Le prêt in fine (signifiant "à la fin" en latin) est un type de crédit immobilier dans lequel le remboursement du capital emprunté se fait en une seule fois, à la fin du prêt. Il est souvent utilisé pour des investissements locatifs, permettant d’en optimiser la fiscalité.
Quel est le principe d'un prêt in fine ? Définition et fonctionnement
Le fonctionnement du prêt in fine est simple : pendant toute la durée du crédit, l’emprunteur ne paie que les intérêts. Une fois l’échéance de l’emprunt arrivée, le capital est remboursé en une seule fois.
Pour garantir le remboursement du capital, l’emprunteur constitue en parallèle une épargne (souvent de type assurance-vie). Elle doit permettre à terme de réunir la totalité du montant emprunté nécessaire pour le remboursement total à la fin du prêt, tout en ayant bénéficié d’importants avantages fiscaux.
La banque vérifie régulièrement que l’épargne accumulée suffira à couvrir le capital emprunté à l’échéance, assurant ainsi la solvabilité de l’emprunteur.
Quelles sont les caractéristiques du prêt personnel in fine ?
Le prêt in fine est caractérisé par :
- Un taux généralement fixe sur une période allant de 3 à 20 ans.
- Un montant minimum emprunté de 21 500€.
- Le prêt in fine n'est généralement pas plafonné.
- Un adossement initial sur un placement dont le montant varie en fonction des établissements bancaires.
Quels sont les grands avantages du prêt in fine ?
Le prêt in fine offre plusieurs avantages, et notamment pour les investisseurs immobiliers et les emprunteurs qui affichent une belle capacité d’épargne ou qui cherchent à optimiser leur fiscalité.
Premier avantage, les mensualités sont plus faibles tout au long de la durée du prêt, car l'emprunteur ne rembourse que les intérêts de la somme empruntée. Cela permet de mieux gérer la trésorerie à court terme tout en offrant plus de souplesse financière.
Second avantage, le prêt in fine présente un intérêt fiscal notable, plus encore dans le cadre d’un investissement locatif. Les intérêts étant calculés sur la totalité du capital emprunté pendant toute la durée du prêt, leur montant est plus élevé que dans le cas d'un prêt amortissable. Ces intérêts peuvent être déductibles des revenus fonciers, permettant de réduire l'impôt sur les revenus locatifs.
Autre avantage : la constitution d’une épargne parallèle qui permet non seulement de bénéficier des rendements de l’épargne, mais en cas de décès, les ayants droit peuvent également profiter de cette épargne, qui peut être utilisée pour faire face aux frais de transmission, sans que le capital du prêt ne soit directement mobilisé.
Enfin, le prêt in fine peut être une option intéressante pour ceux qui prévoient une rentée d'argent dans le futur (vente d’un bien, héritage...), car il permet de différer le remboursement du capital jusqu’à ce que ces fonds soient disponibles.
La souscription d’une assurance invalidité-décès
Lors de la souscription d’un prêt in fine, l’emprunteur a obligation de prendre une assurance invalidité-décès. Cette dernière assure à la fois les mensualités mais également le montant total emprunté.
Si le coût de cette assurance peut être important, cette garantie a l’avantage de certifier le remboursement du prêt si l’emprunteur décède. Les héritiers du défunt pourront également bénéficier d’un logement entièrement payé et d’un régime de transmission hors succession.
Comment rembourser un prêt in fine ? - Le remboursement
Le remboursement d’un prêt in fine se distingue par sa structure particulière. Contrairement à un emprunt amortissable, où le capital est remboursé progressivement tout au long du crédit, dans le cas d’un prêt in fine, seul le paiement des intérêts est échelonné sur la durée du prêt. Le capital, quant à lui, est remboursé en une seule fois, à la fin du contrat.
Voici les étapes du remboursement d’un prêt in fine :
Le versement des intérêts réguliers : pendant toute la durée du prêt, le particulier paie uniquement les intérêts dus sur le capital emprunté. Ces versements peuvent être mensuels, trimestriels ou annuels, selon les termes du contrat de prêt établi.
La constitution d’un capital parallèle : pour rembourser le capital à l’échéance du prêt, il est souvent recommandé (et parfois obligatoire) de constituer une épargne parallèle, sous forme d'assurance-vie par exemple. Cette épargne permet de disposer du montant nécessaire au remboursement du capital à la fin du prêt.
Le remboursement du capital à l’échéance : à la date prévue du terme du contrat, l’emprunteur doit rembourser la totalité du capital emprunté. Cela peut se faire grâce à l’épargne accumulée ou par des fonds personnels.
Anticiper cette dernière étape est essentiel, car ne pas disposer du montant du prêt au moment de l’échéance peut entraîner des pénalités, voire une vente forcée du bien financé par le prêt.
Prêt immo in fine : quelle banque choisir pour votre crédit ?
Le choix de la banque ou de l’établissement prêteur pour un crédit immobilier in fine repose sur plusieurs critères, tels que la capacité d’épargne, les conditions proposées par les établissements bancaires, du profil de l'emprunteur, de sa situation financière... Voici les principaux éléments à examiner pour choisir la meilleure banque pour financer votre projet immobilier :
Les intérêts, calculés sur la totalité du capital, sont souvent déductibles des revenus locatifs, favorisant l’optimisation fiscale. Toutefois, un taux plus bas réduit le coût total du crédit, tandis qu’un taux plus élevé peut accroître la déduction fiscale. Comparer les taux vous aide donc à aligner ces deux aspects avec la stratégie globale.
Certaines banques exigent la souscription d’un produit d’épargne, comme une assurance-vie par exemple, pour garantir le remboursement du capital. Privilégiez celles qui proposent des produits d’épargne compétitifs, avec des taux de rendement intéressants et un niveau de sécurité élevé, assurant ainsi la protection et la croissance de votre épargne tout au long du prêt.
Les frais annexes : en plus des intérêts, les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur et les éventuelles pénalités en cas de remboursement anticipé sont à intégrer dans les calculs. Ces coûts peuvent fortement varier d’une banque à l’autre.
Un accompagnement personnalisé : le prêt in fine étant un produit financier complexe, certaines banques offrent un accompagnement personnalisé pour vous aider à gérer l’épargne parallèle et anticiper le remboursement final. Une bonne relation avec le conseiller bancaire peut faire la différence.
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Pour aller plus loin : quelle est la principale différence entre un emprunt amortissable et un emprunt in fine ?
Vous l'avez compris, la différence fondamentale entre un emprunt amortissable et un emprunt in fine réside dans la manière dont le capital est remboursé. En résumé :
Un emprunt amortissable permet de rembourser le capital progressivement tout au long de la durée du crédit, en même temps que les intérêts. Les mensualités incluent donc une part d’intérêts et une part de capital. Cette même part de capital augmente au fur et à mesure du temps, tandis que les intérêts diminuent. Un montage consigné dans votre tableau d'amortissement.
Un prêt immobilier in fine permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts de l'emprunt pendant toute la durée du crédit. Le capital est remboursé en une seule fois, à la fin du prêt. Cette structure amène des mensualités plus faibles pendant la durée du crédit, mais une dette plus importante à l’échéance qui demande rigueur et anticipation de la part de l'acquéreur.
En résumé : un prêt amortissable est souvent recommandé pour les particuliers souhaitant équilibrer leurs mensualités, tandis que le prêt in fine est plus adapté à ceux ayant une capacité d’épargne importante ou bénéficiant d’une stratégie d’investissement locatif parallèle. Ce dernier est également plus souvent utilisé pour des montages fiscaux dans l'immobilier locatif, car les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles des revenus fonciers.
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