En 2026, l’investissement locatif retrouve de nouvelles perspectives. Dans le cadre du Plan Relance Logement, le gouvernement a mis en place un cadre attractif pour accompagner les investisseurs particuliers : le dispositif Jeanbrun. Pensé pour encourager les projets d'investissement, il valorise la qualité des logements, la stabilité locative et une intéressante fiscalité. Ce mécanisme donne une orientation claire au marché de l'investissement, en particulier pour celles et ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier neuf dans un cadre limpide et sécurisé. Explications et détails pour tout savoir sur l'investissement Jeanbrun.
Budget 2026 et Dispositif Jeanbrun : pourquoi le gouvernement propose un nouveau mécanisme d'investissement locatif ?
Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans un contexte de transformation du marché locatif en France. La disparition de la loi Pinel a provoqué quelques inquiétudes autour de l’investissement locatif privé, au moment même où la demande en locations explose dans la majorité des bassins d’emploi et des grandes villes. Ce déséquilibre entre l’offre et la demande a mis en lumière une réalité incontestable : sans particuliers investisseurs, pas de construction neuve suffisante et pas de rénovation massive du parc existant !
L’ambition du dispositif Jeanbrun est ainsi de revaloriser l’investissement locatif en lui redonnant sa place d'outil économique, social et patrimonial. L’immobilier neuf redevient ainsi un levier central pour produire rapidement des logements performants, adaptés aux normes, aux réglementations thermiques et énergétiques actuelles et aux besoins des locataires.
En résumé, le mécanisme d'investissement locatif Jeanbrun répond ainsi à un triple objectif clair : restaurer un cadre fiscal stable pour investir dans l'immobilier (neuf) en France, proposer un dispositif capable de redonner confiance aux particuliers investisseurs et de relancer la production locative là où elle est nécessaire.
Plan et politique Relance Logement - Fonctionnement, avantages, conditions... Qu'est-ce que la nouvelle loi Jeanbrun pour un investissement immobilier locatif pérenne ? Les essentiels 2026
Le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) repose sur un principe d'investissement différent en comparaison de l'ex loi Pinel. Pour rappel s'il est nécessaire, la loi Pinel accordait une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % calculée sur le prix d'achat du logement, réduction d'impôt ensuite répartie sur plusieurs années (6, 9 ou 12 ans).
Avec le mécanisme Jeanbrun, l’avantage fiscal de l'investissement locatif n’est plus une seule réduction d'impôt prédéfinie, mais un amortissement du bien immobilier et un jeu de déductions fiscales appliqués chaque année, en fonction des loyers perçus et des charges supportées.
Autrement dit, l’avantage fiscal s’adapte à la réalité de l’investissement Jeanbrun et s’applique pendant les 9 années d’engagement locatif, à condition que le logement soit loué dans les conditions prévues par le dispositif. Ce fonctionnement favorise les projets durables, dans l’immobilier neuf en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) notamment, mais aussi dans l’ancien rénové et assimilé neuf, tout en maintenant des loyers accessibles. Explications détaillées.
Pour aller plus loin : Immobilier ancien assimilé neuf et investissement locatif : quels travaux permettent de défiscaliser ?
Comment fonctionne le dispositif d'investissement locatif Jeanbrun ?
Dans sa version adoptée, le dispositif Jeanbrun (Relance Logement) repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal du bien immobilier mis en location, applicable aux revenus fonciers. Concrètement, l’investisseur peut déduire chaque année une fraction de la valeur du bien de ses loyers imposables. À la clé, une réduction durable de la pression fiscale sur toute la durée de détention.
En contrepartie, le dispositif impose un engagement de location de 9 ans, durant lequel le logement doit être loué à titre de résidence principale, dans le respect :
- Des plafonds de loyers pour la location fixés par décret.
- Et de la nature de la location, de plafonds de ressources des locataires.
Autre différence majeure et avantageuse du dispositif Jeanbrun : une application élargie à l'ensemble de la France, rompant avec les logiques de zonage strictes. Contrairement aux dispositifs précédents, le mécanisme de défiscalisation Relance Logement (Jeanbrun) s’applique sur TOUT le territoire français. Ce choix redonne toute sa pertinence au secteur de l'immobilier neuf pour investir dans les communes moyennes de France, les territoires en développement et les bassins d’emploi exclus des anciens mécanismes de défiscalisation notamment.
Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Jeanbrun pour un investissement locatif neuf (achat d'un appartement locatif sur plan ou neuf) ? Quelle défiscalisation pour un achat immobilier neuf mis en location ?
L’immobilier neuf constitue le cœur stratégique du dispositif Jeanbrun. Il répond à un triple enjeu : produire rapidement des logements, garantir une performance énergétique élevée et sécuriser l’investissement locatif sur le long terme.
Pour investir dans l'immobilier neuf, les taux d’amortissement annuels accordés varient selon la nature de la location :
- 3,5 % par an pour un logement loué à loyer intermédiaire, avec un plafond annuel d’amortissement de 8 000 €. Ce segment vise directement les classes moyennes, aujourd’hui fortement pénalisées par la tension locative.
- 4,5 % par an pour un logement social, avec un plafond porté à 10 000 € par an.
- 5,5 % par an pour un logement très social, avec un plafond maximal de 12 000 € par an.
Bon à savoir : cette gradation pour un investissement immobilier neuf permet aux particuliers investisseurs d’arbitrer entre niveau de loyer et niveau d’avantage fiscal, tout en conservant une rentabilité de leur placement cohérente et intéressante.
Quelles sont les conditions pour profiter du dispositif Jeanbrun pour un investissement locatif ancien ? Ce que disent les textes
Le dispositif Jeanbrun intègre également l’immobilier ancien dans son périmètre d'action, mais sous strictes règles et conditions. L'objectif du Plan Relance Logement n’est pas de soutenir l’immobilier ancien en l’état, mais de favoriser une rénovation lourde et structurante des logements, en particulier sur le plan énergétique.
Concrètement, pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix d’achat du logement et permettre d’atteindre une classe énergétique A ou B au DPE après la réalisation des travaux (avec à la clé un logement ancien assimilé neuf). Cette exigence positionne clairement le dispositif d'investissement locatif Jeanbrun comme un important "levier d'action" sur le parc immobilier ancien et privé, encore trop énergivore aujourd'hui.
Dans l’immobilier ancien rénové, les taux d’amortissement accordés dans le cadre d'un investissement locatif Jeanbrun se situent entre 3 % et 4 % par an selon la nature de la location. Les plafonds d’amortissement immobilier sont indexés sur les loyers pratiqués, suivant un modèle proche de celui de l'immobilier neuf.
Pourquoi ce cadre imposé par le mécanisme d'investissement Jeanbrun ? Pour éviter les effets d’aubaine tout en rendant la rénovation lourde de logements économiquement intéressante pour les propriétaires investisseurs.
Quels sont les principaux avantages fiscaux du nouveau dispositif de défiscalisation immobilière Jeanbrun ? Zoom et exemples pour comprendre le traitement du déficit foncier
Le dispositif Jeanbrun introduit une évolution importante dans le traitement du déficit foncier, en renforçant son attractivité pour les investisseurs. Ce mécanisme était jusqu'à présent encadré par des règles strictes, avec une imputation limitée et principalement concentrée sur les revenus fonciers perçus par le propriétaire bailleur.
Dans le cadre du nouveau dispositif Relance Logement / Jeanbrun, une volonté claire d’assouplissement se dessine, pour les opérations intégrant des travaux de rénovation notamment. L’objectif est ainsi double : améliorer la rentabilité globale des investissements locatifs et encourager la remise sur le marché de logements énergétiquement performants.
Cette évolution peut ainsi permettre une utilisation plus large du déficit foncier, avec un impact fiscal renforcé pour les contribuables. À titre illustratif, un investisseur générant 50 000 € de revenus locatifs annuels et présentant 10 000 € de déficit foncier verrait mécaniquement sa base imposable réduite, améliorant ainsi la performance nette de son investissement locatif.
Ce mécanisme peut également s’articuler avec le plafond majoré du déficit foncier applicable aux travaux de rénovation énergétique, porté à 21 400 € contre 10 700 € en régime de droit commun. À la clé, un levier fiscal significatif à étudier pour investir dans l'immobilier.
Pour aller plus loin : Tout savoir sur le déficit foncier
À quelle date le dispositif Jeanbrun a été mis en service ?
Le dispositif Jeanbrun a été introduit par la Loi de finances pour 2026, promulguée le 19 février 2026. Cette date marque son existence juridique, mais son entrée en application opérationnelle est généralement fixée au 21 février 2026, date qui correspond au point de départ retenu pour l’éligibilité des achats immobiliers locatifs réalisés dans ce cadre.
Cela signifie concrètement que seuls les investissements engagés à partir de cette date peuvent bénéficier du dispositif Jeanbrun, selon les conditions prévues par la loi. Comme souvent en matière fiscale, certaines modalités précises restent toutefois dépendantes de la publication des décrets d’application, qui viennent sécuriser et détailler les conditions d’accès, les niveaux d’amortissement et les critères d’éligibilité.
Pour rappel : qui est le nouveau ministre du Logement à l'origine du dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun tire son nom de Vincent Jeanbrun, nommé ministre chargé du Logement et de la Ville dans le cadre du remaniement gouvernemental intervenu fin 2025. Sa prise de fonctions s’inscrit dans une séquence politique où la question du logement est redevenue prioritaire, tant pour des raisons économiques que sociales.
Avant son entrée au gouvernement, Vincent Jeanbrun s’est distingué par une approche très pragmatique des politiques publiques locales, avec une attention particulière portée à l’équilibre entre attractivité territoriale, maîtrise des dépenses publiques et réponse aux besoins concrets des ménages français. En lui confiant le portefeuille du Logement, l’exécutif a clairement affiché sa volonté de stabiliser le cadre de l’investissement immobilier après plusieurs années de réformes successives jugées peu lisibles par les investisseurs.
Le fait que le nouveau mécanisme de défiscalisation porte directement son nom est révélateur. Il traduit une volonté politique d’incarner la réforme, d’en assumer la cohérence dans le temps. À travers le dispositif Jeanbrun, le ministère du Logement pose ainsi les bases d’une politique durable, dans laquelle l’investissement locatif, et en particulier l’investissement immobilier neuf, redevient un pilier structurant de la réponse à la pénurie de logements.
À votre avis, le dispositif d'investissement locatif Jeanbrun est-il une vraie alternative à la loi Pinel et au statut de bailleur privé ?
Le dispositif Jeanbrun ne remplace pas simplement la loi Pinel. Là où l'ex loi Pinel favorisait une réduction d’impôt ponctuelle (sur 12 ans maximum), le mécanisme de défiscalisation Jeanbrun valorise la détention longue, la qualité du logement et la cohérence économique du projet.
Face à l'évoqué statut de bailleur privé, le dispositif Jeanbrun se positionne comme une solution immédiatement opérationnelle, accessible aux particuliers souhaitant investir dans l’immobilier neuf sans recourir à des montages complexes. Il devient ainsi le nouveau socle de référence de l’investissement locatif post-Pinel, en redonnant toute sa place à l’immobilier neuf comme pilier de la politique du logement et de l'investissement.
À retenir : l’essentiel du dispositif Jeanbrun
Porté par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, le dispositif Jeanbrun impose les contours d’un nouveau cadre fiscal pour l’investissement locatif, fondé sur la durée, la qualité du logement et l’effort consenti sur les loyers.
Il prévoit :
- Pour l’immobilier neuf, un mécanisme d’amortissement annuel compris en chiffres entre 3,5 % et 5,5 %, en contrepartie d’un engagement de location de 9 ans, avec des taux modulés selon le niveau de loyers pratiqués.
- Le dispositif se distingue également par la possibilité de cumuler l’amortissement avec un plafond majoré de déficit foncier, qui peut atteindre 21 400 € par an dans le cadre de travaux de rénovation énergétique, contre 10 700 € en régime de droit commun.
- Autre évolution majeure : l'application du dispositif Jeanbrun sur l’ensemble du territoire. Immobilier neuf et immobilier ancien sont donc éligibles, à condition que ce dernier fasse l’objet de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition.
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