Comment avoir un emprunt immobilier ?
Obtenir un prêt immobilier est une étape incontournable pour de nombreux acquéreurs désireux de devenir propriétaires de leurs futurs logements. Si les exigences des banques sont élevées, les garanties à fournir sont les mêmes pour tous les emprunteurs. Si elles sont réunies, le prêt immobilier est le plus souvent accordé. Quelles sont les conditions à réunir pour financer votre acquisition grâce à un prêt immobilier ? Comment convaincre la banque ?
Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt immobilier bancaire ? Crédit comment faire ?
Un taux d’endettement maîtrisé, des comptes « sains » et une situation professionnelle stable sont de bonnes bases pour un prêt immobilier accordé.
Lorsque vous entamez les démarches de demande de crédit immobilier, adoptez une attitude rassurante pour les banques. Comment ? En arrivant avec des copies de certains documents :
- Votre contrat de travail et celui de votre conjoint(e) si vous empruntez en couple. Dans le cas d’un achat immobilier à deux, un CDI au moins est obligatoire. L’autre conjoint devra présenter un CDD (ou un contrat d’intérim) et une période d’activité d’au moins deux ans sans interruption.
- Vos deux derniers avis d’imposition.
- Vos trois derniers bulletins de salaire et le bulletin de décembre de l’année précédente (pour qu’elle puisse visualiser les cumuls de revenus)
- ...
Astuce : pour faire pencher la balance en votre faveur, proposez de domicilier vos comptes courants ou votre épargne dans l’établissement choisi.
Bon à savoir : votre expert Médicis Immobilier Neuf vous oriente vers son courtier partenaire, expert du financement aux meilleures conditions selon VOTRE profil emprunteur.
De même, choisir son type de prêt immobilier est important. En effet, chaque prêt offre différentes facilités d'accession, en fonction de vos revenus, de votre profil et de votre projet.
Que vérifie la banque pour l'obtention d'un prêt immobilier ?
Pour l'obtention d'un prêt immobilier, la banque analyse un certain nombre de critères pour évaluer la solvabilité de l'emprunteur et la faisabilité du projet. L'objectif est de s'assurer que l'emprunteur pourra rembourser le crédit immobilier sans aucun risque de défaillance. Parmi les principaux éléments pris en compte, on trouve sans surprise les revenus de l'emprunteur. La banque s’assure logiquement que vous présentez des revenus réguliers et stables, permettant de supporter les mensualités du prêt sur la durée. Ces revenus peuvent provenir d’un salaire, de revenus locatifs ou d’autres sources de revenus.
La stabilité de votre situation professionnelle est essentielle : les personnes en CDI sont souvent perçues comme plus sûres que celles en CDD ou en période d'essai.
Le taux d’endettement est un autre élément fondamental intégré dans la décision de l'organisme bancaire de financer ou non le projet. Il correspond à la part des revenus mensuels de l'emprunteur déjà allouée au remboursement d’autres crédits. La banque vérifie ainsi que ce taux ne dépasse pas 33 %, ce qui signifie que le tiers des revenus nets ne doit pas être consacré aux mensualités cumulées des différents crédits, y compris le prêt immobilier demandé.
En parallèle, la banque examine la gestion des comptes de l’emprunteur. Une gestion saine, sans incidents bancaires (découverts fréquents, impayés...), rassure l'organisme prêteur. La capacité à épargner régulièrement est également perçue comme un signe de bonne gestion.
L’apport personnel est lui aussi important. Les banques demandent très souvent qu'une partie du projet soit financée avec vos propres fonds, de l'ordre de 10 à 20 % du montant total de l'opération immobilière généralement.
On le sait moins, mais le type de bien immobilier financé peut aussi avoir une incidence sur l'obtention du prêt. La banque évalue la valeur du bien, son emplacement, ainsi que son état général pour s’assurer qu'il constitue une garantie solide. Un bien immobilier de qualité dans une zone où la demande est forte est vu comme un placement sécurisé pouvant être revendu facilement en cas de besoin. Le cas est par exemple vérifiable pour les programmes immobiliers neufs en France respectueux des dernières normes environnementales.
Enfin, autre élément porté dans la balance décisionnelle, la durée du crédit immobilier et le montant emprunté. Plus la durée du prêt est longue, plus le coût total du crédit sera élevé, ce qui peut représenter un risque supplémentaire pour la banque. Cependant, des mensualités plus faibles sur une longue période peuvent aussi rendre le crédit immobilier plus facile à rembourser pour l'emprunteur. La banque trouve ainsi un équilibre entre le risque pris et la capacité de remboursement de l'emprunteur sur la durée.
Astuce : est-ce que l'apport personnel est indispensable pour obtenir un crédit immobilier ?
L'apport personnel n'est pas toujours indispensable pour obtenir un crédit immobilier, mais il est fortement recommandé. Comme précédemment évoqué, les banques préfèrent généralement que l'emprunteur dispose d'un apport équivalent à 10 à 20 % du montant total de l'opération. Cet apport est principalement destiné à couvrir les frais annexes (frais de notaire, frais de dossier...), mais il représente aussi la garantie d'une bonne gestion financière.
Cependant, dans certaines rares situations, il est possible d'obtenir un crédit immobilier sans apport personnel, souvent appelé "prêt à 110 %", qui couvre à la fois le prix d'achat du bien immobilier ET les frais annexes. Des dispositifs spécifiques comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou des aides locales peuvent également permettre de financer une partie de l’achat immobilier sans apport.
Mais gardez en tête qu'obtenir un prêt sans apport personnel peut s'accompagner de conditions plus strictes, comme un taux d'intérêt plus élevé ou une durée de remboursement plus longue. Les banques considèrent en effet qu'un emprunteur sans apport représente un risque plus élevé. Ainsi, même s'il n'est pas indispensable dans 100% des cas, un apport personnel est un atout majeur pour obtenir un crédit immobilier à de meilleures conditions.
Pour aller plus loin - Comment négocier l’assurance emprunteur ?
Lors de la souscription d’un crédit immobilier, une assurance emprunteur est obligatoire. Celle-ci représentant une part importante de l’emprunt, elle doit être minutieusement choisie et donc, abordée avec votre courtier/banquier dès le début des démarches.
La loi Lagarde interdit aujourd’hui à un prêteur d’imposer une assurance emprunteur à son client. Ce dernier est libre de la choisir en faisant jouer la concurrence. La banque se basera sur le capital emprunté, les montants des remboursements de l’assurance emprunteur seront donc identiques tout au long de la durée du prêt.
Il est dans ce cas intéressant de faire jouer la concurrence et de « déléguer l’assurance » en fonction des conditions proposées et comparées. Un écart considérable d'un établissement à un autre, d'une proposition à une autre est souvent observé.
Vous pouvez utiliser ces éléments pour négocier auprès de votre banque et demander un effort sur le taux nominal, c'est-à-dire le taux d’intérêt global appliqué à votre emprunt.
Pour finir, n’oubliez pas de faire jouer la concurrence. Pour être le plus efficace possible, faites appel à un courtier immobilier partenaire sur les conseils de votre expert Médicis Immobilier Neuf. Il comparera pour vous, les conditions d’emprunt les plus avantageuses en fonction des différents organismes de prêt.
