Comment financer votre logement grâce au PLS, Prêt Locatif Social ?
Le Prêt Locatif Social (PLS) est un dispositif pensé, comme son nom l'indique, pour financer des logements locatifs sociaux, logements mis ensuite en location à des loyers inférieurs à ceux observés sur le marché privé, mais légèrement plus élevés que ceux des locations HLM traditionnelles. Ce type de prêts aidés est particulièrement adapté pour des organismes ou pour des investisseurs particuliers souhaitant construire ou acquérir des logements neufs ou anciens locatifs sociaux.
C'est quoi le Prêt Locatif Social (PLS) ? Le dispositif
Un particulier qui souhaite investir dans l’immobilier neuf peut, dans certains cas, recourir au prêt locatif social (PLS). Ce dispositif permet de financer des logements sociaux, étudiants mais également des structures adaptées aux personnes âgées et à mobilité réduite.
En échange d’une TVA réduite à 10 % en lieu et place des 20% habituels, d’un crédit à taux avantageux et d’une exonération de la taxe foncière pendant plusieurs années, l’emprunteur investisseur loue son logement neuf sur une période donnée et à un loyer maximal ne dépassant pas les plafonds fixés. Les locataires retenus doivent quant à eux respecter de strictes conditions de ressources.
Bon à savoir : le prêt locatif social finance au minimum 50% de l’achat du bien et peut courir sur 50 ans maximum.
En résumé : le PLS permet ainsi aux investisseurs de financer des opérations de construction ou d'acquisition de logements locatifs sociaux. L'objectif est d'offrir des logements à loyer modéré à des ménages aux ressources modestes. Les logements financés par un PLS peuvent aussi être ouverts à la location-accession, permettant aux locataires d’acheter le logement après quelques années de location.
Qui peut bénéficier d'un PLS, Prêt Locatif Social ? Les conditions
Le PLS est principalement accessible aux bailleurs sociaux et aux investisseurs privés, qui souhaitent proposer des logements sociaux intermédiaires à la location. Les locataires doivent quant à eux respecter des plafonds de ressources revus chaque année.
Exemple : les locataires peuvent être des ménages aux ressources trop élevées pour un logement HLM, mais pas assez élevées pour accéder au marché locatif privé.
Quel type de logement financer avec un PLS, emprunt locatif social ? Le financement
Le PLS permet de financer plusieurs types de logements, et notamment :
- Des logements neufs ou à rénover destinés à la location.
- Des logements situés dans des résidences étudiantes, des foyers pour jeunes travailleurs ou des résidences pour personnes âgées.
- Des logements intermédiaires à loyers modérés.
Qu'est-ce que la convention du PLS, Prêt Locatif Social ?
Les logements financés par un PLS sont soumis à une convention avec l'État, appelée "convention APL", qui permet aux locataires de bénéficier de l'APL (Aide Personnalisée au Logement).
Cette même convention fixe également les conditions d’occupation, les plafonds de loyers et de ressources des locataires, ainsi que la durée pendant laquelle le logement doit être loué à un loyer social ou intermédiaire. Une durée généralement comprise entre 15 et 30 ans.
Quels sont les plafonds du PLS 2024 ? À quoi servent-ils ? Zoom sur les conditions de ressources des emprunteurs
Les plafonds de ressources pour les locataires des logements PLS sont révisés chaque année. Ils varient logiquement en fonction de la composition du ménage et de la localisation du logement.
Pourquoi ces plafonds ? Comme précédemment évoqué, ils ont pour objectif de réserver ces logements à des ménages qui n'ont pas les revenus suffisants pour accéder au marché locatif privé, mais qui dépassent les seuils fixés pour obtenir un logement social traditionnel. Ils déterminent donc qui peut devenir locataire ou non d’un logement PLS.
Quels sont les grands avantages du PLS, Prêt Locatif Social pour un investisseur privé ?
Le Prêt Locatif Social (PLS) offre plusieurs avantages pour un investisseur privé qui souhaite financer des logements à loyer modéré. Voici les principaux :
Un taux d’intérêt avantageux : le PLS est accordé par des banques ayant signé une convention avec l’État. Ces prêts bénéficient souvent de taux d'intérêt attractifs, généralement plus bas que ceux des prêts classiques réduisant considérablement le coût de l'investissement sur le long terme.
Une exonération de la taxe foncière : les logements financés par un PLS peuvent bénéficier d'une exonération de la taxe foncière sous conditions sur les propriétés bâties pendant une durée allant jusqu’à 25 ans. Une économie substantielle pour l’investisseur !
Des avantages fiscaux intéressants : les logements PLS donnent également accès à des avantages fiscaux, comme une TVA réduite à 10 % (au lieu de 20 %) sur les travaux de construction ou d'acquisition, diminuant mécaniquement le coût de l'investissement initial.
Une sécurité locative grâce à une demande soutenue : le marché des logements sociaux, intermédiaires ou abordables, bénéficie d'une forte demande, particulièrement dans les grandes villes (zones tendues) dans lesquelles les loyers du secteur privé ont tendance à s'envoler. L’investisseur obtient ainsi la garantie de profiter d'une forte demande locative, réduisant le risque de vacance locative.
Un conventionnement APL : les logements financés par un PLS sont conventionnés avec l’État, permettant aux locataires de bénéficier de l’Aide Personnalisée au Logement (APL). À la clé, une attractivité des logements pour les locataires renforcée.
Un encadrement des loyers : même si le PLS impose des plafonds de loyers plus bas que le marché libre, ces loyers restent supérieurs à ceux des logements HLM traditionnels. Cela permet à l'investisseur de toucher des revenus locatifs tout en proposant des logements à des ménages qui, bien que modestes, peuvent supporter des loyers intermédiaires.
Un engagement social et durable : investir dans des logements sociaux permet de répondre à un besoin de logements accessibles et de contribuer à la mixité sociale dans les territoires.
La valorisation du patrimoine : même si les loyers sont plafonnés, le PLS permet de valoriser un patrimoine immobilier dans des zones où la demande de logements est forte. La valeur des biens peut croître avec le temps, offrant ainsi une plus-value potentielle lors d’une revente après la période de conventionnement.
La possibilité de revente en accession sociale : dans certains stricts cas de figure, les logements financés en PLS peuvent être vendus après quelques années aux locataires via un mécanisme de location-accession, permettant à l'investisseur de récupérer son investissement tout en respectant un engagement social.
Pour aller plus loin - Quelles sont les différences entre un logement PLS ou un logement PLI (Prêt Locatif Intermédiaire ?)
Les investisseurs s'interrogent fréquemment sur les différences notables entre un logement financé via un PLS, Prêt Locatif Social et un logement financé via un PLI, Prêt Location Intermédiaire. Pour faire simple :
- Le PLS (Prêt Locatif Social) permet de financer un logement à loyer modéré, souvent destiné aux ménages avec des revenus moyens. Les logements sont conventionnés, ce qui permet aux locataires de bénéficier de l’APL. Les loyers sont en dessous du marché libre mais au-dessus des logements HLM traditionnels.
- Le PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) permet de financer des logements destinés à des ménages aux revenus intermédiaires, qui ne peuvent pas accéder au PLS mais qui ne disposent pas de ressources suffisantes pour louer dans le secteur libre. Les loyers sont plus élevés que dans un logement PLS, mais restent inférieurs à ceux du marché privé.
Bon à savoir : le PLI ne permet pas forcément aux locataires de bénéficier de l'APL, contrairement au PLS. Les conditions de ressources et de loyers sont également moins contraignantes dans un logement PLI.
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