Pourquoi investir dans l’immobilier ? En tête de liste des bonnes raisons de devenir investisseur, la réduction d’impôts pendant plusieurs années. Et pour y parvenir, plusieurs solutions s’offrent aux particuliers. Parmi elles, le mécanisme du déficit foncier. Avantage, il est cumulable avec les principaux dispositifs de défiscalisation disponibles dans l’immobilier neuf. Comment profiter du déficit foncier ? Sous quelles conditions ? Tout savoir pour optimiser un investissement locatif.
Comment faire et comment fonctionne le déficit foncier pour un achat locatif ? Définition
Élément préalable et important, le déficit foncier est un mécanisme et non un dispositif de défiscalisation immobilière. Il se met très simplement en place lorsqu’un propriétaire loue un bien en location nue et que ses charges foncières sont plus élevées que les loyers perçus. Si l’on devait résumer :
Le déficit foncier est = aux revenus fonciers < aux charges foncières.
Une situation observée lors de la réalisation de travaux de rénovation importants dans le cadre d’un investissement en loi Malraux ou en loi Monuments Historiques par exemple. À la clé, un coup de pouce fiscal qui permet de réduire l’imposition globale de l’investisseur.
Le fonctionnement est simple : le déficit foncier limité à 10 700 € par année peut être déduit du revenu global du particulier investisseur. En cas d’excédent, le déficit foncier est reporté puis soustrait pendant six ans sur l’ensemble des revenus du foyer fiscal ou pendant dix ans sur les revenus fonciers seuls.
Règle de fonctionnement générale énoncée, rentrons en détail dans les particularités du déficit foncier pour bien l’utiliser.
Taxe foncière, emprunt, assurances... Quels travaux et charges déductibles rentrent dans le cadre du déficit foncier ? Le calcul
Plusieurs charges et travaux sont pris en compte dans le calcul du déficit foncier. On parle alors de charges et de travaux déductibles du revenu foncier pour diminuer le montant global de l’imposition :
- Les intérêts, les frais de dossier, les frais d’assurance… Il s’agit des charges inhérentes à un crédit immobilier.
- Les travaux de réparation et d’amélioration du bien déterminés par la loi.
- Les frais de gestion liés au logement. Dans le cas où le particulier assume la gestion locative du bien, un forfait de 20 € par bien peut être appliqué en qualité de charge déductible.
- Certains impôts sont déductibles des revenus fonciers, à savoir ceux qui ne sont pas récupérables auprès du locataire. Il s’agit par exemple de la taxe foncière, de la contribution sur les revenus locatifs…
- Certaines charges de copropriété si elles ne sont pas récupérables.
- Les primes d’assurances liées aux loyers impayés, à l’assurance de propriétaire non occupant…
Quel est le montant maximum de déficit foncier que l'on peut déduire par année fiscale ? Est-il reportable ?
Chaque année, il est possible de déduire jusqu'à 10 700€ de déficit foncier des revenus du ménage ou 15 300€ pour les constructions relevant de l'amortissement "Périssol".
Si le montant est dépassé, l'excédent peut être reporté sur les années suivantes :
- Pendant 6 ans sur l'ensemble des revenus.
- Pendant 10 ans sur les revenus fonciers seuls.
Quelles conditions doivent être remplies autorisant la déduction d'un déficit foncier ?
Un investisseur qui souhaite bénéficier des avantages du déficit foncier doit respecter trois conditions principales :
1. Déclarer ses revenus sous le régime réel pour déduire les dépenses effectives de l’année fiscale déclarée.
2. Demander l’application du déficit foncier sur un logement loué nu au titre d’habitation pendant trois ans minimum.
3. Ne pas observer de période de vacance locative suite aux travaux. La mise en location doit être immédiate.
Déficit foncier et autres dispositifs : des mécanismes cumulables ? Comment ça marche et comment le créer ?
La réponse est oui ! Le déficit foncier n’est ni une loi ni un dispositif de défiscalisation. Ce coup de pouce fiscal est cumulable avec d’autres dispositifs. Pour aller plus loin, le déficit foncier relève du droit applicable aux revenus fonciers.
Il est également possible de faire appel à des lois de défiscalisation autres telles que la loi Malraux ou Monuments Historiques pour créer du déficit foncier tout en optant pour des biens immobiliers anciens assimilés neufs après rénovation.
Coupler dispositif fiscal et atouts du déficit foncier est une solution efficace pour réduire significativement le montant de l’imposition d’un foyer.
3 raisons de faire du déficit foncier
En choisissant le déficit foncier, un investisseur peut profiter de trois atouts importants :
1. Le déficit foncier n’entre pas dans le cadre du plafonnement des niches fiscales fixé à 10 000€ par année. Un particulier peut donc cumuler déficit foncier et autres dispositifs de défiscalisation pour augmenter encore le montant de l’économie d’impôts annuels.
2. La réduction d’impôts est immédiate. Elle peut être demandée dès les travaux achevés pour se répercuter sur les revenus du ménage. Il est également à noter que le déficit foncier est intéressant pour les contribuables situés dans une TMI ou Tranche Marginale d’Imposition. Les impôts diminués peuvent occasionner un positif changement de tranche et amener un taux d’imposition plus favorable.
3. Un engagement de 3 ans seulement là où certains dispositifs de défiscalisation imposent parfois des durées plus longues. Le déficit foncier appelle donc 3 ans de mise en location pour profiter de la pleine réduction d’impôts, durée qui peut être réduite en cas d’événements exceptionnels tels qu’une invalidité. Une fois les 3 ans de location passés, il est possible pour le particulier investisseur de récupérer son bien pour l’habiter, pour le vendre, pour le prêter ou de continuer à le louer.
Comment déclarer les charges et travaux déductibles des revenus fonciers pour calculer le déficit foncier appliqué ? Le formulaire n°2044
La déclaration des informations liées au logement est réalisée simultanément à celle des revenus fonciers, une fois par an. Elle se fait via le formulaire n°2044 ajouté au formulaire n°2042 (déclaration des revenus fonciers classiques).
Bon à savoir : en cas de contrôle, il est conseillé de conserver les pièces justificatives prouvant le bien-fondé d’un déficit foncier pendant plusieurs années.
En pratique - Un exemple de calcul de déficit foncier
Supposons que vous, propriétaire-investisseur, possédez un bien immobilier locatif acheté 200 000 €. Pour ce même logement, les revenus locatifs annuels perçus atteignent les 12 000 € par an.
Mais, et c'est intéressant, vos charges dites déductibles s'élèvent à 15 000 € par an, créant donc logiquement un déficit foncier de 3 000 € annuels.
Si le revenu global imposable de votre ménage atteint les 40 000 € par an, vous pourrez déduire les 3 000€ de ce dernier, portant à 37 000 € votre revenu réellement imposable (40 000 € - 3 000 € de déficit foncier = 37 000 €).
À la clé, un montant d'impôts moins élevé à payer !
En résumé, grâce au déficit foncier, vous pouvez optimiser un investissement locatif pour constituer une stratégie de défiscalisation intéressante. La charge fiscale peut ainsi être considérablement réduite.
La réussite d’un investissement immobilier, nécessite de déterminer précisément votre profil d’investisseur avec une connaissance précise de vos objectifs. Les investissements réalisés dans le cadre de dispositifs fiscaux spécifiques, nécessitent de respecter strictement les conditions fixées par la loi pour en bénéficier. L’immobilier est un investissement à long terme dont les performances s’apprécient sur des durées longues.
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