La loi Girardin Immobilier est un dispositif de défiscalisation destiné à encourager les investissements locatifs neufs ou assimilés neufs dans les départements et collectivités d'Outre-mer (ex. La Réunion). En contrepartie d’un engagement locatif de 6 ans minimum, les investisseurs bénéficient d’une réduction d'impôt sur les sociétés significative ou d'un important crédit d'impôt via leur entreprise. Le dispositif Girardin IS 244 vise ainsi à soutenir le développement économique et social des territoires ultramarins tout en répondant aux besoins en logements locatifs. Ses avantages sont particulièrement intéressants pour les investisseurs soumis à l'IS (Impôts sur les Sociétés) dans les DOM-TOM ou en métropole.
Comment fonctionne le dispositif Girardin ? Principe et définition
La Loi Girardin est un dispositif fiscal français mis en place en 2003 visant à encourager l'investissement dans les départements et collectivités d’Outre-mer. Son objectif est de soutenir le développement économique et social de ces régions en permettant aux contribuables français de bénéficier d’une réduction ou d'un crédit d’impôt en contrepartie de leur participation au financement d’entreprises locales, de projets immobiliers sociaux ou au déploiement du marché locatif privé local.
Le dispositif Girardin offre trois types d'investissements Girardin principaux dont deux assimilés à l'immobilier à savoir le Girardin Social et le Girardin IS (ou Girardin Immobilier ou 244).
Quand faire appel au dispositif Girardin Social ?
Le Girardin Social ou Girardin logement social, permet aux particuliers de financer la construction ou la rénovation de logements sociaux dans les territoires d’Outre-mer. En contrepartie de cet investissement, les contribuables bénéficient d'une réduction d'impôt. Ce dispositif s’adresse notamment à ceux qui souhaitent soutenir le logement pour les populations aux revenus modestes dans les DOM-TOM.
Les caractéristiques principales :
- Pour qui ? Ce dispositif est destiné aux particuliers.
- En quoi consiste l'investissement ? Il s'agit de financer des projets de construction ou de réhabilitation de logements sociaux.
- La réduction d'impôt : la réduction d'impôt peut atteindre jusqu'à 50 % du montant investi.
- Les conditions principales : les logements doivent être loués à des ménages aux revenus modestes et les loyers respectent les plafonds fixés par la loi.
Le dispositif Girardin IS, Société, 244 ou encore Girardin Immobilier
Le Girardin IS, aussi appelé Girardin Immobilier ou Girardin Société, s'adresse aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS). Ce dispositif permet aux entreprises de bénéficier d’une réduction ou d'un crédit d’impôt sur les sociétés en investissant dans des projets de construction de logements neufs ou assimilés neufs en Outre-mer.
Les caractéristiques principales :
- Pour qui ? Ce dispositif est destiné aux entreprises françaises soumises à l’impôt sur les sociétés.
- En quoi consiste l'investissement ? Il s’agit d’investir dans la construction ou l'acquisition de logements dans les territoires d'Outre-mer.
- La réduction ou le crédit d'impôt : possibilité de gommer l'impôt sur les sociétés pour tout ou partie ou de bénéficier d'un crédit d'impôt équivalent.
- Les conditions principales : le logement est destiné à la location et il respecte les plafonds de loyers et les conditions de ressources pour les locataires.
Les différents types de dispositifs Girardin appliqués à l'immobilier en résumé
| Type d'investissement | Pour qui ? | Type de projet financé | Réduction d'impôt (%) |
| Girardin Social | Particuliers | Construction de logements sociaux | Jusqu'à 50% |
| Girardin IS ou 244 (Immobilier) | Entreprises soumises à l'IS | Logements neufs ou réhabilités à destination locative | Possibilité de réduire l'IS à 0 ou pour partie (cf exemple ci-après) |
La loi Girardin Immobilier IS ou loi Girardin Société en pratique
Qu'est-ce que la loi Girardin Immobilier IS ou loi Girardin Société ?
La Loi Girardin Immobilier IS ou Girardin Société ou encore loi Girardin 244 est un dispositif qui permet aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) de bénéficier de réductions ou de crédits d'impôt en investissant dans des logements neufs ou réhabilités en Outre-mer destinés à la location sous conditions.
Elle s’adresse donc principalement aux sociétés ou aux particuliers possédant leur entreprise qui cherchent à réduire leur impôt tout en participant au développement de l’offre de logements locatifs dans ces territoires.
Quels sont les logements éligibles à la loi Girardin IS ?
Les logements éligibles à la Loi Girardin Immobilier doivent répondre à certains critères bien définis par la loi :
- Il s'agit de logements locatifs destinés à être loués à des ménages aux revenus modestes, en fonction de plafonds de ressources définis par la réglementation.
- Ces logements doivent être situés dans les départements, régions et collectivités d'Outre-mer et doivent respecter des plafonds de loyers pour rester accessibles aux populations locales.
- Les logements peuvent être neufs ou assimilés neufs après réhabilitation.
Ces critères garantissent que les projets immobiliers financés par le dispositif Girardin IS visent à améliorer l'accès au logement dans les territoires ultramarins.
Quelles sont les zones éligibles à la loi Girardin IS ou loi Girardin Société ?
Comme expliqué, le dispositif Girardin Immobilier IS est un mécanisme de défiscalisation spécifiquement conçu pour encourager les investissements locatifs dans les départements, les régions et les collectivités d'Outre-mer. Les territoires éligibles à ce dispositif sont les suivants :
Les départements et régions d'Outre-Mer (DROM)
- La Réunion
- La Guadeloupe
- La Martinique
- La Guyane
- Mayotte
Les collectivités d'Outre-Mer (COM)
- Saint-Pierre-et-Miquelon
- Saint-Barthélemy
- Saint-Martin
- La Polynésie française
- Wallis-et-Futuna
- La Nouvelle-Calédonie
Quelles sont les conditions de mise en location à respecter pour profiter de la défiscalisation Girardin Immobilier IS ou Girardin Société ?
Les conditions de mise en location à respecter dans le cadre de la Loi Girardin IS sont les suivantes :
- Le logement doit être loué nu à titre de résidence principale (sauf exception).
- La durée minimale de mise en location est de 6 ans et de 7 ans de détention.
- Le locataire doit être un particulier ou un ménage dont les revenus n'excèdent pas les plafonds définis par la réglementation en vigueur.
- Le montant du loyer doit rester en dessous des plafonds fixés par la loi, variant selon les territoires (sauf exception).
- L'investisseur est tenu de louer son bien dans un délai de 12 mois après l'achèvement du programme ou, si l'acquisition a lieu plus tard, à compter de cette date. Passé ce délai, il ne pourra plus bénéficier de l'avantage fiscal.
Bon à savoir : à l'issue de la période d'engagement locatif de 6 ans, l'entreprise ou le particulier soumis à l'IS peut disposer du bien, le vendre ou continuer à le louer. La réduction d'impôt (ou le crédit d'impôt) compense en partie l'investissement initial, en plus des revenus locatifs perçus sur la période locative.
Cas pratique : le dispositif Girardin IS pour investir dans une résidence neuve hôtelière
Particularité du dispositif Girardin Immobilier, il offre la possibilité d'investir dans une résidence neuve hôtelière et de louer sans voir de plafond de loyer appliqué. Réduction ou crédit d'impôt et liberté de fixer le loyer sont alors conditionnées à un engagement locatif de 15 ans au minimum.
Quel est le montant maximal de la défiscalisation Girardin IS ou Girardin Société ?
En 2024, le montant déductible intégré dans le calcul de l’avantage fiscal est limité à 3 139€ HT par m² de surface habitable, à savoir 3 405,815€ TTC par m² dans les zones où la TVA locale appliquée est de 8.5%.
Le montant de la réduction d'impôt offerte par la Loi Girardin IS est proportionnel à l’investissement réalisé dans des projets immobiliers. Pour des entreprises et particuliers soumis à l'IS, l'avantage fiscal peut permettre de gommer pour tout ou partie l'impôt sur les sociétés ou de générer un crédit d'impôt .
En pratique, le calcul de la réduction ou du crédit d'impôt dans le cadre du dispositif Girardin IS s'effectue ainsi : on retranche du revenu imposable de l'entreprise le montant déductible correspondant à l'investissement réalisé dans un bien immobilier neuf en Outre-mer. L'impôt sur les sociétés est ensuite calculé sur cette nouvelle base. Si le montant de l'investissement dépasse ou équivaut au résultat fiscal, l'impôt peut être réduit à zéro. En revanche, si l'investissement est inférieur au résultat, l'impôt sera diminué proportionnellement à cet investissement.
Cas pratique - Un exemple d'investissement locatif avec le dispositif Girardin Immobilier - Comment calculer le Girardin ?
Un exemple par les chiffres ! Prenons l'exemple d'un investissement locatif en 2024 à La Réunion éligible au dispositif Girardin Immobilier IS :
Le contexte de l’investissement
- L'investisseur : un particulier gérant de son entreprise soumise à l'impôt sur les sociétés (IS).
- La surface habitable (SH) de l'investissement : 85 m²
- Le prix plafond défiscalisable : 3 406€
- Le montant de l'investissement (coût du projet) : 350 000€ pour un immeuble neuf destiné à la location à La Réunion.
- La base défiscalisable : SH*Prix plafond : 289 860€ (A)
- La durée de l'engagement locatif : 6 ans (durée minimale pour bénéficier du dispositif).
- Montant global de l'avantage fiscal Girardin : 101 329€
Le calcul de la réduction ou du crédit d'impôt
Achèvement des fondations A1-2024
- Le résultat imposable : 400 000€ sur l'année 1 (A1) et l'année 2 (A2).
- Le crédit d'impôt de 35% de A : 101 329€ (B)
- Le crédit d'impôt pour l'année des fondations est retenu pour 70%, soit 70% de B : 70 930€ (C)
- L'impôt de la société avant l'investissement : 100 000€ (D) (25% de 400 000€)
Le crédit d'impôt sera ainsi imputable sur D donc notre exemple d'investissement locatif Girardin Immobilier.
Résultat A1 = Impôt de la société A1 après investissement : 100 000€- 70 930€ (C) = 29 070€
Mise hors d'eau et livraison A2 -2025
- Le crédit d'impôt est de 30% de 101 329€ (B) soit 30 399€ imputable sur l'impôt sur les sociétés 2025.
En résumé :
- Le crédit d'impôt de notre investisseur sur l'année 1 est de 70 930€.
- Le crédit d'impôt de notre investisseur sur l'année 2 est de 30 399€.
Soit un montant total de 101 329€ pour un investissement locatif acheté 350 000€ hors commissions, hors frais notariés et hors frais d'enregistrement soit un avantage fiscal d'environ 30% en deux ans.
Quel impact fiscal pour l'entreprise ?
L'entreprise pourra ainsi réduire de manière significative sa charge fiscale pendant deux ans.
Une entreprise observant un impôt sur les sociétés inférieur au montant de l'opération voit son IS intégralement gommé et peut en complément bénéficier d'un crédit d'impôt sur le montant généré par l'investissement locatif Girardin. Le particulier investisseur sous le sceau de sa société est ensuite libre de sortir cette somme de sa société et de l'utiliser à titre personnel ou de réinvestir.
Qui peut profiter de la loi Girardin IS ou Girardin 244 ?
La Loi Girardin IS ou Girardin 244 Quater W s’adresse principalement :
- Aux sociétés soumises à l'impôt sur les sociétés.
- Aux entreprises réalisant des bénéfices importants qui cherchent à réduire leur impôt en investissant dans le logement neuf en Outre-mer.
Mais il est également possible de profiter de la loi Girardin en votre qualité de particulier. Comment ? En créant votre structure soumise à l'IS (Impôt sur les Sociétés). Au terme de votre première année d'exercice, il vous sera alors possible de réaliser un investissement immobilier neuf ou assimilé neuf éligible à la loi Girardin Immobilier IS et à son intéressante défiscalisation
Pour résumer, une entreprise achète un bien ou un ensemble immobilier neuf dans la limite de 1 million d'euros et le loue ensuite à un ou plusieurs particuliers en qualité de résidence principale. Votre société peut être domiciliée en France métropolitaine ou dans les DOM : si elle est soumise à l'IS et que vous générez moins de 20 millions de chiffres d'affaires par an, vous êtes éligible au dispositif Girardin.
Attention : les avantages de la loi Girardin Immobilier IS s'applique aux logements neufs, assimilés neufs ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) uniquement.
Bon à savoir : le Girardin 244 Quater W est une référence juridique utilisée pour désigner cette partie spécifique de la loi qui concerne les investissements réalisés par des entreprises/par des particuliers entrepreneurs dans les territoires d'Outre-mer, le plus souvent dans un logement neuf destiné à la location.
Quels sont les grands avantages de la loi Girardin IS ou loi Girardin 244 Quater W pour une défiscalisation Outre-mer ?
Les principaux avantages de la Loi Girardin IS ou 244 Quater W sont :
- Une réduction significative de l’impôt sur les sociétés : les entreprises peuvent bénéficier d'une défiscalisation (ou d'un crédit d'impôt) important.
- Une participation active au développement local : en investissant dans des logements neufs, les entreprises contribuent activement à l’amélioration des conditions de vie dans les territoires ultramarins.
- Après la période de défiscalisation : il est possible de profiter du logement une fois la mise en location obligatoire (6 ans) terminée.
Pour aller plus loin : est-il possible de louer un investissement locatif Girardin IS à un membre de sa famille ?
A l'instar de la loi Pinel et de la loi Pinel Plus (+), le dispositif Girardin IS permet de louer le bien immobilier neuf à un ascendant ou à un descendant du gérant de la société qui a réalisé l'investissement tout en continuant à profiter des avantages fiscaux.
Un investissement locatif Girardin Immobilier 100% accompagné
Vous avez un projet immobilier neuf sur l'Île de la Réunion ? Faites appel à votre expert Médicis Immobilier Neuf. Sa parfaite connaissance des territoires, des marchés locaux et des dispositifs fiscaux disponibles en fonction de votre profil investisseur vous garantissent un accompagnement 100% personnalisé.
Pour vous faire une idée des opportunités du marché, consultez notre catalogue exhaustif de programmes immobiliers neufs pour investir à la Réunion.
