement ? Votre capacité immobilière
Pour connaître votre taux d'endettement, il vous suffit de suivre les étapes suivantes :
Additionner les charges financières mensuelles : cela comprend toutes les mensualités de crédit (immobilier, auto, consommation...) et éventuellement d'autres dettes (pension alimentaire...)
Calculer vos revenus nets mensuels : il s'agit de vos revenus réguliers après déduction des charges sociales et impôts. Ces revenus incluent les salaires, pensions, allocations, loyers perçus...
Appliquer la formule : Taux d'endettement = (Total des charges financières mensuelles/revenus nets mensuels)*100
Zoom sur la capacité immobilière
La capacité d'emprunt ou capacité immobilière représente le montant total possiblement emprunté pour financer un achat immobilier en fonction du taux d'endettement, des revenus et de la durée du prêt. Elle dépend de plusieurs facteurs :
- Les revenus nets mensuels.
- Le taux d'endettement maximal accepté par la banque (35% maximum selon les recommandations du HCSF).
- Le taux d'intérêt accordé dans le cadre du crédit immobilier.
- La durée du prêt.
Les banques peuvent utiliser ces informations pour calculer le montant maximum qu'elles sont enclines à prêter tout en respectant la limite maximale de 35% de taux d'endettement.
Comment calculer et simuler son taux d’endettement pour un crédit immobilier ? Calculette et formule
Calculez votre taux d’endettement en quelques clics. En fonction de vos revenus et de vos charges, notre calculatrice vous permet de déterminer le poids du remboursement de votre crédit immobilier dans votre budget mensuel.
* Champs obligatoires
Comment réduire votre taux d'endettement global ?
Pour réduire votre taux d'endettement global, voici quelques stratégies efficaces :
Rembourser les crédits en cours
- Prioriser les dettes à taux élevés : pour un emprunteur ayant déjà souscrit plusieurs emprunts, il est recommandé de rembourser en priorité ceux avec des taux d'intérêt élevés (les crédits à la consommation par exemple).
- Augmenter le montant des mensualités : il est également possible d'augmenter le montant des mensualités si la situation le permet pour réduire plus rapidement le capital restant dû, et donc les charges mensuelles.
- Anticiper le remboursement de petits crédits : les petits crédits (comme les crédits à la consommation) peuvent être remboursés par anticipation pour alléger les charges au moment de la souscription de l'emprunt bancaire immobilier.
Réduire les autres charges mensuelles
- Réduire les charges fixes : vous avez des charges fixes ? Comme un abonnement à une salle de sport ou des abonnements téléphoniques, supprimez ou réduisez les dépenses non essentielles.
- Réviser votre assurance emprunteur : faire jouer la concurrence permet parfois de réduire le coût de l'assurance emprunteur, assurance qui pèse sur le budget global de l'acquisition. En changeant d’assurance, il est souvent possible d'obtenir des tarifs plus avantageux.
Augmenter vos revenus
Rechercher des revenus supplémentaires : si vous en avez la possibilité, augmentez vos revenus mensuels avec par exemple un emploi à temps partiel, une activité indépendante, des revenus locatifs... Cela augmentera mécaniquement vos revenus nets mensuels tout en réduisant votre taux d’endettement.
Optimiser la gestion budgétaire
Établir un budget précis : un suivi rigoureux de vos dépenses vous permet d’avoir une meilleure visibilité sur vos finances et de réduire vos charges superflues.
Un apport personnel plus important
Un apport personnel plus conséquent : vous avez des liquidités disponibles ? Augmenter l’apport personnel pour un crédit immobilier permet de réduire le montant emprunté et, par conséquent, les mensualités à assumer et/ou la durée de l'emprunt.
Avec ces notions en tête, profitez en pour explorer l'intégralité de l'offre de programmes immobiliers neufs de notre catalogue, présent sur l'intégralité du territoire.
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