Pour rentabiliser leur placement, nombreux sont les investisseurs qui font le choix de se tourner vers la location meublée. Si l’investissement LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est le mécanisme le plus connu pour ce type de placement, le LMP (Loueur en Meublé Professionnel) est également une option à étudier grâce à son statut fiscal particulier et aux avantages qu’il propose aux investisseurs. Guide pratique et conseils.
C'est quoi le statut LMP ? Définition
Plus qu’un dispositif, le LMP ou Loueur en Meublé Professionnel est un statut à la fois fiscal et juridique. Un particulier investisseur peut en profiter s’il réunit les quatre conditions suivantes :
- Être propriétaire d’un ou plusieurs logements gérés en location meublée dans des villes différentes ou non.
- Percevoir des revenus locatifs annuels supérieurs à 23 000€.
- Percevoir des revenus locatifs supérieurs à 50% des ressources imposables du foyer fiscal de référence.
- Être immatriculé au Centre de Formalité des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce et d’Industrie.
Pour profiter des avantages du statut LMP, tous les critères doivent être respectés. Si l’un d’eux n’est pas rempli, le particulier demeure sous le sceau du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel).
Devenir Loueur Meublé Professionnel : mode d’emploi
Pour lancer une activité de Loueur en Meublé Professionnel, il suffit de se déclarer auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) en :
- Remplissant le formulaire P0i.
- Envoyant ce formulaire au greffe le plus proche du logement loué meublé.
- Un numéro de Siret est ensuite attribué au particulier, identification à rappeler sur la déclaration de revenus annuels et lors des échanges et correspondances en rapport avec l’activité LMP.
Vous avez plusieurs biens en location meublée ? Le formulaire P0i est à envoyer au CFE le plus proche du logement qui génère le plus de revenus.
Quel type de bien est-il possible de louer en LMP ?
Pour profiter du dispositif LMP, le bien proposé à la location doit être meublé. C'est LA condition. La durée du contrat est quant à elle variable. Il est ainsi possible :
- De louer un logement meublé à l’année.
- De louer un logement meublé en saisonnier.
D’autres impératifs sont à respecter, tels que la liste du mobilier à intégrer dans le bien, à savoir :
- Des rangements.
- Le nécessaire pour cuisiner (électroménager et ustensiles/vaisselle).
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélateur.
- Le nécessaire de ménage.
- Un lit avec couverture ou couette.
- Une table et chaise(s).
- Des volets ou rideaux.
- …
Quels sont les avantages et les inconvénients du statut LMP ?Amortissement, déficit...
Les avantages de la Location Meublée Professionnelle
Un propriétaire bailleur qui choisit le statut LMNP bénéficie des avantages suivants :
1. Une déduction de charges plus intéressante en comparaison d’un loueur classique ou d’un louer LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Grâce au statut LMP, il est possible de déduire les frais d’entretien et d’exploitation du logement mais aussi les frais de notaire et les cotisations sociales.
2. Une imputation du déficit foncier sur tous les revenus, sans limite.
3. Un amortissement et une déduction annuels d’une quote-part calculée sur le montant du bien.
4. Faire appel au régime des plus-values professionnelles, plus-values LMP exonérées d’impôts si l’activité a débuté il y a plus de 5 ans ET si les recettes locatives sont inférieures à 90 000€.
5. Ne pas intégrer les logements LMP dans l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
6. Bénéficier d’une transmission facile aux héritiers en différant les droits de succession et en profitant du régime de transmission d’entreprise.
Les inconvénients du régime LMP
Sur papier, le statut LMP a tout pour plaire aux investisseurs. Ses avantages sont cependant à mettre en parallèle avec ses inconvénients pour un choix éclairé. Ainsi, le dispositif de Loueur en Meublé Professionnel appelle :
1. Des démarches et obligations comptables et fiscales plus importantes que le statut LMNP.
2. Des charges supplémentaires inhérentes au statut professionnel telles que la CET ou Contribution Économique Territoriale, les cotisations du RSI…
3. Des recettes locatives au moins égales à 23 000€ par année civile. Un plancher qui demande parfois plusieurs investissements pour profiter des avantages du LMP.
Quelle imposition pour un bien loué en LMP ? Fiscalité
Le régime fiscal du LMP se décide en fonction du montant des recettes locatives annuelles mais aussi des besoins de l'investisseur. Deux régimes cohabitent, à étudier en fonction des cas :
1. Le régime micro-BIC s'applique automatiquement si les recettes locatives sont égales ou inférieures à 77 700€. Ce régime forfaitaire ouvre le droit à un abattement fiscal de 50% sur les revenus locatifs d'un meublé professionnel.
2. Le régime réel s'applique dès lors que les revenus locatifs dépassent 77 700€ par année. Ce régime ouvre le droit à une déduction des charges mais les obligations comptables sont plus lourdes.
Bon à savoir : la location meublée professionnelle n'est pas soumise à la TVA, à condition qu'aucune prestations de services complémentaires ne soit proposée. Un investissement LMP en résidence de services est donc assujettie à la TVA.
Pour aller plus loin : quelles différences entre le statut LMP ou le statut LMNP ? Quand passe-t-on en LMP ? Les conditions
La question se pose et s'impose à certains investisseurs. Pour faire simple :
1. Le statut LMNP est destiné aux particuliers investisseurs dont les revenus locatifs sont inférieurs à 23 000€ et/ou représentent moins de 50% des revenus du foyer fiscal.
2. Le statut LMP est destiné aux loueurs professionnels dont les revenus locatifs sont supérieurs à 23 000€ et représentent plus de 50% des revenus du foyer fiscal.
Bon à savoir : si vous avez débuté une activité LMNP mais que vos revenus locatifs dépassent le seuil autorisé (loyers charges comprises), le passage en LMP est automatique d'une année sur l'autre.
Comment investir dans l’immobilier neuf avec le dispositif LMP ?
Le statut LMP n’est pas réservé aux logements neufs ou aux logements anciens. Les deux types de biens peuvent être éligibles si l’investisseur respecte les conditions précédemment listées et, notamment, louer le logement meublé et générer des recettes locatives annuelles supérieures à 23 000€.
Il est donc possible de coupler les avantages de l’achat immobilier neuf et les atouts fiscaux du dispositif LMP en misant sur un programme immobilier neuf en France classique, puis en meublant le logement avant de le louer. Il est également judicieux de se tourner vers l’acquisition d’un logement meublé en résidences de services pour profiter des avantages du statut de Loueur Meublé Professionnel.
Pour en savoir plus, contactez votre expert Médicis Immobilier Neuf dédié. Il vous accompagne de A à Z dans vos démarches d’investissement.
