Les niches fiscales immobilières
Instaurées par l’Etat pour favoriser les investissements locatifs, les niches fiscales peuvent devenir très avantageuses en matière d'investissement immobilier neuf.
Définition d’une niche fiscale
Une niche fiscale est un système mis en place par l’Etat qui permet, sous conditions, de bénéficier d’une réduction d’impôts. Elles entraînent ainsi une réduction d’impôts sur le revenu ou sur la fortune lors de la souscription à certains dispositifs. C’est le cas notamment des dispositifs de défiscalisation appliqués lors d’un investissement locatif. Intéressantes dans le cas l’immobilier neuf, elles sont une solution prisée pour alléger la fiscalité des investisseurs.
Ces niches fiscales ont été mises en place par l’Etat pour dynamiser l'économie. Elles prennent la forme de charges déductibles ou d’abattements d’impôts.
Les principales niches fiscales sont :
• Les dispositifs d’investissement locatif (loi Pinel, loi Pinel +, loi Duflot, statut LMNP, loi Malraux…) qui nous intéressent plus particulièrement.
• Mais aussi l’emploi d’un salarié à son domicile (femme de ménage, jardinier…)
• L’emploi d’une « nounou » pour la garde d’enfants de moins de 6 ans.
Ces niches fiscales se traduisent par des abattements d’impôts ou de charges directement déduits des revenus.
Le plafonnement des niches fiscales
Depuis 2013 et jusqu'à présent, l’Etat plafonne les niches fiscales à un maximum de 10 000€ par année en France métropolitaine et de 18 000€ pour certains investissements dans les DOM-TOM comme le dispositif Pinel par exemple. Ainsi, qu’importe le nombre de dispositifs souscrits, ce plafond ne peut être dépassé. Chaque année, le montant plafond des niches fiscales est défini par la nouvelle loi de finances.
La location meublée pour déduire les charges et amortir
Il existe plusieurs moyens de ne pas se heurter au plafond des niches fiscales. La location meublée au régime réel du statut de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) est l’un d’eux. Il est alors possible de déduire intérêts d’emprunt, travaux… des charges des recettes locatives. Le principe d’amortissement permet également de retrancher chaque année une partie du prix du logement de ces mêmes recettes. Ces dernières peuvent ainsi être ramenées à zéro et donc, ne pas être imposables.
Un mécanisme qui peut également être utilisé lors d’un investissement immobilier neuf dans une résidence de services.
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