Usufruit et nue-propriété
Usufruit et nue-propriété, deux modes d’acquisition immobilière complémentaires qui peuvent vous intéresser pour votre achat immobilier et/ou pour votre gestion patrimoniale.
Lexique - Quelle est la différence entre nue-propriété et usufruit ?
Qu'est-ce que l'usufruit ? Définition
L’usufruit accorde à une personne le droit de jouir du logement de manière temporaire, de l’habiter ou de le louer et d’en percevoir les loyers. L’usufruitier a la jouissance du bien mais pas la pleine propriété. Ce droit temporaire peut durer toute la vie de l'usufruitier ou être limité à une période déterminée.
Que veut dire nue-propriété ? Définition
La nue-propriété est un droit de propriété. Elle permet au nu-propriétaire de disposer du logement sans en avoir la jouissance. Il est ainsi propriétaire du bien sans avoir la possibilité de l'utiliser et/ou d'en percevoir les recettes locatives ou autres revenus.
Dans le cas d'un démembrement de propriété, le nu-propriétaire possède l'abusus, à savoir le droit de disposer du bien. L'abusus traduit plus précisément le droit de vendre, de donner ou de transmettre le bien, mais sans pouvoir en jouir ou en tirer des revenus tant que l'usufruit existe.
L'usufruitier possède quant à lui l'usus et le fructus, à savoir le droit de faire usage du logement et/ou de toucher les revenus le cas échéant.
L'usufruitier possède quant à lui l'usus et le fructus, à savoir le droit de faire usage du logement et de percevoir les revenus jusqu'à la fin de l'usufruit, moment où ces droits reviennent au nu-propriétaire.
Bon à savoir : lorsqu'un logement est sous le sceau d'un usufruit et d'une nue-propriété, il fait l'objet d'un démembrement. On parle alors de bien démembré.
Qui peut être usufruitier ?
L’usufruitier peut être :
- Un parent dont les enfants sont mineurs.
- Un époux dont le conjoint est décédé.
- Le bénéficiaire d’un contrat de vente ou de donation.
- Le bénéficiaire d’un testament.
Quels sont les droits et les devoirs d'un usufruitier ?
L’usufruitier a le droit d’habiter le logement ou de le louer tout en en percevant les fruits (récoltes, intérêts, loyers…)
À la fin de la période d’usufruit, aucune indemnité ne peut être demandée si le bien a été amélioré.
L’usufruitier a le devoir de :
- Procéder à un inventaire.
- S’assurer de la bonne conservation du logement.
- S’acquitter des menues réparations et de l’entretien.
- Payer les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).
Exemple de donation et de succession en nue-propriété avec réserve d'usufruit d'un bien immobilier
Des parents peuvent donner un bien en nue-propriété à leurs enfants avant leur décès. Ainsi, les premiers conserveront la jouissance du bien sans en avoir la pleine propriété.
Les parents perçoivent les loyers et, à leur décès, la pleine propriété du bien revient automatiquement aux enfants, sans que ceux-ci n'aient à payer de droits de succession supplémentaires, permettant de réduire significativement la charge fiscale en comparaison d'une transmission classique.
Autre avantage, aucun droit de succession ne sera demandé aux enfants par la suite.
Quels sont les droits d'un nu-propriétaire ?
Les droits d'un nu-propriétaire ont leurs limites. Il est autorisé à disposer du logement et peut le vendre, le donner ou le léguer mais il ne peut pas l'occuper ou en faire usage.
Le nu-propriétaire n'a pas l'autorisation de disposer du bien et possède donc un seul des trois attributs communs de la pleine propriété tant que l'usufruitier est en place.
Les deux autres, le fructus et l'usus sont ainsi conservés par l'usufruitier qui peut à loisir disposer du bien et en percevoir les recettes en cas de mise en location.
BON À SAVOIR
Acheter un bien en nue-propriété permet d’obtenir un prix d’achat inférieur pouvant aller jusqu'à 40% environ. Si la patience est de mise dans ce genre de transaction, le retour sur investissement peut se révéler très intéressant.
Nue-propriété, usufruit - La FAQ
Qui est propriétaire d'un bien en usufruit ?
Le droit à l'usufruit reste temporaire et peut être octroyé à une autre personne que le propriétaire. L'usufruitier n'est ainsi pas le propriétaire du bien, ce droit de pleine propriété étant réservé au nu-propriétaire.
Quelle est la durée d'un usufruit ?
La durée d'un usufruit peut être de deux ordres :
1. Temporaire avec une temporalité fixée à l'avance.
2. Viagère lorsque l'usufruit est lié à la durée de vie de l'usufruitier. Elle s'achève alors à son décès.
Qui paie la taxe foncière l'usufruitier ou le nu-propriétaire ?
La taxe foncière est légalement établie au nom de celui qui profite des revenus issus du logement et qui profite d'un droit réel immobilier. L'usufruitier est donc redevable de la taxe foncière.
Il est cependant courant que nu-propriétaire et usufruitier conviennent dans l'acte cadrant le démembrement que le paiement de la taxe foncière est assumé par le nu-propriétaire ou divisé entre les deux parties.
Un usufruitier peut-il donner son usufruit ?
Un usufruitier peut transmettre son usufruit à une autre personne à la condition d'en informer le nu-propriétaire, nu-propriétaire qui valide la transmission.
Quel est l'intérêt de donner la nue-propriété de sa maison ou de son appartement ?
Pour faire simple, la donation de la nue-propriété d'un logement intervient le plus souvent en anticipation d'une succession. Il s'agit d'un mécanisme de gestion patrimonial qui permet de réduire les droits de donation et de ne pas payer de droit de succession.
La nue-propriété donnée, le propriétaire conserve l'usufruit de son bien jusqu'à son décès. Il peut ainsi l'occuper ou le louer pour percevoir une rente.
Comment est évaluée la valeur de l'usufruit ? Comment se répartit le prix de vente pour un bien en nue-propriété/usufruit ? - Le barème
Les principaux critères pris en compte pour évaluer la valeur de l'usufruit sont :
- L'âge de l'usufruitier
- La valeur du logement
Un barème fiscal de l'usufruit repose en effet sur l'âge de l'usufruitier et sa durée de vie.
Exemple : le barème fiscal pour un usufruitier ayant entre 61 et 71 ans est le suivant : 50% de la valeur pour l'usufruitier, 50% de la valeur pour le nu-propriétaire.
Si le logement vient à être vendu, l'usufruitier et le nu-propriétaire se partagent le montant de la transaction selon la répartition prévue par le barème fiscal, ici à 50/50, en fonction de l'âge de l'usufruitier.
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